G60科创云廊产业优势叠加龙湖天街轻资产输出经营实力，会带来怎样超乎常规的“云上”消费体验？

TOD商业大潮下，轨道交通延伸工程的建设，为沿线商业及新兴商圈的兴起带来多重想象空间。

在上海，地铁12号线虽有着“换乘之王”的称号（除5号线外，12号线可换乘1-13号线及18号线），但沿线延伸段大体量标志性商业却相对缺少。

其西延伸工程线路建成开通后，不仅能进一步优化上海市轨道交通的网络结构，显著改善松江区的出行条件（12号线西延伸工程自东向西设场东路站、场西路站、科技园站、沪松公路站、刘五公路站、洞泾站6座车站，其中洞泾站可与轨道交通9号线换乘），同时也将为松江新桥板块提供一个强有力的商业支点——衔接科技园站的龙湖上海云廊天街（下称“云廊天街”），有效促进长三角G60科创走廊产城深度融合。

提及云廊天街，除了1.5公里长的“云中巨舰”格外引人瞩目，龙湖商业进驻之后对项目的多维度焕新、经营细节的提升及二期规划，同样备受市场关注。

对于该项目，Mall星人比较关注的以下几个问题，或也是城郊商业实现跳级、打造区域级影响力的关键所在。

①在功能复合的片区中，商业是串联周边各种功能的重要纽带，蕴含着无限的延展机会和可能性。云廊天街如何将产业与商业巧妙融合，转化为独特的业态、场景和运营文化，从而打造出项目自身的鲜明特色？

②集合了街区商业、园区商业、区域商业、城郊商业四大身份标签，项目如何跳脱固有模式，在打造生活中枢和微度假目的地的基础上，找到更好的突破点？

③凭借龙湖天街轻资产输出经营优势，项目如何平衡1.5公里一字动线街区商业带来的难点和优势，又将带来哪些超乎常规的“云上”消费体验？

壹

「产业×商业」

还有什么新可能？

夜晚，行驶在G60高速松江段，可以看到G60科创云廊上形如行云流水的铝结构“云顶”，不仅外形惊艳，更在夜色中璀璨夺目，完美融合了科技与美学。

随着二期近半数“云顶”的完工，由一、二期共同构成的长达1.5公里的“云中巨舰”轮廓已逐渐显现。与这一壮观景象相呼应的，便是云廊天街这一商业配套。

◎产城属性叠加品质商业需求，城郊项目“虹吸效应”不可小觑

2016年上海松江区提出“G60科创走廊”的概念，希望沿G60高速公路布局科创企业和先进制造业。经过两次扩容，该走廊现已覆盖沪苏浙皖九城（区），不仅被纳入《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，还被列入“十四五”规划和2035年远景目标纲要。

作为G60科创走廊的标志性建筑，G60科创云廊由23栋高层商务办公建筑群组成，全部建成后将成为“世界上最长的城市产业长廊”。

松江新桥板块以G60为界划分出“两核”——综合生活服务核、科技产业创新核。G60科创云廊（云廊天街）正处在“两核”的中心交汇点，东侧为上海五大别墅集聚地之一的莘闵别墅区，西侧为产业园片区，临港松江科技城、漕河泾科技绿洲等均在区域内……大量产业基地以及高品质住宅社区林立，同时，周边被高架切割的道路大交通等基础设施正在不断完善。

从云廊天街辐射客群来看，项目3公里范围内可辐射约35万+人口（项目周边核心+次核心辐射区现人口约35万，核心圈内产业人口正导入，预计2024年年底人口超过36万），5公里范围内近100万，且年轻化趋势明显，周边居民客群80后、90后青年客群近六成，且有孩家庭占比过半，工作客群90后占比近50%。

区域内品质新中产及商务科创客群的消费需求，亟待满足。但项目5公里范围内目前仅有九亭旭辉U天地、彩生活时代广场、亚繁亚乐城、绿地金御广场4个中小体量的社区商业，正缺少大型品质商业。云廊天街的到来，可谓天命所归。

◎产业与商业融合创新基础上，兼顾全市周末休闲消费市场新需求

考虑到区域内科创人群等客群追求高品质、高格调的商业消费，云廊天街首要任务便是纾解“被迫”消费外溢，打造具备强引流能力的商业作品。

对此，龙湖商业对项目一期的业态品牌和日常运营进行了相应的调整升级，并为二期规划了更为前瞻、创新的内容（下文将进行重点介绍）。

除了打造强有力的品牌阵容（之禾、醉辉煌、中影泰得、食通天均为松江首店），还在探索周边消费品制造业与商业的融合。如：之禾在龙湖上海云廊天街内开设会员店，创下较佳的销售、客流纪录，为后续产业园区其他企业与之结合打开想象空间。

