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实探合肥第3座万象汇,“火过”万象城?

来源: 独角Mall 唐一刀 2024-10-22 15:30

来源/独角Mall

作者/唐一刀

2004年,华润在国内的首个商业项目-深圳万象城正式开业,面世首年商场就实现盈利,华润商业实力响彻全国。这一年,华润置地武汉大区首进合肥。

2014年,华润商业在全国进入万象十年时代。这一年,华润在合肥开启商业首秀,”五彩城”(现已更名蜀山万象汇)拔地而起。开业首日8.1万次单向客流量引爆全城。

2024年,华润商业在全国迈入万象二十年,商业突破百座。这一年,华润在合肥第5个商业,第3座万象汇,包河万象汇正式开业。引入近360家品牌,其中安徽首店超60家。

聚焦华润商业地产在合肥的发展脉络,站在华润商业合肥10年节点,合肥包河万象汇的开业,无疑对华润谋略合肥”一城多汇”的商业版图意义重大。同时,对其全国商业扩张,也是落下了重要一子。

截至目前,距离今年5月25日正式开业,包河万象汇已开业近半年。

笔者关注到,商业热度仍高居不下,消费者还拿其和合肥万象城做对比。业界更是盛传,作为华润"新一代"万象汇产品,包河万象汇,甚至比肩万象城?

“合肥包河万象汇,11点10分下高架,45分才停好车,周末真的不能开车来这里。”

“包河万象汇比万象城强多了,万象城糟糕的停车场太落后了。”

“十几年了包河一直都没啥可逛的,包河万象汇的品牌很全,算是合肥数一数二的了。”

10月7日,独角MALL实地探访合肥包河万象汇,看看这个在合肥声量巨大、人气火爆的项目,究竟做得如何?

01

位处”安徽第一城区”,填补空白

双地铁规划,周边住宅密集

规划与定位(20分):18分

与全国商业地产变迁规律基本一致,合肥商业地产也历经了百货到购物中心的更迭。

其中,购物中心掘金时期,合肥商业面貌最大的变化是,2010年左右,外资前后入场。比较重磅的如万达、世纪金源、华润、银泰等。

而值得注意的是,随着本地和外地开发商进场的商业项目越开越多,合肥主要城区基本上至少都有2个或多个标志性商业。

庐阳区,银泰中心、万象汇、合肥荟聚、淮河路步行街等;瑶海区,万达广场、龙湖瑶海天街等;蜀山区,万象城、之心城、正大广场、新粮仓等。

淮河路步行街 图源:安徽文旅

而作为合肥新中心,城市未来发展的商业重镇,包河区却独缺好商业和新商业久矣。

长期以来,区内只有包河万达和世纪金源方圆荟2家商业,且距今都已是开业14年的老场,消费者难免都产生了一定的消费和审美疲劳。

华润合肥包河万象汇,为华润置地合肥润城中心TOD项目里面的商业部分。

2021年,华润与合肥城建合作拿下合肥包河区葛大店地块。2023年2月,项目正式启动,2024年5月25日商场开业,项目从拿地、筹备到开业的周期速度非常快。

华润润城中心,业态规划商场、商业街区和精品住宅,项目总建面23万㎡。商场部分,商业体量15万平,是华润目前全国商业单体体量最大的万象汇。

值得注意的是,与前两座万象汇不同,包河万象汇是华润万象汇产品线下面最新一代的产品。 是华润继合肥庐阳万象汇和蜀山万象汇后,在合肥布局的第3个万象汇商业。

据官方介绍,包河万象汇是家庭乐享欢聚地、网红餐厅首选地、美好时刻发生地。商场定位为区域型商业体,填补合肥包河区乃至整个城市东南部的商业空白。

地段与交通(20分):16分

包河万象汇,所在区位为合肥市中心城区包河区,是合肥市四个主要城区之一。

区域定位之高,被称为”安徽第一城区”,作为安徽省最新政治中心所在地,规划了合肥重点建设的中央公园骆岗公园,周边还将打造合肥科创CBD。

区域地理位置优越,合肥包河区位于合肥主城区东南角,与城区其它3个主城区紧密联动,北与庐阳区接壤、西与蜀山区交界、东与瑶海区相邻。

商场具体位置为,合肥包河区龙川路200号,位于城市中轴线之上的主干道包河大道以东、龙川路以北,地处区域核心。

商业所在地段,包河淝河片区规划的生活居住功能区,居住氛围浓厚。

周边已有成熟住宅,如望湖东苑、望湖城桂香居·紫桂苑、龙川雅居等,片区和社区的消费客群稳定;新开盘住宅,如华润该项目配套住宅润城中心、雍荣府等,房价均价2万多,消费者力可观。

交通上,基于商场地段优势,周边四通八达。

地面交通,位于城市主干道之上,驾车和公共交通都非常方便,600米以内3个公交站,几十条公交线路直达商场附近。

地下交通,双地铁规划。地铁4号线望湖城南地铁站,距离项目500米左右,步行8分钟可直达商场;地铁1号线葛大店站,距离项目1公里左右。

不过,美中不足,目前商场未能实现地铁无缝接驳,公交和地铁,都需步行再前往。

02

人气持续火爆

超强餐饮、超全服饰…

商业新鲜感,抢合肥万象城风头?

