来源/独角Mall

作者/唐一刀

2004年，华润在国内的首个商业项目-深圳万象城正式开业，面世首年商场就实现盈利，华润商业实力响彻全国。这一年，华润置地武汉大区首进合肥。

2014年，华润商业在全国进入万象十年时代。这一年，华润在合肥开启商业首秀，”五彩城”(现已更名蜀山万象汇)拔地而起。开业首日8.1万次单向客流量引爆全城。

2024年，华润商业在全国迈入万象二十年，商业突破百座。这一年，华润在合肥第5个商业，第3座万象汇，包河万象汇正式开业。引入近360家品牌，其中安徽首店超60家。

聚焦华润商业地产在合肥的发展脉络，站在华润商业合肥10年节点，合肥包河万象汇的开业，无疑对华润谋略合肥”一城多汇”的商业版图意义重大。同时，对其全国商业扩张，也是落下了重要一子。

截至目前，距离今年5月25日正式开业，包河万象汇已开业近半年。

笔者关注到，商业热度仍高居不下，消费者还拿其和合肥万象城做对比。业界更是盛传，作为华润"新一代"万象汇产品，包河万象汇，甚至比肩万象城?

“合肥包河万象汇，11点10分下高架，45分才停好车，周末真的不能开车来这里。”

“包河万象汇比万象城强多了，万象城糟糕的停车场太落后了。”

“十几年了包河一直都没啥可逛的，包河万象汇的品牌很全，算是合肥数一数二的了。”

10月7日，独角MALL实地探访合肥包河万象汇，看看这个在合肥声量巨大、人气火爆的项目，究竟做得如何？

01

位处”安徽第一城区”，填补空白

双地铁规划，周边住宅密集

规划与定位（20分）：18分

与全国商业地产变迁规律基本一致，合肥商业地产也历经了百货到购物中心的更迭。

其中，购物中心掘金时期，合肥商业面貌最大的变化是，2010年左右，外资前后入场。比较重磅的如万达、世纪金源、华润、银泰等。

而值得注意的是，随着本地和外地开发商进场的商业项目越开越多，合肥主要城区基本上至少都有2个或多个标志性商业。

庐阳区，银泰中心、万象汇、合肥荟聚、淮河路步行街等；瑶海区，万达广场、龙湖瑶海天街等；蜀山区，万象城、之心城、正大广场、新粮仓等。

淮河路步行街 图源：安徽文旅

而作为合肥新中心，城市未来发展的商业重镇，包河区却独缺好商业和新商业久矣。

长期以来，区内只有包河万达和世纪金源方圆荟2家商业，且距今都已是开业14年的老场，消费者难免都产生了一定的消费和审美疲劳。

华润合肥包河万象汇，为华润置地合肥润城中心TOD项目里面的商业部分。

2021年，华润与合肥城建合作拿下合肥包河区葛大店地块。2023年2月，项目正式启动，2024年5月25日商场开业，项目从拿地、筹备到开业的周期速度非常快。

华润润城中心，业态规划商场、商业街区和精品住宅，项目总建面23万㎡。商场部分，商业体量15万平，是华润目前全国商业单体体量最大的万象汇。

值得注意的是，与前两座万象汇不同，包河万象汇是华润万象汇产品线下面最新一代的产品。 是华润继合肥庐阳万象汇和蜀山万象汇后，在合肥布局的第3个万象汇商业。

据官方介绍，包河万象汇是家庭乐享欢聚地、网红餐厅首选地、美好时刻发生地。商场定位为区域型商业体，填补合肥包河区乃至整个城市东南部的商业空白。

地段与交通（20分）：16分

包河万象汇，所在区位为合肥市中心城区包河区，是合肥市四个主要城区之一。

区域定位之高，被称为”安徽第一城区”，作为安徽省最新政治中心所在地，规划了合肥重点建设的中央公园骆岗公园，周边还将打造合肥科创CBD。

区域地理位置优越，合肥包河区位于合肥主城区东南角，与城区其它3个主城区紧密联动，北与庐阳区接壤、西与蜀山区交界、东与瑶海区相邻。

商场具体位置为，合肥包河区龙川路200号，位于城市中轴线之上的主干道包河大道以东、龙川路以北，地处区域核心。

商业所在地段，包河淝河片区规划的生活居住功能区，居住氛围浓厚。

周边已有成熟住宅，如望湖东苑、望湖城桂香居·紫桂苑、龙川雅居等，片区和社区的消费客群稳定;新开盘住宅，如华润该项目配套住宅润城中心、雍荣府等，房价均价2万多，消费者力可观。

