城市综合体真假“李魁”满天飞
前言：
一直以来，我国城市的土地利用受传统的功能分区规划思想的影响，通常将不同的使用功能分开规划，如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等，虽然分区规划思想也有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市作为一个密切联系的有机整体。城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在城市的一个居住区中，如果完全是清一色的住宅，缺乏综合配套商业、文教、医疗、娱乐、餐饮等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统，即使居住条件再好，也注定不会受到消费者的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，办公环境将十分空洞且显得无依无靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的模式，将生活资源融入其中，于是城市综合体应运而生了......
满城尽是“综合体”
现如今国内“城市综合体”疯狂地从一二线城市向三四线城市蔓延，甚至国内部分已乡镇房地产开发商也在摩拳擦掌意欲开发城市综合体的“壮观景象”。城市综合体在国外称之为HOPSCA，城市综合体也被称为“城中之城” ，将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体是商业地产的最高阶段，自我国2010年始便步入了繁荣的“综合体”开发时代。城市综合体巨大市场需求也引来众多以普通住宅开发为主的房地产企业转型涉足城市综合体项目，目前城市综合体在国内遍地开花，许多开发项目产品仅仅为住宅、公寓及临街底商全都对外宣称“综合体”或“城市综合体”，许多开发商仅仅开发一些住宅、公寓与底商或裙楼底商，于是乎大打综合体擦边球。
诚然，相比普通住宅项目，大型城市综合体似乎更能博得购房者偏爱。然而，笔者认为，城市综合体被国内众多中小开发商过度炒作，负作用将在未来几年持续发酵，必将导致众多的品牌商家或消费者对城市综合体的集体抵触乃至抗拒。虽然，城市综合体遍地开花，然而，真正意义上的“城市综合体”笔者认为从数量上还是要大打折扣的。现国内许多商业地产开发商开发的产品，不管其如何炒作抑或吹棒，严格地说，仅仅是开发了一些“多功能建筑群”而已，它们与真正“城市综合体”还是有本质区别的。 “多功能建筑”在数量与种类上的积累而形成的综合建筑，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局，这种建筑并非城市综合体。而真正的“城市综合体”则是各组成部分之间的优化组合、相互助益而又互为价值链，并共同存在于一个有机系统之中。基于以上原因，笔者觉得非常有必要给国内商业地产行业的“城市综合体”正名，究竟何为真正的城市综合体？真正的城市综合体具备哪些典型特征呢？
1. 超大尺度空间
城市综合体必须与城市的规模相匹配，与现代化城市干道紧密联系的，因此,城市综合体的室内外空间尺度巨大,由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度保持协调一致，另一方面则与城市综合体的复合功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2. 通道树型结构
城市综合体一般通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系，这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
3. 城市景观设计
城市综合体大量运营应用现代城市园林景观设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。比如通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明、当地历史名人浓缩景观等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
...... 未完待续
熊杰 于2013/08/20