品牌与人气(40分):36分

距离合肥上一个万象汇,庐阳万象汇2019年开业,包河万象汇是华润万象生活时隔5年再度带来的“新一代”万象汇产品。

开业之时,据华润官方透露,商场招商率达100%,开业率实现99%。10月7日(国庆假期),笔者实探,开业近半年,商场的品牌和人气主要呈现以下特点:

1.品牌数量:15万平开出359家品牌,场内只有1家围挡。

进入合肥包河万象汇,笔者第一逛感,作为刚开业的新场,商场交出的品牌招商和开业率,的确处于当下市场较高水平。

据笔者现场不完全统计,商场的商业体量15万㎡,商业营业楼层为B1-L7,一共开出359家品牌,与官方说的引入近360家品牌一致。

同时,整个场内目前只有1处于围挡状态,并且已确定进驻亚马逊环球美食百汇海鲜自助餐饮,为安徽首店。

其中,B1,60家;L1,51家;L2,54家;L3,52家;L4,50家;L5,41家;L6,32家;L7,19家。

2.品牌业态:以餐饮、服饰、生活方式和珠宝为主,大而全,主打吃和逛。

包河万象汇目前主要形成了标准盒子式商业“大而全”的业态矩阵,消费者在场内基本上能够实现购物消费一站式满足。

具体到各个楼层:

B1:以轻餐、烘焙、奶茶、咖啡、超市、配饰、生活服务和休闲娱乐业态为主。品牌偏轻和大众化。

如达美乐披萨、米村拌饭、克茗冰室、红跑车、詹记、奈雪、酸奶罐罐、瑞幸、盒马超市、名创优品、小鹿的屋等。

L1:以咖啡、珠宝、钟表、轻餐、时尚品牌服饰数码和汽车为主。品牌偏年轻化和时尚化。

如:M Stand、皮爷咖啡、MANNER、周大福、潮宏基、周生生、Need、THE NORTH FACE、UR、MUJI、MLB、chuu、优衣库、TISSOT、DJI、蔚来汽车等。

L2-L4:以服饰、包包、鞋子、亲子和休闲娱乐品牌为主,品牌主题性和分区明显。

L2:女装和箱包品牌,如木九十、TATA、lily、MO&CO、JNBY、播、HOTWIND等;L3,女装、母婴和亲子品牌,如MARYTHEIA、BSIEE、VERO MODA、紫涵、百武西、东方娇孕、孩子王、趣哆剪等;L4,男性服饰、亲子和娱乐品牌,如GGVV、Jeep、七匹狼、森舍、balabala、好孩子、玩具反斗、真快活等。

L5-L7:以网红、地方特色、国外餐饮品牌为主。如西塔老太太、啫火、同仁四季、小菜园、安又胖、徽菜园、巴奴毛肚火锅、海底捞、南洋记、江河里烤鱼等。

其中,餐饮(包含茶饮)和服饰品牌数量最多,各自占比高达30.3%。

3.品牌人气:下雨天人气依旧十足,餐饮人挤人,烘焙店、盒马超市人流大。

进入包河万象汇,笔者另外一个直观感受就是人气非常足。10月7日,国庆假期最后一天,合肥下着雨,但商场人气依旧不减。

商场刚开门不久,不到11点,B1盒马超市就已经有不少消费者前来采买;中午时分,L1-L4的人流量也是络绎不绝。

饭点时间,L5-L7不少餐饮品牌门前陆续排队,如Ameigo梅果、王繁星面馆、海底捞火锅等。B1,煲仔煌、米村拌饭排队用餐,里面外面都是人。

下午,B1烘焙和奶茶品牌,如红跑车、仟吉、詹记、茉莉奶白等,不少消费者排队买单。

4.品牌实力:超60家首店,餐饮”一网打尽”,品牌自带合肥在地文化。

华润出手,商业的招商能力毋庸置疑。而对标合肥现有的2座万象汇,包河万象汇的品牌实力更是迭代之后的进阶。

据官方透露,场内近360家品牌,超60家是安徽首店,其中包河区域首店占比40%。之于合肥,强大的品牌阵容,给到城市和片区,都刷新了现有商业的品牌面貌。

另外,在品牌软实力上,包河万象汇打造了不少业态和品牌记忆点。

如餐饮超强,场内的餐饮品牌集合,网红之上,引进了不同菜系,不同国家,多元和多层次的品牌来强化消费者的场域认知。

如珠宝长廊,商业周边多家庭客群,引进珠宝品牌,可提升商场整体销售额。

此外,吸纳合肥特色品牌,自带在地文化。如被称为“合肥特产”的奶茶品牌卡旺卡、甜点品牌詹记,以及不少徽菜餐饮品牌落地,拉近商业与本地消费者的距离。

不过,目前,包河万象汇,基于生活功能区域性商业,满足周边年轻人的美妆品牌相对较少,只有一两家品牌进场。

5.商业新鲜感:“后来者”顺应时下,包河万象汇抢合肥万象城风头?