站在更长远的角度来看，云廊天街可以充分与G60科创走廊及其周边的企业合作——覆盖吃（如与来伊份，明治、悠哈、品喔、廿一客21c等企业共创）、喝（如与青岛啤酒、维他奶、亿澄12th coffee、王力咖啡等企业共创）、穿（如与之禾、龙笛、以景、日播broadcast等企业共创）、用（如与奔腾小家电、90分行李箱、林清轩、法仙奴等企业共创）等多元领域，拓宽产业与商业的融合范围，赋予项目独有的资源优势与鲜明的消费特色。

在提升近距离的产业办公客群日常生活与商务社交体验之外，龙湖商业瞄准中远端客群，通过高品质的内容，回应区域内人们的消费诉求（除了项目所在的新桥板块，泗泾、九亭及西侧的洞泾板块均为人口密集而商业稀缺的蓝海板块），同时利用自身的建筑打卡属性、与周边资源的协同效应，释放项目文娱魅力，吸引全上海市民周末到此休闲购物。

贰

“高配版”建筑

是微度假的绝佳“入口”

当“轻旅游”、“碎片化短途游”成为出行首选，越来越多的购物中心借力“微度假”生活方式的风口为项目引流，刺激消费。

所谓“微度假”，就是让人们暂时远离城市喧嚣，忘却社交和工作的任务，在放松的状态下释放情绪、放大五感体验。这种放松可以延续到通过美食、疗养、购物甚至是“享受闲暇时光”等方式来实现。

G60科创云廊斥巨资打造的超长天幕，自带观光、打卡热度，能够吸引全城目光，加上通风、舒适的空间和丰富的度假配套设施，为打造「微度假」提供了良好契机。

◎地标建筑与光影艺术融合，带动「松弛微旅」的打卡热潮

G60科创云廊由著名建筑师拉斐尔·维诺里设计，有着“拉斐尔云廊”的美誉。

其设计理念源自“行云流水”，将23栋塔楼错位排列成两排沿高速矗立，如同一艘巨舰，共同举起1.5公里长的云顶屋面，其波浪状的设计高低起伏，波峰与波谷之间的最大落差达到18米，将园区连接成一个巨构长廊。

夜幕降临，13万盏LED灯同时亮起，整个顶部星光闪耀，巨大的LED天幕还可输出图案、字体、视频等内容，充满科技感与艺术感。目前已开启的「音乐灯光秀」，完美展现了地标建筑与光影艺术的交融，引发不小的打卡热潮。

◎长动线与开放性结合，打造别具一格的city walk体验

在“云中巨舰”雏形渐显的同时，1.5公里超长一字动线也带来了超长尺度的商业街区和开阔舒适的空间，为city walk爱好者带来新鲜的趣味感。

云廊天街既不是大盒子，也不是常见的中式或欧式街区，而是有云廊天景与办公楼融合贯通的新式街区，地上2层（局部3层），总体量11.2万㎡（含2期商业，不含停车场），‍

一楼几乎每家商户都有超大面积外摆空间，地面中央动线（一期+二期）相当于“超级中庭”，或者说等于20来个普通商场的中庭。理论上，每个商户都能在门店前举办活动。如果做集市活动，商业面积相当于普通商场整整一个楼层。

单层约5万㎡的规模商业面积堪称沪上购物中心最大（唯有青浦百联奥特莱斯近似）——媲美沪上总体量最大购物中心环球港和南翔印象城MEGA的单层面积，在上海商业项目中具有独特性和唯一性。

这一特殊的商业形态，也为宠物友好、骑行友好、居民游逛提供了先天条件。待到夜晚灯亮，到此悠闲散步、骑车停留的人群聚集于此，更具悠闲、度假氛围。

基于此，项目正在加强商业与景观的互动性，通过景观与休憩空间结合，打造更多开放式外摆空间及年轻人专属的潮流交互空间、开放性的儿童活动场地等，为不同年龄层、圈层的客群打造美好的度假休闲时光。

后续整个街区还将进一步升级，打造更具city walk氛围感的特色长街，如：增加发光装置或艺术造型，全面塑造艺术形象；结合不同主题的推广活动和节日氛围打造多样化的美陈装置和灯光氛围，增加项目整体的时尚感与趣味；景观设计融入各类生态绿化主题，长街上增设休憩座椅，开启更加舒适、悠闲的游逛体验。

◎公共休闲与城市配套兼备，塑造更加鲜明的「微度假印记」

提升氛围感之外，云廊天街也将通过商业、休闲、酒店、运动、办公功能的融合，多层次多方位打造「上海微旅休闲生活目的地」。

项目以立体步道型动线赋予自身运动、观光的属性，同时周边有大量的公共休闲场地，包括户外绿地（湿地）公园、湖畔，可深化板块的自然活力与舒适休闲之感。

附近已经开业的来伊份博物馆等具有文旅属性和目的地属性的场所，会吸引到众多亲子家庭，这也将为项目导入更多品质家庭客群（正如迪士尼乐园带动附近的比斯特购物村消费，远距离亲子家庭到此游玩，能够增加在此游逛、消费的概率）。

