来源/高和资本

撰文/高和资本资管平台

后疫情时代的消费市场，呈现出马太分化、多变下行的特征，且叠加当前整体经济周期，仍在持续不断的快速演化进程中；

这对我们的投资研判工作带来了极大的挑战，势必需要对底层资产有更加深刻的认知，并建立起一整套以长期、多维、以终为始的大资管方法论，以应对这越来越复杂的内外部环境。

我们认为，当前我们共同面对的消费基础设施市场是极度中国特色的，这主要集中在以下五个方面：

1，城市和商业形态的差异：压缩式的城市化进程，使得绝大部分城市中的有效消费基础设施都是以购物中心、尤其是大体量盒子型的购物中心形态存在的，这与包括欧美、日本等发达国家完全不同；不容忽视的是，城市空间格局对消费行为有不可估量的影响，且消费习惯具有一定的惯性；

2，超额的空间供应和有限的品牌供给：在此前的研究中我们已提及，以上海为例，其线下商业空间的人均供给超过甚或远超东京、香港这类消费中心城市（其他城市，如成都也有较为显著的供给过剩问题）；但同时，由于经济发展阶段的差异，线下品牌的多样性和丰富度，又远远无法达到国外很多发达国家的水平；

3，极高的网购率：国内当前的网购率大约在25%左右，北京这样的城市甚至达到了35%（对比香港、东京仅有6-8%），这直接冲击了线下付租能力最强的零售类业态对实体空间的承租需求；

4，快速富裕后消费需求的更迭：美国、香港、东京和国内的数据也证实，随着经济的发展，买服务会多过买商品，买里子重要过买面子，消费已经越来越成为生活方式的支撑而非目标，在市场还未对这一需求变化作出完整回应时，当下的经济周期已催生新的消费演化；

5，巨大市场的多阶段并存：大中国，大市场，不同区域、甚至同一区域中必然呈现不同的消费需求和市场特征，这和美国市场尤为不同，需要用精细且非常在地化的视角一一评估和厘清；

虽有诸多挑战，但消费终归是消费者用脚投票的——将"有效供给"和"真实需求"两端连接起来的，就是待锚定的规律和待挖掘的价值，且必将依赖数据还原客观事实；针对此，高和已着手建立和打磨针对消费基础设施领域的一整套资管方法论。

其中，针对投前阶段形成的是投资“三把尺子”，其基本判断逻辑是，在一、二线城市：

随着供给侧的下沉，当下市场除了城市级和副城市中心级的项目外，基本形成了城市核心区3-5公里、郊区5-8公里（极个别超级项目能辐射更大范围）的区域竞争格局关系；

虽然区域和区域的情况不一样，但从资管角度而言，商业价值追求的永远是在场内形成可持续的高交易额和高租赁收入，最重要的抓手就是品牌——好的品牌能带来销售额和客流，其数量有限且往往扎堆；

如下概念图能基本表达线下商业的区域竞争格局关系。未来的发展看，资管角度只有两类商业资产是有价值的：已经基本被市场数据论证的一类，是区域的绝对头部（和潜在头部项目），一般为大型购物中心，其已形成了区域内最佳品牌组合的良性循环；以及我们判断将是增量和趋势性的第二类，区域内能形成绝对差异化的项目，一般为小体量集中式商业。

基于此，对标的项目的评估我们分为了三个阶段：首先是对城市、区域和标的项目在区域竞争中的位势锚定，其次是项目稳定性，最后是项目的增长性——亦即“三把尺子”。核心是通过锚定标的项目的关键量化指标，以还原其在商业系统中的真实坐标和演化路径，下图即为高和"三把尺子"的关键评估指标。

虽然商业市场具备纷繁多样的无限性，但纵观国内市场，商业竞争格局的基本范式是有限的。

本期带来的研判报告，是基于高和投资“三把尺子”的基本框架，选取以上海长寿路板块为其中一类典型的竞争格局范式（核心区密集多样人口、供应严重过量、紧邻城市级商圈），并通过与脉策科技大数据合作，为大家展现“三把尺子”研判的展开思路，以期共同探讨。以上。

