来源/观点网

作者/潘玲宣

郑志刚和K11的故事还在继续。

9月26日，新世界发展及相关公司均停牌，除了刊发2024财年业绩之外，更重要的一项是关于向郑志刚转让5家K11关联公司股份。

图片来源：企业公告、商业客整理

相关公告显示，新世界发展与郑志刚全资拥有的公司AC Group Limited签署合约以2.09亿港元（根据分期付款安排）出售悉数K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited及爱互送有限公司的股份，该等公司主要营运管理K11品牌物业及其相关业务。

作为出售的一部份，各方同时签署授权协议及商标许可协议。

携K11“出走”

曾有报道指出，郑家纯在去年底接受媒体采访时谈到，“家族传承未必一定需要接班人。我有一个想法，我们公司生意范围比较广，各行各业都有涉及，事实上需要很多人才负责管理，因此家族成员可以负责个别范畴的生意。”

随着最新交易事项的披露，郑志刚正与他的K11同在一处。

事实上，“K11”的吸金能力不容质疑。在9月26日晚间的业绩说明会上，新世界发展的管理层再次强调了这一点。

新上任的行政总裁马绍祥称，由业绩反映，即使过去五年零售环境不理想的情况下，（K11）利润仍然有10%的复合增长，另有7个全球奢侈品品牌会在K11 MUSEA开设新店或扩张业务，零售总面积因而增加一倍至30000平方呎。

除了来自管理层的“自证”，上月末也有消息透露，新世界发展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，接到华润隆地的收购意向。报道称，洽购价高达90亿港元。

优质的K11资产，新世界发展并不愿轻易割舍，即便对手方是自己人。马绍祥提到，K11仍然是新世界旗下的资产及品牌，新世界发展仍是K11的大业主，是K11商场和办公楼资产拥有人。

简单来说，可以理解为，郑志刚能够凭“K11”品牌以轻资产的方式行远路，探索商业与艺术的更多共融可能，而商标归属及现阶段K11商场和办公楼资产的拥有人仍为新世界发展，可享受升值空间。

对于这一模式，新世界发展认为，从商业地产的角度，地产商和业主把物业去外包给专业的公司管理，是大势所趋。

在最新披露的出售事项完成后，郑志刚的“买方集团”将继续在全球发展“K11”品牌，而新世界发展将继续根据使用“K11”品牌的第三方管理业务的收入收取许可费。

使用权限方面，交易公告在关于商标许可协议的主要条款中特别指出，买方（AC Group Limited）可在许可地区的任何地方将商标专用于轻资产业务及任何附属业务；买方拥有或控制的任何处所或物业的销售、租赁、设计、营运及管理业务，和其他业务。

受许可方于商标许可协议中保留权利的规限，被许可方可将商标用于与任何类型的有地处所及物业有关的任何业务，包括但不限于设计、开发、营运、管理及租赁与轻资产业务无关或买方于香港及中国拥有或控制的物业，以及任何附属业务。

关于许可费的计算方式，轻资产项目为税后收入的5%，另加每年每轻资产项目人民币20万元，及其他业务税后收入的5%。许可费应于每一连续年度结束后60天内以现金支付。

由此，新世界发展不仅将从这笔交易中长远受惠，激发K11品牌的业务规模扩张，还可使集团更加专注地产本业，提升集团的营运效率，改善资产回报率，并获得灵活性，以适应不断变化的市况。

按照计划，郑志刚将成立一家新的公司，作为K11商场和Italia办公室大楼营运公司，将会提供租务品牌市场推广等策略性的管理服务。

这家“营运公司”将为K11开辟更广阔的疆域。

创始人命运

郑志刚是K11创始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代传人。从2008年算起，“K11”品牌成立已经有十六年，相较于创始人郑志刚13岁便独自前往美国求学，K11“自立”的时间还是稍晚了一些。

据公开信息，郑志刚于2007年3月获委任为新世界发展执行董事，此后不久金融危机爆发，一边是零售业的萧条景象，另一边是趋同的客诉，郑志刚开始思考一个更为妥帖的解决方案。

得益于早年修习文化艺术相关课程，将艺术与商业相融的概念就此迸发，以艺术、人文、自然三大元素为核心的“K11”品牌便诞生了。

据悉，K取自英文Kingdom,11对应“K”在字母表中的排序。K11既是王国，也是疆域；是郑志刚对文化艺术的确切表达，也承载了他对商业帝国的无限想象。

2009年12月，全球首个购物艺术中心K11 Art Mall于香港开幕，项目总投资额达三十亿港元，将“艺术·人文·自然”三大核心元素巧妙融入，为消费者带来前所未有的五官享受。

香港K11 Art Mall在正式营业后的第一年就实现盈利。之后，节节攀升的投资回报加上内地市场的空白，让郑志刚捕捉到了发展机会。2013年，内地首座K11在上海淮海路亮相，面积仅3.8万平方米的购物艺术中心创造了单月超百万人流的纪录，回应了一切质疑。

受惠于独有的“文化商圈”模式，加上不断引入人气品牌，于2024上半财年，香港K11 Art Mall的销售额同比增长29%，2023年12月的人流量创下开幕以来新高。2024财年，该项目销售额及人流分别按年上升16%及10%，整体出租率维持99%。

上海K11以更丰富多元的热点活动助力，并以体验推动连带销售。于2024财年末，上海K11整体出租率达94%。

截至目前，K11品牌涉足范畴包括零售、酒店、办公室及非牟利艺术文化基金K11 Art Foundation及K11 Craft & Guild Foundation，已进入上海、深圳、天津等内地市场。

按照最新数据，K11的足迹将遍布大中华地区的12个重点城市，合共34个项目，总楼面面积达273万平方米。随着全国各地的K11项目相继落成和开业，有助于提高新世界发展的经常性租金收入占比，有效带动集团业绩稳步提升，提供充足的现金流。

就在本月28日，位于宁波的THE PARK by K11 Select购物艺术中心也将正式开业，约10万方的购物艺术中心、4.2万平方米的特色文化街区、2万平方米的中央艺术公园，以及生态甲级写字楼集群、国际品牌酒店、高端住宅等城市综合体配套将为宁波商业带来革新。

另外，K11在中国内地的首个旗舰项目“K11 ECOAST”，致力打造最美最有影响力的海滨文化艺术区，涵盖文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 Cultural Centre、新世代办公空间K11 ATELIER办公楼及海滨长廊Promenade，项目斥资百亿元，总建筑面积达22.85万平方米，预计于年内开业。

据悉，随着由K11品牌运营或管理的项目陆续落成开业，新世界发展表示，将会继续秉承“聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域”的战略布局，发展多元业态，进一步拓展经常性租金收入。