交通上，基于商场地段优势，周边四通八达。

地面交通，位于城市主干道之上，驾车和公共交通都非常方便，600米以内3个公交站，几十条公交线路直达商场附近。

地下交通，双地铁规划。地铁4号线望湖城南地铁站，距离项目500米左右，步行8分钟可直达商场;地铁1号线葛大店站，距离项目1公里左右。

不过，美中不足，目前商场未能实现地铁无缝接驳，公交和地铁，都需步行再前往。

02

人气持续火爆

超强餐饮、超全服饰…

商业新鲜感，抢合肥万象城风头？

品牌与人气（40分）：36分

距离合肥上一个万象汇，庐阳万象汇2019年开业，包河万象汇是华润万象生活时隔5年再度带来的“新一代”万象汇产品。

开业之时，据华润官方透露，商场招商率达100%，开业率实现99%。10月7日(国庆假期)，笔者实探，开业近半年，商场的品牌和人气主要呈现以下特点:

1.品牌数量：15万平开出359家品牌，场内只有1家围挡。

进入合肥包河万象汇，笔者第一逛感，作为刚开业的新场，商场交出的品牌招商和开业率，的确处于当下市场较高水平。

据笔者现场不完全统计，商场的商业体量15万㎡，商业营业楼层为B1-L7，一共开出359家品牌，与官方说的引入近360家品牌一致。

同时，整个场内目前只有1处于围挡状态，并且已确定进驻亚马逊环球美食百汇海鲜自助餐饮，为安徽首店。

其中，B1，60家；L1，51家；L2，54家；L3，52家；L4，50家；L5，41家；L6，32家；L7，19家。

2.品牌业态：以餐饮、服饰、生活方式和珠宝为主，大而全，主打吃和逛。

包河万象汇目前主要形成了标准盒子式商业“大而全”的业态矩阵，消费者在场内基本上能够实现购物消费一站式满足。

具体到各个楼层：

B1：以轻餐、烘焙、奶茶、咖啡、超市、配饰、生活服务和休闲娱乐业态为主。品牌偏轻和大众化。

如达美乐披萨、米村拌饭、克茗冰室、红跑车、詹记、奈雪、酸奶罐罐、瑞幸、盒马超市、名创优品、小鹿的屋等。

L1：以咖啡、珠宝、钟表、轻餐、时尚品牌服饰数码和汽车为主。品牌偏年轻化和时尚化。

如：M Stand、皮爷咖啡、MANNER、周大福、潮宏基、周生生、Need、THE NORTH FACE、UR、MUJI、MLB、chuu、优衣库、TISSOT、DJI、蔚来汽车等。

L2-L4：以服饰、包包、鞋子、亲子和休闲娱乐品牌为主，品牌主题性和分区明显。

L2：女装和箱包品牌，如木九十、TATA、lily、MO&CO、JNBY、播、HOTWIND等；L3，女装、母婴和亲子品牌，如MARYTHEIA、BSIEE、VERO MODA、紫涵、百武西、东方娇孕、孩子王、趣哆剪等；L4，男性服饰、亲子和娱乐品牌，如GGVV、Jeep、七匹狼、森舍、balabala、好孩子、玩具反斗、真快活等。