特别鸣谢：脉策科技

上海脉策数据科技有限公司（简称脉策科技），是国内数据智能领域中具有引领性的科技公司和数商企业。是上海市高新技术企业、专精特新企业、区级小巨人企业，同时也是上海数据交易所首批挂牌数据产品的企业、上海市数商协会理事单位，获得数据管理能力成熟度DCMM甲方3级（稳健级）认证，并参与多项团标以及地方标准制定。同时，脉策以「城市数据团」的身份在大数据分析挖掘和研究领域广为人知。

报告涉及板块内集中式商业

虽然上海长寿路板块算不上是上海知名商圈，但以长寿路地铁站为圆点，1.5公里范围内有超过35万平米商业建面的集中式商业，其中不乏城中知名项目。

资料来源：公开网站数据

报告核心观点

报告采用了“三把尺子”的评估策略，其中，长寿路板块在竞争格局、空间和品质、整场经营这三组关键指标上表现突出，本报告进行了重点分析。

竞争格局：整体商业供应严重过量，板块外虹吸作用明显，板块内竞争激烈，板块商业主题为社区商业。长寿路板块在区位上临近南京西路-静安寺、武宁环球港、中山公园三个城市级商圈，且交通便利，这导致长寿路面临着板块外的强竞争。长寿路板块居民商业消费具有明显的外流现象，主要外流方向为静安寺-南西商业板块，对长寿路板块的零售业态造成了严重冲击。故而留给长寿路板块的商业主题只能是以服务在地客群的社区商业。长寿路板块内商业供应亦严重过量，各项目辐射客群高度重合，竞争白热化 。

空间和品质：在竞争愈加激烈的局部板块内，空间与品质是决定项目生死的关键因素之一。空间和品质事关用户的第一印象和消费体验，与用户的所见所感息息相关，在衡量上我们采用四个二级指标——规模、形态、动线、品质。针对长寿路地铁站附近的五个项目，影响最为显著的是形态和品质两个指标。在形态上开放式街区相对于小盒子的经营门槛更低，对内容有限的小体量商业项目更加友好，更容易打造体验消费场景。而鸿寿坊的实践亦证明，在街区中加入特殊形态的大尺度空间（Foodie Social），能进一步丰富用户体验感，从而在竞争中突围。而对于品质的评定更加依赖用户的实际感受与体验，在衡量上更应注重用户视角。空间和品质的打造是团队综合能力的一种重要体现。

整场经营：出租率与场内品牌组合是经营情况的最直观表现，餐饮业态是社区商业租金贡献的主力业态。长寿路板块居住工作混合属性强，居住客群和工作客群接近1：1，客质优势明显。从实际经营表现来看，长寿路地铁站附近五个项目餐饮业态占比占据绝对主导地位，非日常的零售消费已被板块外虹吸，集中式商业在品牌端呈现明显的社区配套和办公配套属性。延展来讲，如果将空间比做商场的躯体，那么品牌就是商场的灵魂，首位度品牌浓度反映市场优质品牌对项目板块内位势的认可程度，中坚品牌浓度则反映整场的商业稳定度。对于板块内头部项目，首位度品牌和中坚品牌浓度一定双高，兼具稳定性和增长性。

此外，板块内有两个系出名门的大体量购物中心天安千树和Moho Mall，在行业内的讨论度很高。可以想象，如果在格局未定且大势允许的2016年以前开业，其或将重塑上海商圈格局；但在口罩后，能消化出租率、形成基本商业氛围达标的业态，只有板块内的社商主题和能形成差异化的低租金体验类主题（当然这两个项目可达性有瑕疵，加大了难度）；事实也证明，格局已定、过量供应下，这两个项目强行用常规的零售业态已行不通了。由此可见，在进入存量竞争的后口罩时代，相对小体量项目，大型购物中心的容错率更低。

长寿路板块

长寿路大自鸣钟商圈历史悠久，自上世纪初就是商贾旺地，正如金宇澄在《繁花》多次写到大自鸣钟菜场：“弄堂隔壁西康路小菜场，即便困难时期，过几个钟头，郊区送菜的黄鱼车，带鱼车，就要集中到达，一直吵到天亮，长寿路两边，东北西北，无数工厂中班夜班交接”，历经百年风云，长寿路大自鸣钟商圈仍是普陀区乃至全上海最有名的商业区和住宅区之一，被誉为“沪西南京路”。

