主题：如何做好商业地产的前期规划设计？

        在产业链的环境中，如何打破布局的思维，让零售插上商业地产的翅膀，让商业地产享受零售收益，使企业走向全链条思路，走向全面的整合，走向综合的收益，成为行业必须面对的问题。

        选址对于商业地产的重要性似乎无需多言，location的重要性几乎是所有业内人士的入门词汇。但当前的问题是，所有的企业部都知道位置的重要性，但很多明明是适合的位置，物业标准却不够，价格、租金太高，各种竞争太激烈，几乎无法进行经营。所有对于当前环境下的选址，已经不能用常态去理解，而是应该根据物业的具体情况来确定我们的定位，而不是让物业来适应我们的产品模式。

        因此，今天的商业地产更应该有这样的理念：一店一城一定位。以速度抢规模，以规模强利益，全部依靠标准化拓展的时代已经过去了。在购物中心建设、商业地产开发过程中，标准化已不是制胜法宝。而这种一店一城一定位的模式需要从四个方向进行考虑，第一个方向是要结合自身商业品种的需求，第二必须与城市规划相结合，第三客流规划是重要因素，第四注重商业中心交通可达性。

        首先结合自身商业品种的要求。不同的商业品种，对商业地产的要求不同，需要符合商家的需求，商户在选择的同事，也会选择适合自己的产品，百货、超市、购物中心不同业态都有不同的要求。具体到商业地产项目，还需要考虑是否要长期经营，租售比是多少，城市是投资客为主还是刚性需求多，现金流的差额是多少，需要什么时间实现盈亏，需要卖多少价格，什么时间卖，开业之前还是开业后，招商之前还是招商后，是团购还是分散小户，这些都需要在选址的时候根据企业资金和实力提前规划设计好。而所以这些都是项目选址的第一要素，就是结合资金的商业需求来设计。