十七年前，全国第一座万达广场在长春重庆路开业。次年，远在千里之外的福州，首座宝龙广场动工开建。
千禧年左右，随着香港开发商“试水”北上广，“商业地产”的概念开始在内地生根。伴随着万达广场的出现和迅速铺开，商业地产的模式渐入人心。
时光荏苒，在十七年之后，昔日“龙头”的万达已经走过了多年高光时刻，喧嚣热闹的房地产行业也在一次又一次的周期洗礼中格局暂定。而曾经和万达“同期”的宝龙，却似乎仍在路上。
命运轮转，不同的人难免会有不同的际遇，哪怕曾同行过某一段路，但当分岔路口出现时，总有一个人要先走。
根据2020年上半年情况来看，宝龙商业的成绩看起来还不错。于前六个月，宝龙商业收入约为8.69亿元，同比增长16%；实现利润约为1.45亿元，同比增长66.4%。规模上，截至上半年，宝龙商业共有51处在管零售商业物业，总在管建筑面积约为700万平方米。
从这份期中考卷来看，稳不稳？需要承认的是，在上半年疫情对商业地产带来巨大冲击的情况下，宝龙商业的表现算是中规中矩。
快不快？不同对比标准下会得出不同的结果，如果将观察的时间周期拉长，在长达十余年的积累之下，这个规模水平或许算是中游。
急不急？当前大环境之中，没有哪家企业愿意被冠以“激进”之名。而在企业没有公开表态的情况下，我们或许只能从一些蛛丝马迹中去管窥一二。
9月10日，宝龙商业公布了一项股权奖励安排：奖励执行董事兼行政总裁陈德力合共1125万股股份。与此同时，再以每股24.3港元的认购价，向陈德力配售1125万股新股份，认购金额约为2.73亿港元。
配售加奖励，相当于宝龙商业拿出了总股本的3.56%作为此次奖励的筹码。不得不说，宝龙商业这次抛出的条件足够大方。
按照宝龙商业半年报中披露出来的股东构成情况来看，其主要股东只有宝龙维京控股和汇鸿管理两个，分别持有宝龙商业股本扩大前65.16%和7.24%的股份。换而言之，陈德力或许有望凭借这一持股量成为宝龙商业的第三大股东也未可知。
“第一梯队”的商业心思
为什么需要陈德力？
其实从今年6月陈德力加盟宝龙时开始，这个问题便在坊间引起过众多议论。得到大多数人认可的一个观点是：宝龙希望在商业地产上加速扩规模，所以拉来了陈德力。
这是否是唯一答案难以获知，但能够肯定的是，资本总是趋利的，宝龙大手笔的背后必然是期望能够凭此换来更大的收益。从这个角度来看，“规模”或许正是最为直接的诱因。
和人一样，基因决定了企业的内在风格。诞生于上世纪九十年代初的宝龙，至今已至而立之年。而这么多年来，宝龙其实从来都没有掩饰过对于行业地位的追求。
故事要从更早一些时候说起。
1991年，许健康联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心，名噪一时的他瞬间成为澳门的“地产新贵”。次年，许健康瞄上了厦门的房地产市场，并斥资数亿元一举夺得厦门4幅土地使用权，一度创下厦门最高地价纪录。
大胆拿地的同时，许健康也开始尝试颠覆一直以来“因购物而购物”的商业模式，并开始探索一种复合型地产的新模式，也就是今天大多数房企惯以使用的商业地产模式的雏形。
不过，虽然在商业地产领域先走了好几步，但在那个住宅盛行、高周转“大行其道”的时代，宝龙的这种模式却发展得有些迟缓。2012年左右，宝龙的年开业项目从此前的五六个减少到了两个。
从管理层的角度来看，尽管对于增速有些着急，但放缓的同时，也为公司留出了时间反思如何在管理上和运营上精细。
在当时的一次业绩会上，许健康曾直言道：“宝龙现在处于提高公司的影响力、知名度和规模的阶段。这是非常重要的，就像资本市场，我们也希望进入第一梯队，交易量和关注度才会提高。”
从澳门到福建再到上海，能够看到的是，宝龙发展节奏仍然会受到大环境的影响而有所波动。
所谓“上阵父子兵”，父亲喊出“第一梯队”期盼的十年后，儿子同样说出了类似的话。2020年中期业绩会上，许华芳表示，宝龙未来5年还是要努力到地产30强这个状态，保持优势；商业方面，要保持在5强内。
“我们更关注的是，能不能做到长三角的绝对寡头，这个价值才大。”愿景不小，事实上，宝龙近两年也确实加大了扩张的力度。
2018年，宝龙年内新增29宗地块，较上一年增加了222%，累计土储为2120万平方米，较上一年增长了50.35%；2019年，宝龙新增41宗地块，同比增长41.4%，累计土储为2970万平方米，同比增长40.1%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