图表1 长寿路大自鸣钟区域旧照

资料来源：百度图片

图表2 长寿路航拍图

资料来源：百度图片

3.1区位特征

长寿路板块位于上海市普陀区，地处上海中部，普陀、静安、长宁三区交接地带，板块紧邻上海中央活动区，与上海城市中心连接紧密。

图表3 长寿路与中央活动区分布图

资料来源：上海市规划和自然资源局

图表4 长寿路单元规划图（2021-2035）

资料来源：上海市规划和自然资源局

板块内常驻人口密度6.2万人/㎡，位于全市第一梯队。根据脉策数据，长寿路板块居住人口7.7万人，密度31,760人/㎡，工作人口7.4万人，密度30,722人/㎡，对比上海市所有板块，居住人口和工作人口的密度均位于全市第二梯队。板块内整体常驻人口15万，密度61,555人/㎡，常驻人口密度位于全市第一梯队。

图表5 长寿路板块居住人口密度与全市对比图

资料来源：脉策数据

图表6 长寿路工作人口密度与全市对比图

资料来源：脉策数据

图表7 长寿路板块常驻人口密度与全市对比图

资料来源：脉策数据

3.2竞争格局

3.2.1板块人均商业资源

长寿路板块人均商业资源显著高于中环内均值，整体商业供应过量。根据脉策数据，从访客分配的人均商业资源*（栅格商业资源由全市各商业项目的体量根据距离衰减模型进行栅格级别分配并求和最终得出，而人均商业资源则为板块商业资源总和与板块居住人口或常驻人口的比值）来看，板块内居住人均商业资源3.45㎡、工作人均商业资源4.20㎡，常驻人均商业资源1.78㎡，分别位于全市第一梯队和第二梯队，中环内均值为1.90㎡、1.10㎡和2.68㎡。

图表8 长寿路板块居住人均商业资源与全市对比图

资料来源：脉策数据

图表9 长寿路板块工作人均商业资源与全市对比图

资料来源：脉策数据

图表10 长寿路板块常驻人均商业资源与全市对比图

资料来源：脉策数据

图表11 长寿路板块人均商业资源与全市对比表

资料来源：脉策数据

3.2.2板块外竞争

长寿路板块临近传统优势商业区，南京西路-静安寺商业板块对长寿路虹吸明显。长寿路板块在区位上临近南京西路-静安寺、武宁、中山公园三个传统强势商业板块，且交通便利，这导致长寿路面临着板块外的强竞争。进一步结合典型竞品的访客热力图分析，静安嘉里、太古汇等南京西路-静安寺商圈的强势竞品对长寿路板块内居民消费的虹吸作用明显，而中山公园、武宁板块主要向西辐射，同时对长寿路居民有一定辐射，但相对有限。长寿路板块居民商业消费具有明显的外流现象，主要外流方向为南京西路-静安寺商业板块。

图表12 长寿路板块周边主要商业项目

资料来源：百度地图、高和绘制等

图表13 静安嘉里访客热力图

资料来源：脉策数据

图表14 太古汇访客热力图

资料来源：脉策数据

图表15 环球港访客热力图

资料来源：脉策数据

图表16 中山公园龙之梦访客热力图

资料来源：脉策数据

外部虹吸对长寿路板块的零售业态造成了严重打击。进一步结合南京西路-静安寺主要商业体的场内业态品牌可以发现，南京西路-静安寺商业板块在零售业态的配置上包含全品类、全级次品牌，品牌矩阵强大、零售氛围强。而相较于在地化属性强的餐饮和配套业态，零售业态更容易被虹吸，静安寺-南京西路商业板块的强势地位对长寿路板块的零售业态造成了严重打击。

图表17 南京西路-静安寺商业体零售品牌概览

资料来源：高和绘制

3.2.3板块内竞争

长寿路板块内集中式商业项目主要集中于长寿路地铁站附近，分别为亚新生活广场、巴黎春天、189弄、旭辉里、鸿寿坊，本报告以长寿路地铁站附近五个项目为研究主体，同时补充研究地铁站1.5km内的两个集中式商业—天安千树和MOHO MALL*（MOHO MALL距离长寿路地铁站直线距离仅1km，且不属于南京西路-静安寺商业板块，对长寿路板块的研究具有一定价值，故在本报告中纳入研究范围）

