出品/高和畅 

作者/张亚琴

此前分享多篇对于商业市场的观察和理解，本次以公开市场数据为基础，通过近四年公开市场披露的购物中心连续经营数据对比，分析总结其中的趋势。

本文核心结论如下

马太效应持续增强：头部项目经营表现呈现波动上升态势，非头部项目持续下滑，同时头部项目内部也出现了明显的分化，呈现了城市级＞区域级＞副城级的走势

消费者消费习惯下沉：从新一线城市级头部项目（主要为重奢场）的增速优于一线城市，和一线、新一线城市的区域级头部增长性与副城市级项目的比较可看出，在重奢和大众的不同品牌级次上，消费者的消费习惯都呈现出下沉趋势，更加本地化、在附近

不同级次项目呈现M型走势：在各级次项目的经营表现上，重奢＞品质大众＞轻奢/潮奢，线下商业消费正在不断向全城、高端和在地、亲民这两大端头集中。

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研究方法

研究样本来源

当前项目数据全部来自于上市公司年报及公募REITs定期报告，其中：

上市公司年报：筛选公开项目层面经营数据的上市公司，共录得8家上市公司（包含198个项目，总体量约2000万方）；

公募REITs定期报告：筛选上交所、深交所、港交所及新交所上市的包含零售物业的REITs产品，共录得11只产品（包含32个项目，总体量约300万方）。

样本基数

基于当前获得的公开信息，为观察运营收入变动趋势，筛选2019年及之前开业的项目，共录得60个项目。 

按照项目辐射范围、品牌影响力以及项目规模三个角度，同时结合各项目运营表现，筛选出35个头部项目。

数据处理方法

针对筛选出的35个研究标的，以各项目2020年可租赁全口径收入坪效为基数，分析近4年各项目连续经营趋势。

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趋势观察

头部vs非头部

购物中心马太效应明显，头部项目比非头部项目表现强劲；

头部项目自2020年起呈现波动上升态势，非头部项目则表现为持续下降，未见明显反弹迹象，两类项目经营表现差距持续扩大。 

城市头部vs副城头部vs区域头部

城市头部项目随宏观经济波动最为明显，增长弹性最强；

副城头部项目随着消费在地化的崛起，对区域级消费虹吸作用变弱；但城市级头部项目对副城级项目虹吸作用并未减弱，导致副城头部项目表现相对疲软；

区域头部项目在地深耕，对在地客群渗透较强，消费需求相对稳定，整体表现稳定。 

一线vs新一线

城市头部项目增长最为明显，但新一线增幅较一线更高；

副城头部在新一线增长显著高于区域头部，而在一线城市中，其与区域头部增速接近。 

高奢VS轻奢/潮奢VS品质大众场

重奢场在三类项目中营收增长最为迅速，品质大众类项目虽增幅不及重奢场，但走势最为平稳，轻奢/潮奢项目整体表现相对不佳。 

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结语

纵观各项目2020年到2023年的营收变动情况，可以看出购物中心的马太效应愈加明显，虽然外部市场持续低迷，但头部项目仍呈现波动上升态势，头部项目和非头部项目经营表现的差距持续扩大。同时我们发现，头部项目内部也出现了明显的分化，从辐射范围来看，出现了城市级＞区域级＞副城级的现象，从品牌级次来看，出现了重奢＞品质大众＞轻奢的现象，线下商业消费正在不断向全城、高端和在地、亲民这两大端头集中，同时消费者消费习惯下沉，而进一步综合城市能级、辐射范围、品牌级次来多维度考虑项目分化的情况所得出的结论则更加复合多元。

从投资角度出发，针对如何识别出当前运营表现佳，同时具备稳定性和增长性的项目，高和资管团队经过多年的投资研判实践，建立起一整套长期、多维、以终为始的大资管方法论，以应对越来越复杂的内外部环境。