高周转的住宅业务为宝龙的现金流注入了底气，同时也让其在拿地时更为持续，但反观商业版块，情况则与住宅版块大相径庭。于2016年-2019年里，宝龙的在营商业广场数量分别只有32个、34个、36个和42个。
如何让这部分业务提速，无疑是宝龙和许华芳当下思考最多的问题。
2009年完成上市之后，许健康曾接受观点地产新媒体的专访，彼时他提到：“我们既做商业，也做住宅，纯粹的住宅我们不会去做。基本上都会有商业综合体，这是一种综合的、完整的业态。”
创业就存在的商业基因，意味着商业版块的发展速度将会关乎到整个宝龙集团的步伐快慢。而当内生型动力难以推动增速时，宝龙便需要一个外力来打破此时的僵局。
那么，陈德力是这个“外力”的引子吗？
“陈德力的时间”
有人说，宝龙商业这一次给出股权“大礼包”，目的是与陈德力为代表的管理团队进行更深层次的绑定，从而达到管理层和公司风险共担、利益共享的效果，并在增加管理层与公司之间粘性的同时，进一步调动其业务积极性。
其实，大多数股权奖励计划的目的都是如此，那么，为什么是陈德力？
2020年6月1日，宝龙发布人事任命公告，宣布陈德力获任为宝龙地产联席总裁，负责集团相关业务整合事宜及协助公司行政总裁处理集团的业务运营管理。 同时，陈德力亦获委任为宝龙商业的行政总裁，原行政总裁张云峰则调任为宝龙商业的首席财务官。
一般而言，新人在到任之后，总会需要一点时间来和新平台磨合，同时也需要一定的成绩来证明自己与新公司之间是否真的契合。
但从宝龙的态度来看，其似乎已经下定决心将“宝”押在了陈德力身上。换而言之，在宝龙的眼中，陈德力无疑是一个与之十分契合的职业经理人。
从履历上看，在陈德力23年工作生涯中，有6年时间（2010年-2016年）在万达任职，而那也是其至今在一个公司就任最长的一段工作经历。
值得指出的是，这个阶段也正是万达发展最快的一个时期。2010年，万达开始提速，年内开业达到15座。在此之后，万达每年都保持着两位数的开业速度。待到2016年陈德力离开时，万达集团开出了自己的第160座万达广场——广东梅州万达广场。
2016年其来到新城后，类似的情况再次出现。据了解，在陈德力加盟的这一年，新城将2020年商业项目投资数量从原来的“80个”提升到了“100个”。而数据显示，截至2019年底，新城控股吾悦广场总数已经超过120座。
拥有十年高增速扩张经验，无疑是陈德力获得宝龙如此看重的一大亮点。但从另一个角度来看，这同样意味着陈德力身上或许会留有不轻的其他企业的模式烙印。
让人好奇的是，这样的风格是否适合宝龙？
有趣的是，不管是新城还是宝龙，都曾被坊间戏称为“小万达”。也就是说，从某个角度看，这三家企业存在着一定的共同点。
从大方向上看，三家企业都属于是“商业+地产”的打法，通过住宅的高周转回笼资金，从而反哺商业部分的建设。具体而言，通过拿地价较低的商住综合体用地，在项目初期先建造可销售住宅和商业，以覆盖自持物业的拿地和建造成本。
作为“商业+住宅”模式的标志，万达自不必说。以新城为例，于今年上半年，其新增土储平均成本仅为2867.82元/平方米。另有数据显示，2017年，新城以纯住宅形式拿地的平均成本为3610元/平米，而以商住综合体的形式拿地，平均成本仅为2243元/平方米。
同样，宝龙今年上半年新增土储中，有54%是以勾地、商业+住宅合作形式获取的，新增土储的平均成本为3201元/平方米。
不过，打法类似并不意味着陈德力一定能够和宝龙完美契合。需要注意的是，从布局区域来看，宝龙已经与万达、新城不尽相同。
具体来看，不管是万达还是新城，投资的重点都是三四线城市。反观宝龙，虽然其早期也同样是二三线的“常客”。但在移师上海之后，宝龙的投资重点便开始慢慢转移到了一二线城市。于今年上半年，宝龙有73.2%的土地储备位于长三角地区，有61.5%位于一二线城市。
需要承认的是，万达和新城之所以能够迅速铺开规模，三四线城市的低地价同样是重要因素之一。如何在成本更高的一二线区域提速，对于陈德力而言或许会存在着一定的挑战。
当然，除此之外，不管是规模、现金流水平、管理理念又或是企业风格，宝龙、万达、新城三者之间都存在着明显的差异。刚刚走马上任3个月的陈德力，能与宝龙契合到哪一步，在接下来的时间里又会将宝龙的商业版块带往何方，市场各方对此尚待观察。
