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作者/潘玲宣

自去年10月证监会发文将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施以来，以消费基础设施为底层资产申报发行公募REITs明显进入竞速阶段。

虽然百货商场、购物中心、奥特莱斯、超市等均属于消费基础设施，但在目前已申报发行的产品中，底层资产还是以购物中心居多。

而在近期，随着华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏首创奥莱REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函，该产品也成为国内首只获批的以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施公募REITs。

携优质资产，首创城发领跑奥莱REITs

据了解，华夏首创奥莱REIT的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，首创钜大有限公司将担任运营管理统筹机构，由首创钜大旗下北京首钜商业管理有限公司作为运营管理实施机构。

2023年，首创钜大旗下的各奥莱项目全年客流近6000万人次，全年销售额超过百亿元、可比口径较2022年增长约38%，创造了历史最佳业绩。

那么，为何会选择济南首创奥莱和武汉首创奥莱作为底层资产包呢？

一方面，从商业项目的生命周期来看，济南项目与武汉项目开业时间接近，目前均已进入成熟稳定的运营期。

其中，济南首创奥莱项目位于济南市东部新城核心片区，2019年1月开业，项目可租面积5.2万平方米；武汉首创奥莱项目位于武汉市东湖新技术开发区（光谷）区内，2018年4月开业，可租面积4.9万平方米。两个项目的体量较为接近。

值得注意的是，两个项目在开业后不久遇到了疫情，极端的市场环境之下仍然保持了稳定的业绩增长，这或许与其开放式街区的建筑形态不无关系。

而奥特莱斯凭借“名品+折扣”的经营模式，能够有效贴合不同经济周期下的消费需求，拥有更广泛的消费群体支撑。凭借极强的抗周期性，在经济和零售市场下滑时，奥特莱斯能够保持相对稳定。

《2023-2024中国奥特莱斯行业白皮书》显示，2023年，零售行业发展承压，各业态的增长分化较大，但奥莱业态逆市增长，全国现有在营业奥特莱斯项目约239个，2023年奥莱销售规模约2300亿元，同比增长约9.5%，在所有零售业态中增长比例最高。

另一方面，对于消费基础设施REITs的资产质量评估，还要关注其所在的城市和地理位置，以及未来租金上涨空间。

数据显示，这两座城市在过去的一年里，常住人口净增量显著，成为经济增长的缩影。武汉2023年经济发展跃上了2万亿的新台阶，比前一年增长5.7%。且武汉是中部地区唯一一个GDP超过2万亿元的城市，城市自身就具备吸引集聚海内外优质要素资源的实力。

济南则是在2023年实现了1.27万亿的生产总值，常住人口约为943.7万人，达到了近千万级的体量。

坐拥绝佳的消费市场，再加上出色运营，两个奥特莱斯项目开业至今，保持着稳定且亮眼的运营业绩。济南项目自开业以来销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一，武汉项目自2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。

打通“投融管退”，为行业树立标杆

事实上，这两座奥特莱斯项目的运营商首创城发，是北京首都创业集团有限公司旗下的城市发展综合运营体。

自2009年进军奥莱业务以来，首创城发（首创置业）在过去十几年快速完成项目扩张和经验积累，现阶段正处于由高速增长到高质量发展的转变过程之中。

2023年10月，证监会发布《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

政策窗口已至。2023年12月底，首创城发第一时间响应，以旗下济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs，并获得上交所的受理。

在首创城发看来，此举既是积极践行首都国企责任、贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也将有助于公司打通商业重资产投、融、管、退全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力公司向“轻资产运营管控型”转型，实现更高质量发展。

也因此，首创城发副总经理、首创钜大执行董事、总经理谢洪毅表示，选择在这一时间点申报，其实是瓜熟蒂落的结果。报批时间与首创城发从快速发展阶段向精细化运营过度的由重转轻战略布局相吻合。

存量时代的背景下，商业地产越来越强调项目的精细化运营，而拥有资产盘活的能力，不仅能够帮助提升资产价值，还能为企业在市场竞争中获取更大的管理规模和机会。

经过十几年积累，首创城发在发展城市综合运营业务的过程中，展现出卓越的运营能力。通过精心策划和高效执行，成功打造了包括“奥莱模式”“郎园模式”“和园模式”等一系列具有特色的商业项目，吸引了大量消费者和投资者的关注。

华夏首创奥莱REIT的成功获批，是整个首创城发集团在商业地产领域精耕细作、创新求变的重大成果，同样也标志着首创钜大在资产证券化道路上迈出了坚定的一步。

作为国内首只获批的以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施公募REITs，华夏首创奥莱REIT也为行业树立了新的标杆。

未来成功上市后，首创奥莱的商业运营将接受资本市场的深度考验，有助于进一步推动首创奥莱运营管理的模式创新和管理能力提升，亦将助力首创城发实现更多商业资产的盘活和资本结构的优化。

截至目前，首创城发全国在营奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖。

丰富且优质的资产储备也为华夏首创奥莱REIT未来的扩募提供了更为广阔的想象空间。谢洪毅提到，后续会根据时间表，考虑把哪些项目装进REITs中开展新的资产证券化，将会优先考虑运营表现好的首创奥莱项目。