图表18 长寿板块集中式商业

资料来源：高和绘制

长寿板块商业主题为社区商业，以服务在地客群为主，板块内存量项目商业竞争激烈。由于外部竞品对零售业态的虹吸，且板块内未在市场上升期布局体量适配的一站式购物中心，当前整个板块以服务在地客群的日常消费需求为主（本报告定义的社区商业是指体量小于5万方，以餐饮、服务及社区娱乐和社区零售为主的集中式商业）。通过板块内亚新生活广场、巴黎春天、189弄、旭辉里、鸿寿坊五个项目的访客热力图，可以看出各项目辐射客群高度重合，内部竞争激烈。

图表19 亚新生活广场访客热力图

资料来源：脉策数据

图表20 巴黎春天访客热力图

资料来源：脉策数据

图表21 189弄访客热力图

资料来源：脉策数据

图表22 旭辉里访客热力图

资料来源：脉策数据

图表23 鸿寿坊访客热力图

资料来源：脉策数据

3.3空间和品质

长寿路地铁站附近的鸿寿坊、旭辉里、189弄、巴黎春天、亚新广场这五个项目的面积、交通、区位相近，但空间和品质差异巨大，在竞争激烈的商业板块内，空间和品质是决定项目生死的关键因素之一。

空间和品质更倾向于主观体验，但仍可以设置衡量标准。空间和品质事关用户的第一印象和消费体验，与用户的所见所感息息相关，在衡量上我们采用四个二级指标—规模、形态、动线、品质。针对长寿路地铁站附近的五个项目，影响最为显著的是形态和品质两个指标。

3.3.1形态

开放式街区相对于盒子门槛更低，对内容有限的小体量商业项目更加友好，更容易打造体验消费场景。通过移步换景，开放式街区可以将商业内容与空间一体化打造，实现体验与购物的有机结合。鸿寿坊外街区还原了石库门里弄的历史肌理，搭配新型主力店FOODIE SOCIAL和常换常新的快闪内容，打造了具有烟火气息的社交生活场景。

图表24 鸿寿坊图片

资料来源：高和拍摄、网络照片

在街区中加入特殊形态的大尺度空间，用户体验感更强。鸿寿坊街区和FOODIE SOCIAL市集小盒子的结合是项目的最大亮点，市集小盒子，提供美食的同时，也承载了项目绝大部分的零售功能，通过菜场和生鲜零售营造出热闹的集市氛围，实现了餐饮+零售的复合美食餐饮体验，在鸿寿坊“精致烟火气”的打造过程中，市集小盒子起到了不可替代的作用。反观同为石库门里弄风情的今潮八弄以及距离鸿寿坊不足1KM的创享塔，两个项目的街区打造各有特色，但相较于鸿寿坊，生活的邻里感和功能性有所逊色，对消费者的吸引力相对较弱。

图表25 鸿寿坊、今潮八弄、创享塔对比图

资料来源：高和拍摄、网络照片

3.3.2品质

品质的评定更加依赖用户的实际感受与体验，在衡量上注重用户视角。我们采用了三个三级指标—场景&氛围、公区&广场、服务设施来衡量商业项目的品质，从用户视角来看，189弄空间逼仄，在场景的设计上给人感官上的持续压迫，场内缺乏商业氛围，同时公共空间有限，无法让消费者停留聚集。而巴黎春天和亚新生活广场洗手间破损，且缺乏母婴室等服务设施，带来诸多不便。品质的不足导致这三个项目在竞争中处于弱势。

图表26 五个项目品质展示

资料来源：高和拍摄、网络照片

3.4整场经营

3.4.1出租率

板块内项目经营普遍惨淡，仅鸿寿坊一枝独秀。受到板块外虹吸作用和板块内强竞争影响，各项目经营情况整体不佳。从当前各项目场内出租率来看，仅鸿寿坊实现满铺出租，旭辉里享受地铁红利，B2-1F实现满铺经营，但3F空置严重，整体出租率90%。其他项目出租率均低于80%。

图表27 长寿路板块各项目出租率

资料来源：高和整理

3.4.2客群画像

场内品牌可以更深度地体现项目的经营情况，契合核心用户需求的项目会呈现更优秀的经营表现。场内品牌直接表现了商户信心、消费者偏好和项目团队专业程度，而对场内品牌的分析，需要先前置客户画像分析，通过客户画像的描摹可以精准锁定消费需求，而最契合当地消费者需求的项目会呈现出更优秀的经营表现。

