在银座没有进行大规模扩张以前，ROE的水平应该是很高的，而当银座逐步转入重资产(自有物业增多，买入商业地产比重增加，银行借贷急剧增长)，表面上的经营效率下降是肯定得，ROE必然会下降到一个不堪入目的水平。这种类似于商业地产如万达模式的经营方式其实是非常考验经营者水平的，公司资产负债规模和杠杆急剧扩大，每年的折旧摊销和利息严重吞噬报表利润，如果新开发项目长期无法带来可观的现金流入水平，公司将会背上沉重的负担，股东资本回报水平将愈来愈低。可见，这种模式是一种很显然的双刃剑。

         由于本人是一名偏向于分析报表和逻辑的投资者，对银座股份平时的经营状况了解并不多。对于银座近年来的这种发展模式，我看到了两个优点，第一：迅速扩张的时点选择不错，大量举债发展时期正好处于利息的低点，这有利于环节前期的资金还款压力；第二：百货及超市这种行业是天生的杠杆行业(比一般行业的负债忍受率可以高很多)，大量的预收账款和零售业自身的特点保证了充沛的现金流。所以在其高速发展期间，观察比对银座的净利润指标并不是有效的估值方法，我曾经简单计算过银座历年的EBITA(一个同样被诟病的指标)，却发现这个指标与营业收入的比值却基本保持在稳定的水准上，这是否可以从一个侧面反应银座股份公司经营的稳定性呢？

         最后回到对利润的价值估算上面来，未来的现金流折算(简单用净利润代替)才是真正价值所在，所以问题关键还在银座未来的现金流价值何时能释放？如果公司一直高速扩张及举债，或许等到十年八年后利润真的体现了，但折现到现在恐怕也不值几个钱了。银座何时能慢下来，杠杆降下来，利润就真的出现了。公司12年的真实利润毛估估，130亿左右的销售额，0.3倍的PS，按4%左右的净利润测算在5亿左右，对应8PE，对应30左右的净资产也就是1.3PB，17%ROE水平(这应该是正常经营情况下的获利水平了，当然上下浮动20%都是正常范围内)。

       以上都是个人一些草草的想法，还望指教。