主题：谢尚伟：大话旅游地产之八项主张

谢尚伟：大话旅游地产之八项主张

（欢迎关注鄙人原创商业订阅号《商业这点事儿》，xsw791011，分享推动进步）

1、旅游地产，不可简单的理解为“旅游+地产”，仅仅是在旅游区盖若干漂亮房子，那不能叫旅游地产，最多可以称为是景区周边的建筑而已。当然，这种形而上的旅游地产正在全国遍地开花，至于结出的果子则滋味百出，甘苦自知；在重庆深喑其道的或许要算隆鑫地产了，从武隆仙女山、丰都鬼城到巫山小三峡……多有隆鑫出品的诸多华丽而廉价房子矗立，至于有多少人长期居住，并在那里找到了乐趣，则不得而知了；至于重庆旅游地产的先行者隆鑫在这片沃土上是斩获颇丰，还是悔不当初也不得而知。

2、旅游地产，是讲先后顺序的，一定是先旅游，后地产，且只有做好旅游才会结出地产硕果，否则就会是仅现于蓝图的理想，呈现的是一排排门前长草的空房子。很遗憾的是，这种大片毁林，大肆建房，然后大片长草的空房子现象正在全国旅游目的的景区周边蔓延……看看腾冲金源酒店周边那一大片蔓延至山脚的落寞的别墅群落，或许已可管中窥豹，一叶知秋了。

3、旅游地产，是有侧重点的，重点在“游”的乐趣及游的过程，做好了游与乐的文章，地产的商业价值实现才会是有本之木。因此，旅游地产本身的功能应当是复合化的，不可只是吃、住两样，还要在娱乐方面下功夫，做活夜场经济，放大晚间消费，或许才是旅游地产成熟、成功的重要标志。这或许就是为什么全国有那么多的古镇，但唯丽江和大理最令人神往的重要原因。

4、旅游地产，一定是和旅游、景点唇齿相依的，没有持续均衡的旅游观光人群，那么旅游地产基本就是无根之木，乍现的昙花。旅游地产必须开门做生意，门票、高价门票是旅游地产的天敌。杭州西湖自取消门票之后，周边的商贸、餐饮、住宿、娱乐消费与之前相比，有着突飞猛进的增长，因消费增长带来的财税收入增加额是远高于此前历年西湖景区门票收入的。当然，与西湖反向操作的当数湘西凤凰，不知道这只收费的凤凰是不是已“大不如夕”，还是“已不如鸡”……在其收门票之前已去过两次，所以其收门票的当下则更没有去的理由了。

5、旅游地产，一定是友好的，不可牺牲当地人幸福平静的生活，更不能把观光客当作一锤子买卖的过客；谁也不想当傻子，谁也不想成冤大头，本地人也乐于前往才是观光客趋之若鹜的根本动因。当然，如果旅游成为了当地支柱产业后，当地市民的生活成本必然会被整体推高，如何平衡“善待游客”与“释放本地市民的压力”这个选题，不同的城市有不同的理念与手段：三亚财政每年给当地市民无甄别的发一定的现金作为物价补贴，香港政府面对来自占香港市民少数的“港灿”压力，考虑的是提高内地赴港自由行的门槛以达到“限制客流”目的，当然“有资格、有勇气”像香港这般对待全球主动送钱来的“金主”的城市还真不多。

7、旅游地产，一定是讲文化的，此类文化应当是对本地“民生、民俗、民粹、民食、民艺、民风”的文艺再现，优雅或淳朴再现，一定要有属地的原创精神在；谁也不愿意舟车劳顿数小时，长途奔袭千百公里看到的是“山寨、浅薄、雷同、浮躁、跟风”。当然，华侨城的世界之窗或许是个例外：大张旗鼓的把“山寨”的形式做到了精致的程度之后，虽然不可登大雅之堂，但还是有很多人捧场；当然，我是一个例外，很多次路过“世界之窗”，从没有进去“走马观花”的冲动。

中国旅游城市及景区周边所售卖的东西已经高度同质化，此种状况与全国各地的购物中心内的品牌、商品的同质化如出一辙，旅游衍生产品缺少深度、高品质开发，大多都是来自浙江、温州一带的“三无产品”、地摊货，此种没有诚意、没有地域文化内函、没有原创精神的旅游商品如何能够吸引游客的购买欲望，如何能够支持大片大片商铺的正常经营？

8、旅游地产，一定是尊重自然的，因地制宜，依形造势，人为的“大开、大建、大挖”搞出来的东西必然令人倍感唐突的……很遗憾的是，内地太多旅游景区簇新的建筑看起来是那么的扎眼和多余，如陕西法门寺景区分列宽阔步门两侧的数十尊新造佛像及每尊佛像前必有的，有量化业绩指标的功德箱，还有那个充满时代感的现代建筑表现手法的巨大佛手……

    总体而言，不管是出于什么样的动机进入了旅游地产这个领域，没有对旅游地产本质及其内生关系的正确认知，没有强大的前期资本投入，没有从消费者、观光客的角度潜心构建项目的人群吸引力及驻留力，没有很好的形式及内容来匹配消费需求，并完成游客流量的价值转化，没有理解旅游地产赚钱的核心其实在于景区游览之外的衍生消费这一基本逻辑，要想做出一个比较成功的具备可持续盈利能力的大型项目旅游地产项目基本上属于镜花水月……

    当然，继续在不同的景区造相同房子赚快钱的路数在短期之内还能蒙住一批“傻有钱”的50后老人家，但要谨记的是此类操作的项目不可太大，分期不可太多（傻有钱的人必竟有限，运气好的话1、2期还能卖，3、4期或许就难了），还有就是必须谨记：此类成功“不可复制”，“伤己事小"，毁林太多则是罪过。（谢尚伟2014年6月13日说合川沙鱼村）