长寿路板块居住工作混合属性强，职住分离现象明显，居住客群和工作客群接近1：1。长寿路板块职住比为0.97，相较于上海其他板块，长寿路的居住、工作人口配置更加均匀，比例接近1：1，板块的复合消费需求强。同时值得注意的是，板块内客群职住分离现象明显，板块内职住重合比例不足5%，即居住客群画像与工作客群画像几乎不重合，需要拆分研究。

图表28 长寿路板块职住比与全市对比

资料来源：脉策数据

长寿路板块居民客质优势明显。根据脉策数据，长寿路板块居住客群的收入、资产水平和整体学历均高于上海平均水平，其中30-50W收入和50W收入以上人群占比TGI分别为1.80和2.86，客质相比全市平均水平优势明显。

图表29 长寿路板块居住客群画像

资料来源：脉策数据

长寿路板块老龄化严重，但家庭客群较多，板块需求复合。长寿路板块居住客群的平均年龄45岁，60岁以上老人占比33%，居民老龄化明显，但有孩比例35.4%较全市平均水平高9.1%，板块具有多样化的复合消费需求。

图表30 长寿路板块居住客群年龄结构

资料来源：脉策数据

图表31 长寿路板块居住人口平均年龄与全市对比

资料来源：脉策数据

图表32 长寿路板块居住人口老龄化率与全市对比

资料来源：脉策数据

长寿路板块工作客群多为年轻白领，收入可观。根据脉策数据，长寿路板块工作客群的职业多以白领为主，多分布于20-44岁之间，收入水平较高，其中30-50W收入和50W收入以上人群占比TGI分别为1.65和2.16，客质较长寿路居住客群相对较差，但相比全市平均水平优势明显。

图表33 长寿路板块工作客群画像

资料来源：脉策数据

图表34 长寿路板块工作客群年龄结构

资料来源：脉策数据

长寿路板块具有优秀的客群基础，日常餐饮、工作餐、生活服务需求度高。根据板块的居住客群画像和工作客群画像，我们对客群消费需求进行了定性分析。根据用户的实际消费需求，集中式购物中心的业态一般划分为零售、餐饮、娱乐、服务四类，在这四个维度中，餐饮做为生活刚需，其日常餐饮与白领工作餐需求旺盛，是板块的核心业态，而零售业态被外部板块虹吸严重，导致客户需求主要集中于日常生鲜超市上，其他零售需求度相对较低。对于服务和娱乐业态，服务业态做为社区配套业态，在板块内需求度旺盛，但是娱乐业态也将面临着被外部虹吸的情况。

3.4.3业态和品牌分析

从实际经营表现来看，长寿路地铁站附近五个项目餐饮业态占比占据绝对主导地位，非日常的零售消费已被板块外虹吸。上述五个项目餐饮、零售、服务、娱乐四大业态的面积占比分别约为50%、20%、20%、10%，餐饮占据绝对主导地位，其次为配套（服务+娱乐）业态，零售业态占比明显偏低，从实际经营端再次证明了零售业态被强势虹吸的情况。

长寿路地铁站附近五个项目在品牌端呈现强烈的社区配套和办公配套属性。五个项目餐饮业态品牌丰富度高，在各大细分业态均有不同级次的品牌配置，而在零售、服务和娱乐业态均以满足在地居民日常需求为主。五个研究项目的品牌呈现了强烈的社区配套和办公配套属性。

图表35 长寿路板块业态及品牌展示

资料来源：大众点评、高和整理

鸿寿坊餐饮业态占绝对主导地位，餐饮品牌力强，零售以生鲜为主，具有精致的烟火气。鸿寿坊四大业态占比分别为餐饮90%，零售4%，服务6%，娱乐0%，餐饮占绝对主导地位。餐饮业态在简餐、正餐、饮品烘焙上做了均衡的配置，兼具市场熟牌和网红品牌，具有出色的品牌矩阵。项目的零售业态主要集中于市集小盒子中，配置了生鲜超市与非标零售，与FODDIE SOCIAL内的简餐共同营造出集市的热闹与亲民氛围。

