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撰文/何欣

如今的碧桂园，有人在惋惜，有人在看热闹，更有人在照镜子。

11月4日，碧桂园控股有限公司发布2024年10月份未经审核营运数据。

根据公告，碧桂园及附属公连同合营公司和联营公司，于2024年10月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币43.3亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约45万平方米。

按照2024年1-9月的数据，碧桂园前九个月的合同销售金额为363.9亿元，合同销售面积为379.8万平方米，由此推测，碧桂园2024年1-10月权益合同销售金额为407.2亿元，权益合同销售面积为424.8万平方米。

今年10月，在碧桂园召开的内部管理会议上，集团董事会主席杨惠妍就明确指出，碧桂园接下来做好三件事：保交房、资产管理、有效销售。

然而，碧桂园真的落实到实处了吗？碧桂园真的做好这三件事了吗？

促销售、卖资产

先从有效销售情况来看。从单月成绩分析，碧桂园确实实现了逐月攀升。

从7月的34.1亿元合同销售金额，38万平方米的合同销售建筑面积；到8月的34.3亿元，35万平方米；再到9月的36.2亿元，42万平方米；最后到10月的43.3亿元合同销售额，45万平方米合同销售面积，碧桂园已经实现了三连升。

可放眼到整体的销售业绩，碧桂园今年不止分数大跌，就连表现排名也跌出了前五。

根据观点指数发布的《2024年1-10月房地产企业销售表现》，碧桂园以420.52亿元的权益销售金额排行14；而全口径销售面积以544.52万平方米排行第八。

而去年同期，在观点指数发布的《2023年1-10月房地产企业销售表现》中，碧桂园可是以1606.22的权益销售金额位列前五；更是凭借2533.14万平方米的全口径销售面积占据榜首之位，超过了保利和万科。

今年前十月，权益合同销售金额同比减少74.74%，全口径销售面积同比下降78.50%。由此看来，碧桂园还得在“有效销售”上加把劲。

再从资产管理层面来看。如今，外界最关注的莫过于碧桂园的债务问题。

由于碧桂园迟迟未披露2023年全年财报，所以最新的数据也仅能截止至2023年中期。截至2023年6月末，碧桂园总负债为1.36万亿元，在房企负债中排第二。

虽然目前外界未能获取最新的负债信息，但今年以来，碧桂园的一系列债务动作可不小。

今年9月初，就有消息传出，碧桂园拟调整兑付方案，将9笔境内债的分期款项，延期6个月至2025年3月，涉及金额近150亿元。

官方也确认了消息的真实性，并表示销售修复以及资金监控等问题依旧客观存在，公司在短期内完成资金筹措仍有不确定性

与此同时，碧桂园在同月也转让了一部分“资产包”，并以项目股权冲抵应付货款。

今年9月9日，帝欧家居发布公告称，全资子公司欧神诺与碧桂园相关方签署协议，受让后者持有的三项不动产，以其对碧桂园的4.23亿元债权支付。

据悉，抵债资产为碧桂园地产集团下属公司碧浦置业持有的位于上海南翔镇10街坊10/6丘、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号的三项不动产。

简单来说就是欠供应商的钱，碧桂园用房产抵了。由于该三项不动产无法通过登记过户的方式交易，因此通过协议转让碧浦置业100%股权的方式实现。

虽然碧浦置业的债权及股权的合计值为3.38亿元，与欠欧神诺的4.23亿债务还有近一个小目标的差距，但欧神诺还是选择了见好就收。此外，欧神诺还同意免除碧桂园地产集团下属公司及关联公司对欧神诺负有的采购款债务中的5711.87万元债务。

在市场看来，碧桂园此番“以房抵供”就像抛银币，一面是为了保命，另一面则是在赌市场能否快速回暖。

还债、重组、保交楼

眼前，杨惠妍最紧要的工作之一，还要重组境外债。境内债可以拿国内的不动产物业去抵，可境外债外权人不能指望上。

截止目前，碧桂园存续的美元债共计15只，余额为99.1亿美元，合计超700亿元人民币，有两只已到期未还。而碧桂园的境外债务重组工作还在四处碰壁，至今仍未就重组方案的条款与主要债权人达成一致。针对公司的清盘呈请聆讯被进一步延期至2025年1月20日。

不过，就当大家以为碧桂园已无力偿还债务时，10月22日，碧桂园却发布公告称，要将规模为2亿元的“22碧地03”债券兑付时间提前2个月至10月25日。

可究其根源，碧桂园此举也是为了能顺利推进旗下子公司金逸环球向万达出售珠海万达股权事宜，好一步回血。

此前，碧桂园在发行“22碧地03”债券时，将持有的珠海万达商管股份作为了反担保措施。如今，若要将这些股份出售回万达，则需解除之前为“22碧地03”债券提供的股份。为此，碧桂园才狠下心来偿付这笔债券。

值得肯定的是，尽管资金压力大，但碧桂园稳步推动保交楼工作。

据了解，碧桂园出售珠海万达商管股权所得资金，除了用于债务重组，也有部分用于保交房。官方数据显示，今年上半年，碧桂园累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米，涉及29个省份178个城市，部分项目实现提前交付。

与此同时，据第三方数据显示，2024年1-9月，碧桂园已交付23.5万套。不过，目前完成的交付量与离杨惠妍定下的“今年规划交付量超48万套”的目标相比，任务依旧依然艰巨。她自己也不禁感叹，“仍然是天量的交付任务”。

但好在，眼下政府已扩大白名单覆盖范围，且取得一定成效。

据国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，截至今年10月16日，“白名单”已审批通过贷款达到2.23万亿元。未来的两个半月时间内，“白名单”项目的信贷规模将要再增加1.77万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。

数据显示，与9月13日相比，截至10月10日，碧桂园进入白名单的项目增长约12.8%，新增到账贷款约260%，延展资金增加62.8%。

如今，房地产利好政策已经全面释放，购房者的信心也进一步被提振起来。天时地利人和，就差碧桂园这一“人和”的一脚。市场已经给足碧桂园耐心，未来的路，还得看它自己。