出品/联商专栏

撰文/老刀

编辑/蔡建桢

王健林似乎铁了心甩手不干了，要把家底逐一售罄的架势。据报道，有中介表示，全国的万达广场都处于售卖中，价格都可以谈。理由是，这次万达要玩真的“轻资产”。

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杭州首座万达广场被甩卖？

8月22日，据界面新闻报道，杭州市的第一座万达广场，杭州拱墅万达广场被正式挂牌出售，报价高达14.8亿元，年租金约1.09亿元，整体商业综合体出售回报率预计在8个点以上，且价格仍有商谈余地。

不过，万达多位内部人士向《联商网》回应称，该消息不实。

目前，杭州已开业的万达广场共有4家，分别是拱墅店、余杭店、富阳店和未来科技城店。被传出售的拱墅万达广场是杭州地理位置最佳，效益最好的，也是杭州第一家万达广场，该项目位于杭州市拱墅区，总建筑面积36万㎡，其中商业面积19万㎡，为全国代表性万达广场之一。

2013年，王健林以14.26亿元的价格拿下杭州北部软件园的一宗商业用地，占地面积达8.3万㎡。2014年12月12日，该地块上的万达广场(即杭州拱墅万达广场)开业，一至五层的出租率高达百分之百，成为当时杭州商业的一个亮点。

14.26亿的拿地价格，年租金1.09亿，从2014年开业至今恰满10年，以如今的租金水平计算，这个项目至今还没让王健林收回投资成本。

十年的培育，是一个商业项目处于高度成熟，市场接受度、硬件水平、品牌结构最佳的生命周期，可谓“当打之年”，所以被称为是全国万达广场当中的“代表性项目”，王健林如果将这个“金牛”万达广场忍痛出售，可见万达的资金压力依然巨大。

据统计，在刚刚过去的7月份，就有烟台芝罘万达广场、宜春万达广场和东莞厚街万达广场等三个商业体项目的主体公司发生股东变更，疑似已被万达商管卖出。此外，上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场、太仓万达广场等多个万达广场的股权也在去年完成了工商变更。据不完全统计，2023年以来，万达商管对外转让了至少26家公司的控制权，涉及位于北京、上海、广州、珠海、天津、合肥、湖州、太仓、海口、西宁、宜春等多家万达广场。

从全国范围来看，截止到去年底，珠海万达商管运营管理着全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心。据央广网报道，其中290个为万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。也就是说，万达自营广场有290个，如今卖掉的项目，大约为10%，这一比例并不算高，老王手里依然还有大把的底牌。

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万达总部要搬去珠海？

据万达商管2024年一季度财报显示，公司目前货币资金仅为124.81亿元，短期借款为27.84亿元，而长期借款则高达943.57亿元。截至一季度末，万达商管存续债券规模为53.92亿元，其中有13.67亿元将在一年内到期；在境外债中，有8.2亿美元债券也将在一年内到期。截至今年一季度末，公司负债合计2985.73亿元，资产总计6063.60亿元。

从未来短期内的债务以及万达商管的账面资金比较来看，偿还短期债务不成问题，但是两三年之后的长期债务就面临巨大的压力。王健林甩卖自己的家底，一方面是为了陆续到期债务做准备，另一方面亦可能表现其对实体商业项目的悲观预期。

早在2015年4月15日，一次对外演讲活动中，王健林首次提出万达的轻资产模式，以成熟的品牌输出和管理输出为主，赚的是商业管理费用和其他商业项目参与的加盟费用、品牌使用费用。2021年，王健林成立珠海万达商管，成为全国万达广场的主要运营平台。

但在彼时，王健林所谓万达轻资产是“偷梁换柱”，王健林深知，靠万达品牌和万达团队商业经营管理的能力可以赚钱，但这些“虚拟资产”毕竟不值钱。所有的万达广场所有权都在万达投资集团手里，那才是老王货真价实的“重资产”。

时至今日，王健林通过卖卖卖救命，其实是割肉自保形势下不得已的真正轻资产化。

今年4月份，北京万达广场实业有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)、坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司，分别持股99.99%、0.01%。而坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)大股东为新华人寿保险股份有限公司，持股99.9%。

北京万达广场实业有限公司是北京万达广场的开发商，北京万达广场正是万达总部所在地。随着万达北京总部被卖，“万达将把总部从北京迁往珠海”的消息也在社交媒体上发酵。珠海万达商管是万达冲击资本市场的重要上市主体，其注册地位于珠海市横琴新区环岛东路3000号。

