出品/Mall先生 

撰文/李帅

在经济上行周期，企业业务扩张、投资加速、居民收入和消费增长，写字楼和商业需求增加。而在经济下行周期，企业业务收缩，减少投资，失业率增加、收入下降、消费降级，也给商业资产带来了挑战。

当下的经济发展阶段，许多原先优质的写字楼或商业，正面临闲置或租金下降的窘境，于是基于存量资产盘活的城市更新有了客观急迫的需求。

在经济下行周期中的城市更新与处于经济上升期的城市更新，性质截然不同。

在经济上升期，城市更新更多的是品质与服务的提升，是产品的升级迭代；

而在经济下行周期，城市更新更多的则是要解决资产盘活的问题，即让原先缺乏流动性的资产具有流动性。

产业调整老路不通

从城市功能角度，以上海写字楼为例，目前已出现普遍性的供应过剩。不仅闵行、虹桥、北外滩等新兴商务区空置率高，就连陆家嘴、南京路、淮海路等成熟的核心CBD空置率也很高。

上海市第三季度甲级写字楼租金和空置率｜来源：戴德梁行

为什么会形成普遍性的写字楼供应过剩？既有经济原因，也有规划原因。

从规划角度，当年核心CBD写字楼空置率一度下降至5%以下，租金高涨，大量的外资基金又偏向于收购上海写字楼。对于政府来说，市场需求旺盛，又能带来楼宇经济和持续的税收，因此在城市次中心区和大型交通枢纽，超前规划部分新的商务区，在当时也无可厚非。

然而在产业经济下行阶段，企业收缩，影响最直接的就是写字楼租赁需求的减少，上海写字楼空置率陡然上升。

而对于未来的前景，我们既要考虑经济回升以后可能的产业需求回升，也要考虑未来办公方式的变化。

因此，对于城市中过剩的写字楼供应，更多的需要考虑功能的调整：

是否要将原先单纯的办公功能调整为更符合当下需求的功能，比如公寓、酒店、商业或者养老？

老旧办公楼成背包客乐园

在写字楼功能调整中，我们有一个案例可以借鉴。

在上海北京东路山西路的位置，有一栋上世纪90年代建设的老办公楼，在当下市场环境，可以说这样的写字楼无论从地段还是品质都很难满足租赁要求。

而我们租赁的是其一个楼层约不到800平米的面积，我们把它改造成了42间青年旅社。并创新的利用了露天平台放大了项目的社交功能，为各国各地来上海南京路外滩打卡的背包客提供了一个低价且适合交友的社区。

该项目开业仅3个月，目前几乎每天满租，月经营收入达到40万，单日坪效达到16元以上。楼中还有多家经济酒店和健身房等。从功能角度看，这栋老办公楼已经从原来单纯的办公功能转变成了融合酒店、住宿为一体的多功能楼宇。

而这栋楼所依托的是靠近南京东路，以及与酒店价格的比较优势，迎合了旅游消费降级的现状需求，从而获得了理想的经营效益。

改造后的青年旅社“嗨小屋”

商务外迁区改护理/养老公寓

另外，在一些商务外迁，但又临近三甲医院的或者高档社区的写字楼，我们也尝试做护理/养老公寓的改造。

对于上海这样的全国性城市，对于医疗资源的需求和稀缺性，并不会因为经济下行而减少，相反还因为城市老龄化而进一步增加。

在三甲医院附近投资改造护理公寓的逻辑是，由于医院的病床有限，排队紧张，无法满足来自全国各地病人和家属，在治疗等待期或治疗后护理期所需要的住宿需求。

原先这种住宿需求往往由医院附近的酒店提供，但是酒店产品，无论在病人的护理要求还是在价格方面，都很难与患者或老人的需求吻合。

而当下写字楼价格下降或空置率大幅上升的大环境，恰好为这些资产进行护理公寓的改造提供了有利条件。

小红书上的各种医院附近公寓求租笔记

对于高档社区附近的养老公寓改造则是迎合了城市老龄化的趋势。一方面城市老年人绝对数量的增加，子女工作压力带来的照护时间的减少，另一方面社会福利的提升也使更多的老年人具备了对于城市老年公寓的消费能力。

改造后的养老公寓

但是写字楼的功能调整也受到较大的建筑规范的限制，尤其消防系统的规划要求。居住、商业和办公功能存在较大差异，这是目前限制许多写字楼进行有效功能改造的重要原因。

其中有客观安全隐患的问题，也有许多则受制于行政审批流程，在严峻的形势和客观的需求面前，一些不合理的规划行政管制如能改革，或许将进一步释放出资产盘活的空间。

消费降级下商业功能调整

如果说当下城市写字楼面临较为严峻的大范围功能调整的压力，那么许多集中商业面临的功能调整压力也不小。

不同于写字楼因产业收缩和办公方式的变化而调整的动因，集中商业的功能调整主要原因则是消费降级。

消费降级需要从两个层面理解：一方面是绝对消费量的减少，另一方面则是消费层级的下降。绝对消费量的减少，意味着城市中集中商业数量的阶段性过剩，消费层级的下降则意味着业态和品牌的调整。

