（本文来源：微信公众账号“商业地产与电商”）
现金流是企业的血液，更是商业地产的生命线。今天笔者和大家交流商业地产现金流的管控要点，欢迎大家拍砖。
购物中心的只租不售
早期的商业地产通过销售商铺来收回投资，资金回笼快，投资回收期短；但商铺经营权分散、各自为政、导致后期运营困难，留下很多后患，打官司、退租、退铺等屡见不鲜。购物中心各业态高度依赖、客观上需要统一规划、统一招商和统一运营管理。因此，越来越多的商业地产开发商采取购物中心只租不售的模式。
现金流滚资产
购物中心只租不售模式的优势是经营权统一，利于后期项目运营，但前期无回笼资金，资金占用压力大。为了平衡现金流，城市综合体通常通过销售住宅、公寓等可售资产来平衡自持物业的现金流，籍以支撑购物中心的建设。这就是通常所说的“现金流滚资产模式”。该模式很好地吸纳了散售和持有两种单一模式的优势，同时又一定程度上弱化了两种模式的弱点。
股东资金/开发贷/销售回款/经营贷，一个都不能少
项目获取土地以及前期准备的资金需企业自行投入，无法通过其他途径获取，项目开发资金的压力在这一阶段十分巨大，只有资金准备充足的企业才能顺利启动项目开发。接下来可通过开发贷的方式获取银行信贷资金支持，开始项目的工程建设。项目正常建设达到预售条件后，通过预售可回笼部分资金。项目建设完成后须按借款合同约定归还银行开发贷。由于自持商业及酒店无法通过销售形成现金流入，此时需要通过经营贷的方式来置换开发贷及归还股东借款。
现金流动态管理是灵魂
商业地产的开发周期长，在项目开发过程中，会受到市场、金融等众多影响因素。无论是宏观经济、财政政策还是货币政策，都可能影响项目的开发贷、销售回款和经营贷。因此，现金流的动态管理就显得格外重要。
现金流的动态管理需要结合项目的开发计划、成本计划、销售计划和资金计划进行统筹考虑。值得注意的是，住宅地产的“以销定产”不完全适用于商业地产的开发。因为商业地产的利益相关人众多，先招商后建设的模式决定了按期开业的重要性。
综上所述，商业地产需要通过确定合理的租售比使资金压力控制在可承受范围之内。由于持有物业的存在，开发速度越慢，企业面临的资金压力越大。因此，商业地产项目必须保持一定的开发速度，快速开发能力是商业地产开发的一项核心能力，笔者将在后续文章中向大家介绍。