值得探讨,开业新场,包河万象汇被不少网友拿来与合肥万象城对比。笔者观察,从大的层面上来说,两者本身商业定位不同,在品牌层级和商业调性上可比较的意义不大。

但也需要看到,从热度来说,两个商业在当下品牌数量和人气上比较,包河万象汇占据了后发优势,目前新鲜劲正强,“风头正盛”。

包河万象汇开业盛况

如品牌数量,包河万象汇15万平开业359家品牌,合肥万象城18万平开出300家品牌;品牌人气,新开业的包河万象汇吸引整个合肥人流持续火爆,开业9年的合肥万象城稳定为区域周边的客流。

特别是,商业新鲜感,一定时间内,“新人总比旧人香”。

03

外观大气,硬件有质感

细节、活动重持续运营

设计与细节(20分):15分

包河万象汇,站在商场外面感受商业的外观,是华润在合肥包河区商业落地的门面。

笔者在现场看到,商场外立面高端大气,跳脱传统封闭盒子,转而由多个大小不一的玻璃立面体组合,高低堆叠,纵横错落,透过玻璃幕墙还能看到品牌展示,给人丰富空间想象。

颜色感观上,外立面整体主色调为银色和黄色,下雨天看,仍旧视觉相对舒适。

进入商场里面,包河万象汇设置了双中庭,一个大中庭和一个小中庭,还有空中花园和下沉广场,公共空间开放感强烈。

同时,楼层与楼层之间的空中连廊和回廊设计,流线交错展现线性美。

此外,建筑设计的功能性上:

外部导流,外面,包河万象汇从东南西北四个大方位依次设置了6个门,1号门到6号门,地面客流分别能从不同的入口最快进入到商场。

内里动线,商场各个楼层整体动线呈“L”型单动线,L两边排布品牌,来回逛一圈,不用走回头路就能逛完完整的品牌。

包河万象汇,刚开业近半年的新场,运营上,商场的后续培育,仍需等待进一步的时间观察。当前,笔者观察到更多的是,商场作为一个新商业在细节运营方面的呈现。

卫生间和公区卫生,整体干净整洁。在人相对较多的情况下,打扫卫生的阿姨也能够及时响应,保持相对稳定的商业环境。

活动运营,据悉,商场开业之初推出“城市幻想季”系列首展活动,航天艺术、地理探险等艺术展览和展品在商场里面真实展出,吸引了一大波流量。

开业近半年后,国庆期间,笔者去的当天,赶上商场3号门外面正在开展FUTUE THEATER秋日街区主题活动。此外,商场1号门外面,蜡笔小新沉浸电影空间也正在布展。

需要指出的是,商场里面,开业过后,暂未有大的美陈和展览活动进行。

04

合肥第3座万象汇“火过”万象城?

华润标准商业的胜利?

综合得分(100分):85分

今年5月25日开业,现场,华润万象生活执行董事、总裁喻康霖亲自到场出席仪式。入皖10年,“一城3汇”,华润万象生活对包河万象汇寄予的厚望不言而喻。

而目前来看,品牌能打、人气火爆、华润在合肥的商业存在感持续发酵,包河万象汇也是给市场交出了不错的答卷,甚至是带来了时下超过合肥万象城的热度。

综合下来,总结华润包河万象汇亮眼合肥商业的原因,笔者分析,主要有以下几点:

1.填补了合肥包河区商业空白,抓住了区内待开发的商业机遇。

2.品牌实力强劲,品牌矩阵有记忆点,商业视角贴近消费者需求。相比合肥万象城,商场和品牌更具时尚感和新鲜感。

3.“新一代”万象汇,在前2个万象汇的基础上仍旧诚意满满,华润万象汇产品线,“标准商业”口碑在合肥的沉淀和胜利。

不过,若把包河万象汇置于全国商业地产宏大视角,放进商业发展的长久时间线,商场当前的成绩还只是开了个好头。

是否“火过”合肥万象城?商业地产看永续运营,包河万象汇的后续培育仍未“盖棺定论”。

同时,外部非标商业的威胁与日俱增。

10年积淀,华润在合肥打下了标准商业的江山。但是随着合肥非标商业罍街、贡街、合柴1972和新粮仓KUKUPARK·文化商业合集等新兴场域的对打,以及未来还有“这有山”(目前已选址)等项目开业…

在合肥,华润包河万象汇,万象系列商业的“内斗”、标准商业与非标商业之争,或许还有很多好戏可以看。

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