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撰文/陈宁辉

头图/上海南翔印象城MEGA

每年的下半场，一直是商业地产开发企业投运新项目的集中期。受中秋、国庆两大节假日以及“金九银十”开业旺季影响，2020年第三季度全国又迎来商业项目开业小高峰。

据联商网零售研究中心统计，今年第三季度全国新开业各类商业项目106个（不含专业市场、游乐园、酒店及写字楼裙房，且商业面积≥2万㎡），新增商业体量925.63万方，平均商业体量8.73万方。

其他如焦作温县红星美凯龙·春城国贸广场、宜家青岛商场、绿景佐阾化州家居城、红星美凯龙拉萨顿珠商场、红星·欧丽洛雅淄博商场等家居商场及福州万象·九宜城“万象大集”、连云港欧乐时尚广场、佛山岭南天地·新里、上海港城广场一期商业配套等面积2万方以下的商业物业不在此次统计中。

三季度开业数量同比下滑12％

从近五年（2016年至2020年）三季度开业的情况来看，整体呈现有涨有跌的趋势。2017年、2018年、2020年三季度虽然都维持在百个以上的开业量，但已经出现下滑的态势，说明开发商的态度越来越谨慎。

从同比增减度角度看，近五年中有两年的开业数量是同比上增的，且在经历了两年的同比下跌后，2019年三季度逆势上涨了15%，2016年三季度的大幅度放量，让2017和2018两年的同期比略有下滑，但开业量同样保持在百个的水平。2020年同比下滑了12%，属正常现象，虽然有因疫情耽误工期而被迫延期开业的因素，但三季度开业的项目也有不少是前两个季度延期下来的。

华东、华南、西南稳居前三

从区域分布的情况上看，华东、华南、西南前三的格局并未改变。

华东和华南以沿海城市为主，经济发达、人口密集、消费潜力大，一直都是商业地产非常活跃的地区。

其中华东以上海为代表，联合浙江和江苏并称为“三驾马车”，山东的人口和经济都很强大，也是开发商青睐的区域，加上福建、安徽、江西，三季度华东就贡献了42个购物中心，这一数据虽然比去年同期少了14个，但也远远领先于其他区域。

与华东一骑绝尘的表现相比，拥有广州、深圳两大一线城市以及香港支撑的华南地区三季度商业开发趋向理性，开22个购物中心，与去年同期几乎一致。西南“四省一市”均有新项目入市，合力贡献16个购物中心，表现也很稳健。其他地区：华中12个、东北和西北各5个、华北4个。

新一线城市表现抢眼

从城市上看，四个一线城市中，除北京外，上海、广州、深圳的开业数量均在2个及其以上的水平，一定程度上彰显了经济发达、商业氛围好、消费水平高、人口多的城市具备的优势，其中尤以深圳最为突出，共5个项目开业。

以开业量≥3个为标准的城市TOP11中，除了长春外，其余都是一线及新一线城市。其中一线城市占比27%，新一线城市占比64%，二线城市占比9%。反映出，近年来经济发展较快、人口流量较大、营商环境越来越好的新一线城市受到开发商的青睐。

其他诸如重庆、嘉兴、宁波、苏州、济南、德州、厦门、衡阳、兰州等城市的开业量也均在2个及其以上的水平。

规模集中5-10万方

新开商业项目中，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量占比约31%、2至5万方（含2万方，不含5万方）数量占比约30%、10至15万方（含10万方，不含15万方）数量占比约27%、15万方以上（含15万方）数量占比约12%。  

可见，目前全国商业项目开发仍以涵盖零售、餐饮、超市、影院、儿童乐园及其他生活服务的一站式中大型购物中心为主。同时，面积相对较小的（5万方以内）的社区型商业逐渐放量，是当下典型的商业类型，而大多位于深圳、上海、南京等强经济城市，主要因这些城市老物业翻新较多和拿地成本相对较高。

三季度面积在20万方以上的超大型购物中心仅6个，分别是上海南翔印象城MGEA、龙湖南京江北天街、广州悦汇城、重庆融创茂、兰州杉杉奥特莱斯广场、长春北湖吾悦广场。体现出，以印力、龙湖、融创、新城控股、越秀、杉杉等为代表的全国知名开发商企业的财力雄厚，开发和运营经验丰富，能更大承受拿地成本高和后期高难度运营的压力。

9月开业最集中

三季度是全国下半场的开端，向来是开业高峰期，尤其是临近国庆节的9月份，2020年三季度的情况符合这一规律。

据统计数据显示，三季度新开的商业项目中，国庆和中秋“双假”共同作用下的9月是开业集中期，有69家购物中心开业，占比约65%；8月开出21家，占比20%；7月开出16家，占比15%。

接下来的四季度也是开业高峰期，购物中心开业量预计将略高于三季度（但不少项目将延期至明年），优质项目将逐步放量。 

附：2020年三季度新开商业项目统计表