项目对面在建的五星级酒店，可提供高品质的住宿……这些周边设施的联动，将使这里的度假属性得以持续强化。

△云廊天街二期效果图

基于自身商业形态，云廊天街后续也将以更具特色的户外运动内容和放松休憩空间，强化街区场景氛围，并通过联动周边资源持续打造文化符号，进一步强化「微度假」属性。

叁

垂直业态“组团”

城郊商业向复合型商业进阶

精致亮眼的建筑设计，如同为项目穿上一身高级定制的“外衣”，直接提升了品牌形象。营造出的松弛氛围和迷幻浪漫的场景，则像是“放大镜”和“增色剂”，激发消费者的情感共鸣。

不过，购物中心的经营，不仅仅是简单的造景讲故事，更需要具备持续产出内容的能力，以确保体验的新颖和持久。

得益于龙湖商业优秀的轻资产管理运营能力，云廊天街除了在场景空间上营造休闲度假氛围，更在内容打造上精准匹配周边居民、产业园办公客群及到此“微度假”客群等目标客群的细分化、多元化需求，通过业态组团升级消费品类、延长消费时段，营造名副其实的“云中好时光”。

据悉，一期项目下一步还将围绕中产消费特征，升级零售品牌组合和购物体验，提高消费粘性和频次。

在建的二期则与之错位经营，瞄准品质家庭，同时结合天幕、绿地空间等优势，带来更多体现家庭陪伴、互动、社交的空间场景，借此放大“微度假”的概念，吸引辐射更远距离的客群。

整体而言，项目将以业态“组团”的形式，扩充零售、餐饮等业态的品类与品牌。

如：基于之禾会员店开业以来的良好业绩表现，规划更多精品女装集合会员店（这也是龙湖首个精品女装会员概念店购物长廊）、运动集合会员店，多方面拓展零售VIP店，及美容美体配套、二奢/美妆折扣等业态品牌，开启美学零售之旅。

餐饮方面，云廊天街已渐成气候，上海传统手工菜筱爷叔、熊猫老灶、先启半步癫小酒馆、醉辉煌、云吉纳·云南菜等等多个餐饮门店上榜大众点评榜单，且排名靠前。

在此基础上，项目将打造全新的餐饮主题街区，引入更多知名的咖啡烘焙、休闲餐饮、特色菜系餐饮、宴请餐厅等，丰富消费者的就餐选择。

△云廊天街筱爷叔门店图

【TIPS】为解决长动线游逛痛点，项目将把全时段休闲饮品、咖啡烘焙穿插于零售与微旅生活业态中间，让消费者购物过程中随时停下休憩，感受绿色生态下的视觉、味觉双重享受，增加附带消费和探索全场的兴趣。

零售与餐饮消费之外，还将通过引入各类儿童亲子、休闲娱乐、生活服务等多元业态，“组团”打造家庭游乐中心、户外运动中心、家庭休闲中心、宠物互动中心等更具疗愈、友好的场景空间，让消费者跳出现实生活的忙碌感，近距离体验到精致多元的生活方式。

【TIPS】未来项目二期除了针对零售、餐饮等组团业态引入相应的品牌内容，将引入大型儿童游乐场、户外体验及零售集合店、大型宠物综合馆、汤泉等休闲中心，营造“万物友好”的社区氛围，并在高区落位丽人护理，与女性群体之间建立更为紧密的连接和粘性。

这些与景观长街适配度拉满的业态加入后，将充分夯实项目的复合型功能定位（栖息之所、都市乐活、商务社交、文娱配套），呈现精致、美好的生活画面。

综上，我们看到云廊天街创新业态组合，不仅为区域客群提供了高品质的消费体验，也为城郊商业“跳级”找寻到一条特别之道。

后记

云廊天街，是龙湖商业在上海获取的第三座商业轻资产项目，亦是龙湖商业牵手G60科创云廊创新产业与商业融合的全新标杆项目，更是长三角一体化战略与龙湖商业网格化布局高度契合的结果。

背靠强大的G60科创云廊，龙湖商业进场后，整个片区商业生态趋于更加完善。未来随着项目周边12号线地铁站的开通、五星级酒店的投入使用、写字楼整体入住率提升，将为区域乃至整个辐射城市圈注入新的活力。

在龙湖商业“一店一策”的理念下，云廊天街独特的项目定位和场景营造，也将为其轻资产运营添上浓墨重彩的一笔。

而“云端上的天街”能否成为城市微旅休闲生活的首选地，待项目二期开业后，一切自有答案。