出品/商业地产志 

撰文/戴小西

11月29日，新世界发展集团在盘中突然停牌，随后宣布上任仅2个月的行政总裁马绍祥辞职，改由新世界执行董事兼新世界中国地产行政总裁黄少媚接任，变动即时生效。

自9月底，被视为家族第三代接班人的郑志刚辞任行政总裁职务后，新世界发展短时间内再次经历高层更迭，尤其是马绍祥尚未度过「试用期」便匆匆离任，在上市公司中实属罕见。

香港四大家族之一的郑裕彤家族，正经历着前所未有的动荡。

纷繁庞大的商业版图

梳理郑氏家族的商业版图，如同抽丝剥茧。家族产业横跨珠宝、地产、基建、保险等多个领域，旗下多家上市公司错综相连，织就起一张复杂而庞大的商业网。盘根错节犹如榕树根系般的结构，使郑家的传承与演变始终成为业界关注的焦点。

*数据出自郑氏家族上市企业公开财报

周大福珠宝集团（下文简称「周大福珠宝」）

周大福珠宝是郑氏家族的起点，也是其家族产业的根基。从推出999.9黄金首饰开创行业标准，到构建覆盖多元消费群体的品牌矩阵，周大福珠宝始终走在行业前列。

集团旗下除了「周大福」以外，还有HEARTS ON FIRE、ENZO、SOINLOVE与MONOLOGUE等多个品牌，分别切入不同细分领域，构成丰富的品牌生态。

截止目前，周大福珠宝已在全球布局约7500家直营和加盟门店，门店类型覆盖周大福标准店、面向年轻消费群体的周大福MONOLOGUE、高端定位的周大福荟馆JEWELRIA，以及弘扬传统工艺的周大福传承。

集团近日发布2025财年上半年财报，虽然营收和归母净利润出现下滑，但经营利润逆势增长4%，显示出稳健的盈利能力和强劲的内生动力。

与此同时，周大福珠宝宣布将在未来五年内对全球门店进行全面翻新，推动品牌全面升级，以适应快速变化的市场环境和多元化的消费者需求。首家新概念店已在香港中环开业。五层楼高的内地首家旗舰店落地上海，预计于明年开业。

*周大福珠宝全新中环概念店 | 图据官方

新世界发展集团（下文简称「新世界发展」）

新世界发展核心业务涵盖物业开发、物业投资及酒店经营等多个领域，业务遍布大中华。其中，香港的物业开发与投资由集团本部直接管理，中国内地的相关业务则由全资子公司新世界中国地产有限公司（下文简称「新世界中国」）负责推进。

2024财年，新世界发展来自持续经营业务的综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%。年度亏损171.26亿港元，为近20个财年以来首次出现亏损。

新世界百货中国有限公司（下文简称「新世界百货」）

新世界百货在中国内地运营22家「新世界」和「巴黎春天」，覆盖全中国12个主要城市包括北京、上海、重庆、武汉、南京、天津、长沙、郑州、烟台、沈阳、兰州及绵阳，总楼面面积（GFA）约92万平方米。

截至2024年6月30日，公司总资产达到102.06亿港元。根据2024年度财报，尽管同店销售继续呈现负增长，但下滑幅度较去年同期有所收窄，显示出一定的恢复势头。与此同时，经营利润和年度净利润成功扭亏为盈，反映出公司在运营效率和成本控制方面的显著改善。

*图据新世界百货中国有限公司官网

新创建集团（下文简称「新创建」）

新创建是一家主要在中国内地和中国香港特区拥有多元化及市场领先业务的综合企业。集团业务包括收费公路、保险、物流、建筑及设施管理。新创建集团曾是新世界发展旗下的重要子公司。自去年起，周大福企业计划将新创建私有化，目前完成收购76.17%，成为新创建主要股东。2024财年业绩稳健，股东应占溢利飙升44%，达到20.8亿港元。

瑰丽酒店集团

瑰丽酒店集团旗下有瑰丽酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.4个品牌，在全球23个国家设有48家酒店。此外，目前还有34个正在建设中的新酒店项目，未来将进一步发展包括在中东地区的沙特阿拉伯利雅得、舒拉岛和阿马拉等市场。

庞大的产业布局之下，郑家第三代已然成为产业承接的重要角色。

*出自郑氏家族上市企业公开财报

K11是个好生意吗？

9月底，随着郑志刚退出家族核心管理层，新世界发展同时宣布与郑志刚全资拥有的公司AC Group Limited签订出售合约，向后者转让五家K11关联公司股份，交易总额约为6000万港元。这些公司主要运营管理K11品牌物业及其他相关业务。

同时，双方还签订了授权协议和商标许可协议，交易额达到1.5亿港元，最终的交易总额为约2.1亿港元。

在出售事项完成后，AC Group将在全球发展「K11」品牌，而新世界发展将根据使用「K11」品牌的第三方管理业务的收入收取许可费。

直接点说，就是新世界发展将K11的经营管理权外包给AC Group，K11仍然是新世界旗下的资产及品牌，新世界发展仍是K11的大业主，是K11商场和办公楼资产拥有人。

