综合体:地产商的下一个竟技场！
现国内房产商主流已从纯住宅的开发逐渐转型为综合体的开发, 由原来的单一的开发功能转化为非常立体化的高度复合开发能级, 2013年许多商业地产开发企业用“一窝蜂”来形容比较贴切，大家潮水般涌入三四线城市从事商业地产开发，准确地说是搞“综合体开发”。国内现开发的“综合体”从建筑的规模上看，小规模则在20万至30万平方米，大规模一般则在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓：虽然”综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。除了经济效益外，社会效益也非常突出，如能解决大量就业，创造城市巨额税收。当前中国的就业形势非常紧张，一个“综合体”就能创造1万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。且能带动一个城市地区的经济发展。三是在城市规划建设方面起到巨大作用，精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。国际上纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。
然而，笔者认为，由于中国东西部发展极不均衡，国内许多三四线城市并非都真正适合做城市综合体，且真正适合缩合体开发的城市也并非太多。基于综合体非常高的容积率，实际上这个城市要能支撑一定的高物价产品。因此，专注于商业地产综合体有眼光的企业，千万不能把综合体的开发建设当做一个简单的房地产项目进行开发，而应该让它成为一个城市的新的功能弥补与更新，一个城市未来的发展，特别是要能满足一个城市未来升级的市场需要。
一. 从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，“城市综合体”项目比较适合实力雄厚的企业、“城市综合体”虽然具有很多势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”9财团或背后有资金支持的大公司。
二．对开发商开发节奏的要求。“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。
三．对开发商配套资源的要求。如“综合体”的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识。比如，前期规划设计因为包括星级酒店的设计、写字间及公寓的设计、商业及广场设计，能找到这样具有高端设计能力并满足多功能要求的设计院就寥寥无几，何况还要加上内部安装工程设计及装饰装修的设计。开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商源? 是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴? 是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴?是否具备数十万平方米建筑群综合运营？
上述各方面都是制约开发商的条件，要求商业地产开发企业不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。城市开发对开发商人才团队的要求。“综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群项目，对开发企业的人才团队也有着更高的要求。如何融资和做好财务规划、如何做好项目的方案规划设计、如何能在技术上保证支持、如何保证施工质量、如何做好营销策划与推广? 如何招商与运营? 这些方面都对开发团队各方面提出极高的标准要求。 “综合体”这种新的商业地产模式以开拓者的身份正在全国诸多大城市闪亮登场。
如今一场堪称人类历史上空前的城市化运动正在我国大地全面铺开，依照蓝图，中国的城市化率将在2020年到达55%，至少超过8亿的中国城市人口给我们的经济格局、建设方向提出了一道必须严谨面对、精心解决的难题。每一个细节，都可能是决系成败的关键点。对于一个城市的商业构成，必须从四个方面来综合考量:
首先，要有零售、餐饮、住宅、商务、公寓、俱乐部等，这些功能结构构成了一个城市的商业基础。
其次，是商业形态结构。商业有一个特点，就是要求集聚。这里必须区分三种情况，一是商人和商场自发形成的集聚模式，包括农贸市场、集市贸易及传统街道；二是跟城市的建设有机结合起来，形成商业中心、社区商业、商业广场、商业环岛；三是形成功能区域，这是商业发展的最高形式，如总部基地、CBD、金融中心等，可以形成高档的、有规模的商业地产开发。
其三，是城市单元，每个城市都要有个中心，这是城市名片、窗口，集中反映了城市形象。这个中心可能是历史形成的，也可能是新建的。但是，一个城市最为基础的单元是社区商业，因为社区商业直接接触市民，直接跟市民打交道，与市民建立最直接、最广泛、最密切的关系。
最后，是规模与效益的关系问题。城市商业用房要卖到每平方米5000~8000元才能保证不亏损，在北京城区平均没有1万~1.5万元是不行的。因此，需要考虑城市综合体到底要建多大，市场上有没有这么多购买力，如果没有则在项目开发完成后必然要面临销售的压力......
笔者预见，随着“综合体”的大量开发，一些粗制滥造、仍然固执的用房地产开发套用“综合体”开发运营的项目, 未来必将面临重大危机与投资的失败！许多在房地产领域风生水起的企业，未来将 “裁”在“综合体”的开发上面，“综合体”对于国内众多的商业地产开发企业来说，可谓成也萧何，败也萧何，“综合体”将随着时间的推移，最终的市场检验必将到来，届时大批的综合体开发企业将陷入困境。
2013/07/22