对于明显缺乏人气，商业过剩的项目，盘活资产的有效方式只能是进行功能性调整。

例如，我们在陆家嘴浦电路附近的一栋住宅裙楼集中商业，租赁了其中租金较低的2、3楼约8,000平米的面积，规划了420间白领公寓。

改造公寓的平面图，通过采光天井实现了无黑房

该商业原先出租率较低的主要原因是马路过宽，项目缺乏人气，对于2楼以上的商业面积则更难以经营。但是从地段来看，优势也十分明显，位于陆家嘴金融集聚区，大量白领集中，客观上又存在租赁住房的旺盛需求。

同时，由于商业层高较高，可以通过LOFT错层设计增加出房率，从而增加坪效。

公寓效果图

另一方面，商业用途对于公寓改造的消防报批要求受限较小也提供了便利。这些因素推动了我们在当前经济下行阶段对于项目的投资。

只要市场租金收入与物业改造的固定投入和包租成本之间，存在足够的盈利空间，那么就有了资产功能性改造的投资动力。

目前尽管项目还未开业，但已锁定整体包租客户，根据合作方出具的条件，已基本实现投资回报的预期。

家乐福的“变身”

而对于许多地段人气较好的存量资产，尽管功能上仍具有合理性，可以保留商业属性，但从业态角度，也存在客观的调整需要。

例如我们投资改造的共康家乐福。当年随着WTO对于外资零售业的放开，大型超市卖场作为外资引入的新业态曾经一度对于国内商业生态形成冲击，成为消费热点。而家乐福正是那个时代大卖场商业形态的佼佼者。

但是随着电商的冲击，曾经的大卖场面临消费群的快速萎缩，辉煌一时的家乐福也纷纷亏损，黯然撤出中国市场。

曾经的共康家乐福｜来源：共康生活圈

针对共康家乐福撤出后留下的商业空间，我们从地段商业人气评估，总体条件较好，尽管存在附近万达的竞争，但位于社区中心的地段位置、便利的交通、较为开阔可多功能利用的场地空间、两层的建筑结构，可复合利用的屋顶停车场等等……都是重新打造社区邻里中心的有利条件。

云瑞邻里社区中心改造规划

和连锁房企的大型购物中心重视品牌效应、对住宅的溢价不同，从本质上看，推动市场化投资改造最主要的因素，是足够的租金差和盈利空间，以及投融管退各个环节的有利条件，而不是单纯的品牌度或社会效益。

因此，在重新规划和业态调整中，能否实现理想的投资回报是推动投资的关键因素。

对于共康家乐福，我们在改造过程中，围绕社区邻里中心的商业功能，做了较大幅度的业态调整，大量增加了餐饮和社区配套的比例，同时利用原来停车场的地面空间增加了当下流行的夜市经济，增加了整体商业的烟火气和人气，主力店方面引入了一些人气网红餐饮，而零售则迎合当下消费降级的折扣店为主。

改造后的家乐福

尽管为迎合当前该地段的消费特征，引入的舞厅、文玩、茶叶、快剪等业态，可能会牺牲一定的品牌度和消费层级，但通过商业人气的打造和场地的高效利用，仍然成功实现了理想的商业坪效和投资回报。

从商业环境角度来看，消费降级并不一定等于所有消费数量的减少。通过有效的业态调整，也可以快速形成对周边商业体消费群的虹吸效应，在整体消费降级的大环境下实现结构性的消费转移和增量挖掘。

改造后的项目人气

结语

逆水行舟，不进则退。在整体经济下行周期中，如何维持住资产价格，核心是要维持住资产的经营利润。

而要维持住资产经营利润，在面对产业经济大调整时，必须突破固有的业态思维或功能局限，在更大范围内结合社会产业或消费结构的深度变化进行思考，进行创造性、甚至颠覆性的改造。

站在另一个角度来看，经济下行周期，对于投资者最有利的因素是项目获取价格的大幅下降，也就给了通过合理化改造获取利润的可能性。

资产有了较好的经营利润，才会有价值评估的基础。这样，一旦经济周期转为上行，投资转为活跃，作为资产配置的金融属性才能被激活，也就有了资产增值、跨周期实现成功退出的机会！