L5-L7：以网红、地方特色、国外餐饮品牌为主。如西塔老太太、啫火、同仁四季、小菜园、安又胖、徽菜园、巴奴毛肚火锅、海底捞、南洋记、江河里烤鱼等。

其中，餐饮(包含茶饮)和服饰品牌数量最多，各自占比高达30.3%。

3.品牌人气：下雨天人气依旧十足，餐饮人挤人，烘焙店、盒马超市人流大。

进入包河万象汇，笔者另外一个直观感受就是人气非常足。10月7日，国庆假期最后一天，合肥下着雨，但商场人气依旧不减。

商场刚开门不久，不到11点，B1盒马超市就已经有不少消费者前来采买;中午时分，L1-L4的人流量也是络绎不绝。

饭点时间，L5-L7不少餐饮品牌门前陆续排队，如Ameigo梅果、王繁星面馆、海底捞火锅等。B1，煲仔煌、米村拌饭排队用餐，里面外面都是人。

下午，B1烘焙和奶茶品牌，如红跑车、仟吉、詹记、茉莉奶白等，不少消费者排队买单。

4.品牌实力：超60家首店，餐饮”一网打尽”，品牌自带合肥在地文化。

华润出手，商业的招商能力毋庸置疑。而对标合肥现有的2座万象汇，包河万象汇的品牌实力更是迭代之后的进阶。

据官方透露，场内近360家品牌，超60家是安徽首店，其中包河区域首店占比40%。之于合肥，强大的品牌阵容，给到城市和片区，都刷新了现有商业的品牌面貌。

另外，在品牌软实力上，包河万象汇打造了不少业态和品牌记忆点。

如餐饮超强，场内的餐饮品牌集合，网红之上，引进了不同菜系，不同国家，多元和多层次的品牌来强化消费者的场域认知。

如珠宝长廊，商业周边多家庭客群，引进珠宝品牌，可提升商场整体销售额。

此外，吸纳合肥特色品牌，自带在地文化。如被称为“合肥特产”的奶茶品牌卡旺卡、甜点品牌詹记，以及不少徽菜餐饮品牌落地，拉近商业与本地消费者的距离。

不过，目前，包河万象汇，基于生活功能区域性商业，满足周边年轻人的美妆品牌相对较少，只有一两家品牌进场。

5.商业新鲜感：“后来者”顺应时下，包河万象汇抢合肥万象城风头？

值得探讨，开业新场，包河万象汇被不少网友拿来与合肥万象城对比。笔者观察，从大的层面上来说，两者本身商业定位不同，在品牌层级和商业调性上可比较的意义不大。

但也需要看到，从热度来说，两个商业在当下品牌数量和人气上比较，包河万象汇占据了后发优势，目前新鲜劲正强，“风头正盛”。

包河万象汇开业盛况

如品牌数量，包河万象汇15万平开业359家品牌，合肥万象城18万平开出300家品牌；品牌人气，新开业的包河万象汇吸引整个合肥人流持续火爆，开业9年的合肥万象城稳定为区域周边的客流。

特别是，商业新鲜感，一定时间内，“新人总比旧人香”。

03

外观大气，硬件有质感

细节、活动重持续运营

设计与细节（20分）：15分

包河万象汇，站在商场外面感受商业的外观，是华润在合肥包河区商业落地的门面。

笔者在现场看到，商场外立面高端大气，跳脱传统封闭盒子，转而由多个大小不一的玻璃立面体组合，高低堆叠，纵横错落，透过玻璃幕墙还能看到品牌展示，给人丰富空间想象。

颜色感观上，外立面整体主色调为银色和黄色，下雨天看，仍旧视觉相对舒适。

进入商场里面，包河万象汇设置了双中庭，一个大中庭和一个小中庭，还有空中花园和下沉广场，公共空间开放感强烈。

同时，楼层与楼层之间的空中连廊和回廊设计，流线交错展现线性美。

此外，建筑设计的功能性上：

外部导流，外面，包河万象汇从东南西北四个大方位依次设置了6个门，1号门到6号门，地面客流分别能从不同的入口最快进入到商场。

内里动线，商场各个楼层整体动线呈“L”型单动线，L两边排布品牌，来回逛一圈，不用走回头路就能逛完完整的品牌。

包河万象汇，刚开业近半年的新场，运营上，商场的后续培育，仍需等待进一步的时间观察。当前，笔者观察到更多的是，商场作为一个新商业在细节运营方面的呈现。

卫生间和公区卫生，整体干净整洁。在人相对较多的情况下，打扫卫生的阿姨也能够及时响应，保持相对稳定的商业环境。

活动运营，据悉，商场开业之初推出“城市幻想季”系列首展活动，航天艺术、地理探险等艺术展览和展品在商场里面真实展出，吸引了一大波流量。

开业近半年后，国庆期间，笔者去的当天，赶上商场3号门外面正在开展FUTUE THEATER秋日街区主题活动。此外，商场1号门外面，蜡笔小新沉浸电影空间也正在布展。

需要指出的是，商场里面，开业过后，暂未有大的美陈和展览活动进行。

04

合肥第3座万象汇“火过”万象城？

华润标准商业的胜利？

综合得分（100分）：85分

今年5月25日开业，现场，华润万象生活执行董事、总裁喻康霖亲自到场出席仪式。入皖10年，“一城3汇”，华润万象生活对包河万象汇寄予的厚望不言而喻。

而目前来看，品牌能打、人气火爆、华润在合肥的商业存在感持续发酵，包河万象汇也是给市场交出了不错的答卷，甚至是带来了时下超过合肥万象城的热度。

综合下来，总结华润包河万象汇亮眼合肥商业的原因，笔者分析，主要有以下几点：

1.填补了合肥包河区商业空白，抓住了区内待开发的商业机遇。

2.品牌实力强劲，品牌矩阵有记忆点，商业视角贴近消费者需求。相比合肥万象城，商场和品牌更具时尚感和新鲜感。

3.“新一代”万象汇，在前2个万象汇的基础上仍旧诚意满满，华润万象汇产品线，“标准商业”口碑在合肥的沉淀和胜利。

不过，若把包河万象汇置于全国商业地产宏大视角，放进商业发展的长久时间线，商场当前的成绩还只是开了个好头。

是否“火过”合肥万象城？商业地产看永续运营，包河万象汇的后续培育仍未“盖棺定论”。

同时，外部非标商业的威胁与日俱增。

10年积淀，华润在合肥打下了标准商业的江山。但是随着合肥非标商业罍街、贡街、合柴1972和新粮仓KUKUPARK·文化商业合集等新兴场域的对打，以及未来还有“这有山”(目前已选址)等项目开业…

在合肥，华润包河万象汇，万象系列商业的“内斗”、标准商业与非标商业之争，或许还有很多好戏可以看。