K11出售也引来不少热议，最大的焦点莫过于K11是不是给新世界发展拖后腿了。

其实，自2019年下半年以来，新世界发展便积极实施去杠杆化策略，逐步出售非核心资产以降低债务压力。截至2024财年，集团已经完成了约77亿港元非核心资产的出售。

集团主席郑家纯也在近期的股东大会上进一步阐明，当前的首要任务是减轻公司负债，确保现金流的回流，并提到在负债水平得到有效控制后，公司将恢复派息。

那K11到底是个好生意吗？

我们的答案：「是，也不是」。

K11作为郑志刚的商业创举，承载了其浓厚的理想主义色彩。

无论是2008年首创的K11 Art Mall，还是耗时10年、花费26亿美元的K11 MUSEA，都是香港为数不多能够展示本地和国际艺术家作品的公共商业空间，也在全球艺术与商业生态中占据了一席之地。

2014年，上海K11的莫奈展也引起极大轰动。55幅莫奈的经典作品首次进入购物中心B3层的美术馆空间，前所未有的创新之举颠覆了商业地产与文化艺术的关系。据传该展览的保费就高达60亿港元。

2021年，郑志刚曾在一档播客中被问到给K11打几分。他坦言，K11是他探索艺术与商业融合的「开荒」之作。作为一个全新的物种，评价K11需要从多个维度出发，他当时打分在80-85分。

可以说，K11是带有浓厚的郑志刚个人色彩的品牌，是他对于商业理想的实践。撇开理想主义色彩，K11在实际经营层面的表现如何？我们从财报中寻找答案。

*数据出自郑氏家族上市企业公开财报

K11系列产品线一直以来都是新世界发展旗下投资型物业的核心主力，尤其是香港地区的两个K11项目，始终维持着稳定的市场表现。

之前有消息透露，K11 Art Mall收到华润隆地的收购意向，洽购价高达90亿港元。从财务角度来看，这一数字不仅是对租金回报率和品牌价值的认可，侧面印证了其在香港市场的稀缺性。

与此同时，在上海这个商业竞争异常激烈的核心商圈，上海K11也保持了较高的出租率。

不过，K11作为艺术商业的先驱，并非在所有城市都能如预期般顺利推行。

自品牌诞生以来，K11便以艺术与商业相结合的创新模式吸引了全球目光，尤其是在香港、上海等城市，艺术商业的独特定位为它赢得了大量对艺术和文化有高需求的高净值人士青睐。

所以，必须指出的是，K11显然具有强烈的城市依赖性，其目标消费者群体高度集中在经济与文化资本较为集中的大都市。

尤其在经济增速放缓、消费结构逐步趋向理性的当下，K11在其他城市面临较大的运营压力与定位挑战。

郑志刚离开后的K11会怎样？

是否会迎来一场「换血式」的转型？但不排除在未来几年，K11品牌或许在某些城市，会根据不同城市调整「艺术」的使用比例，转化为更具「普适性」的市场形态。

比如，今年9月底刚开业的宁波K11，在设计和业态规划上更为注重满足本地消费者的情感需求，力求通过独特的品牌组合，打造出能够激发幸福感的体验。

*宁波K11 | 图据官方

尽管前景充满挑战，K11在接下来的几年内仍有不少重要进展。

未来4年，K11 MUSEA内的7大国际奢侈品品牌将启动升级，总面积将超过3万平方呎；

全港首个旅游娱乐地标11 SKIES，首阶段亲子娱乐设施将于明年第二季陆续开放，零售、餐饮及专业服务则会配合香港国际机场与航天城整体项目的开发时间，拟于2025年第四季起逐步投入服务；

K11中国内地首个旗舰项目K11 ECOAST亦即将迎来开业；

上海第二座K11已经钢结构封顶；

广州K11 Select明年进入交付期。

这些项目的落地，或许能为K11带来新的增长机会，但能否进一步深化艺术商业的内涵与外延，提升品牌在不同市场的适应性，仍将是未来几年的关键考量。

*数据出自郑氏家族上市企业公开财报

最后我们想聊聊新世界发展新任行政总裁黄少媚女士。今年夏天，在宁波K11的一场活动中，我们近距离感受到黄女士的风采。她在台上的从容发言，展现出大气且干练的女高管形象。

一个令人印象深刻的细节是，当天活动结束已经是晚上9点多，大部分人选择留宿宁波，而黄女士却是连夜赶回广州。据新世界中国的小伙伴介绍，黄女士对时间管理有着严格的要求，尽管事务繁忙，她依然能兼顾多重角色。

在以男性为主导的商业领域，特别是上市家族企业中，像黄女士这样能担任核心管理职位的外姓女高管凤毛麟角。

女性管理者不仅要突破传统的性别偏见，还要面对更为复杂的职场挑战。而女性的韧性与智慧，以及对细节的把控和战略定力，构筑起了女性领导力的独特价值。

新世界发展的新篇章将如何书写？K11未来会走向何方？我们送上祝福，也拭目以待。

*本文封面和开篇图图源官方