对于总部搬迁传闻，万达商管回应媒体称，珠海万达商管本身就在珠海横琴办公，此次是为加强协作，将涉及商管业务相关的部门和人员搬至珠海办公，而整个万达集团总部和其他业务部门则继续在北京办公。

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600亿尚未到位，资金依然紧张

今年3月30日，万达商管以60%股权的代价赢得600亿投资。大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。大连新达盟于今年1月由万达设立，子公司为珠海万达商管，是一个商业广场运营管理平台。也就是说，交易之后，投资方彻底控股万达的商管平台。

当时这则交易，被称为国内近年来规模最大的股权买卖。但事到如今，似乎这600亿尚未进入万达的口袋。笔者在前期的分析文章曾指出，商管公司本质上是一个抽象——不具有实质资产的公司，以品牌和管理输出为主要业务，万达商标以及大量的万达广场所有权依然掌握在老王的另外公司——万达集团和万达投资集团手里。

据中国新闻周刊在7月份的一份报道显示，双方交易的大连新达盟股权预计在第二季度交割，预计新达盟董事也将在交割之时同步完成重组。在具体董事会人员占比方面，由于联合投资方合共持股60%，估计比例也将在董事会中有所体现。

但是，随着二季度结束，600亿元的纾困资金并没到位。至今大连新达盟尚未获得资产注入。大连新达盟99.99%的股权仍由万达商管持有，未发生股权变更。股权交割未完成，也意味着600亿还在路上。

有投资界人士称，6月“太盟投资仅筹集了90亿美元目标的一半”。2023年亚太地区投资交易总额降至1470亿美元，募资总额跌至十年来最低点，是私募资本相对动荡的一年。在募资情况不佳、资金短缺的情况下，对万达商管的投资可能受阻。

600亿不到账，万达近期经历了一系列坏消息。

8月12日，大连万达集团股份有限公司1亿元人民币股权被冻结，冻结时间为三年。大连万达集团股份有限公司的法定代表人与董事长均为王健林，公司注册资本为10亿元人民币。

另外，万达商管也有一系列股权冻结。今年以来，万达商管所持有的价值162亿元的大连新达盟股权已先后四次被冻结，只有一次解冻，最近一次冻结是今年6月28日。进入2024年后万达商管在其他企业持有的股权被冻结次数高达14次。

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轻资产“故事”继续讲下去

公司是公司，个人归个人。今年六月份，新财富500创富榜显示，王健林、王思聪父子以1408亿元资产重回前十。据称，王健林父子的主要资产来自于大连万达商管和万达电影。

目前，王健林拥有大连万达商管集团46.08%股权(商管集团不是珠海万达，也不是新达盟)，按照万达公开的财报数据，截至2023年末，大连万达商管集团的总资产为6089亿元，负债为3041亿元，净资产为3048亿元，归母净资产为3010亿元。因此，王健林父子持有大连万达商管集团市值约1387亿元。万达电影方面，目前王健林仅在万达电影第二大股东莘县融智里持股74%，而后者持股万达电影10.21%，根据万达电影2023年末284亿元的市值，王健林持有万达电影市值约21亿元。

如前所述，万达商业广场的所有权，才是王健林的底牌。虽然卖卖卖，但万达商管新设立的项目也不在少数，也就是说，万达的轻资产模式还在不断扩大。

8月21日，贵阳数博万达商业管理有限公司、贵阳龙湾万达商业管理有限公司、西宁东城万达广场商业管理有限公司、西昌万达商业运营管理有限公司等四家企业同日成立，法定代表人均为潘韬男，注册资本均为100万人民币。这四家公司的经营范围均包含商业综合体管理服务、会议及展览服务、信息咨询服务等。

这四家万达广场有可能并非万达自有项目，而是第三方的委托管理项目。万达商管通过对第三方物业进行招商、经营管理，从而赚取加盟费和租金收入分成。

从整个万达集团的角度看，王健林的商管公司是标准的轻资产模式，但拥有万达广场物业产权的万达集团是妥妥的重资产。一方面，王健林可以卖掉部分物业项目获取资金，另一方面，万达商管又通过不断获取第三方项目做大万达广场的规模，老王的两手算盘都打得很响亮。

到目前为止，万达最核心的资产“万达”商标所有权依然在万达集团手中。太盟投资人虽然花600亿取得了新设立商管公司60%的股权，但依然只能为“万达”打工。