图表36 鸿寿坊各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

旭辉里享受长寿路地铁红利，餐饮以简餐和饮品烘焙为主，服务地铁站流动人口，其他业态乏善可陈，主要服务在地居民日常需求。旭辉里四大业态占比分别为餐饮67%，零售20%，服务12%、娱乐1%，餐饮占绝对主导地位。但是场内正餐品牌不足，餐饮品牌主要以简餐和饮品烘焙为主，主要原因是项目为地铁上盖，享受大量地铁客流，但项目的2F、3F空置较多。

图表37 旭辉里各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

189弄品牌数量少，各业态氛围差，项目主要通过沿街商铺布局市场熟牌，并通过高楼层低租金吸引目的性服务、娱乐品牌入驻。从189弄场内共50个品牌，品牌数量过少，场内经营面较差。189弄四大业态占比分别为餐饮12%、零售24%、服务56%、娱乐8%。餐饮仅有15个品牌，主要位于一楼沿街铺位，零售仅有11个品牌，以目的性消费为主，品牌之间不具有带动性。场内服务业态较为丰富，但是这是零售和餐饮布局失败的反向呈现结果，利用高楼层的低租金来吸引目的性的服务业态进驻，布局KTV的逻辑也是如此。

图表38 189弄各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

巴黎春天零售与餐饮多见知名品牌，项目一定程度上脱离社区配套属性，但难以抵御外部竞争，空置率高企。巴黎春天四大业态占比分别为餐饮38%，零售27%，服务20%、娱乐15%。巴黎春天场内具有多家知名餐饮但是餐饮楼层空置率近50%，原因为大部分知名餐饮已经经营多年（味千拉面已经经营18年，江边城外已经经营10年，其他品牌也经营多年），在地消费习惯已经培养，但由于本体条件差及外部强竞争，餐饮业态无进一步提升空间。零售品牌以平价快时尚、品牌折扣店和其他特卖店为主，主要满足周边人群日常中低端的购物需求，但同时也存在大量零售空铺。服务与娱乐业态多布局项目冷区，吸引目的性客群。

图表39 巴黎春天各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

亚新生活广场以低客单餐饮与在地服务娱乐为主，是典型的中低端配套商场。亚新生活广场四大业态占比分别为餐饮60%，零售1%，服务15%、娱乐24%。餐饮主要以低客单餐饮和外卖档口为主，服务端和娱乐端的配置较其他项目更加丰富，主要原因是项目可以接受较低的租金。

图表40 亚新生活广场各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

鸿寿坊中高客单餐饮品牌占比显著高于板块均值，其他四个项目餐饮以中低客单为主。从客单价来看，鸿寿坊50元以上客单的餐饮品牌数显著高于其他四个项目，餐饮的品牌级次较高；旭辉里和亚新生活广场简餐显著高于其他四个项目；189弄、巴黎春天餐饮品牌数量显著较低。

图表41 五个研究项目不同餐饮客单价的品牌数

资料来源：大众点评、高和整理

图表42 五个项目不同餐饮客单价占比与板块均值的对比

资料来源：大众点评、高和整理

看完长寿路地铁站附近的五个项目，下一步我们继续研究两个补充案例：天安千树和MOHO MALL

天安千树餐饮丰富度高，级次中高端，但零售业态经营惨淡，项目处于恶性循环，稳定性和增长性显著不足。天安千树场内在营的餐饮品牌级次高于五个研究项目，餐饮氛围佳，但零售业态经营惨淡。天安千树商业体量10万方，定位潮奢，这就意味着项目需要辐射较大范围内的客群，而当前项目客群渗透有限，场内中高端零售缺乏有效支撑，陷入恶性循环，空置率高企。娱乐和服务业态中规中矩，同样出现大面积空铺。

图表43 天安千树各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

MOHO MALL与天安千树困境相同。MOHO MALL餐饮同样可圈可点，但场内的零售业态同样面临着上述问题。

图表44  MOHO MALL各业态重点品牌

资料来源：大众点评、高和整理

当前市场零售低迷的冲击。天安千树和MOHO MALL规模较大，虽然场内餐饮业态均可圈可点，但是不同于小规模的社区商业，单一餐饮业态无法填充整个项目的可租赁面积。对于有一定体量的购物中心，零售业态是不可或缺的，而在零售下行严重的今天，购物中心的容错率越来越低，尤其是对于长寿路这样零售被明显虹吸的板块，大体量项目的安全边际明显不足。