首次权威解密商业地产“旺”场全攻略
1、商业地产还能不能“旺”？
纵观中国大地，有多少商业项目在惨淡经营中苦苦挣扎！商场经营诸多难题与困厄，让人们泥足深陷，难以自拔——
问题一：融资难，难于上青天！
俗话说，一文钱难倒英雄汉。在中国，绝大多数开发商是中小企业，商业地产投资大，周期长，钱从哪里来？
问题二：商业地产不返租可以吗？
一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。然而迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，售后返租几乎被视为中国商业地产的“不治之症”。
问题三：返租=找死？！不返租=等死？！
问题三：破解售后返租症结，租金从哪里来？
问题四：招商是一个难题吗？
问题五：三年返租以后怎么办？
问题六：什么样的开发商才能够成功？
………
2、商业地产怎么“旺”？
拨开迷雾，我们带您洞悉商业地产成功经营的本质！——
真相一：商业地产开发权与经营权
商业地产项目的经营者与开发商天生确实是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营者则希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理。在商业地产发达的国家，商铺大多是“只租不卖”的，即使进行销售，也是一小部分铺面，不影响大局，自主权掌握在开发商自己手里。
真相二：“扶上马”与“送一程”的命题
一个商业地产项目运作最后是成功或者失败，归根到底是商业利益的平衡问题，具体体现在项目上有三个方面：
（1）开发商无论是否在将商铺成功销售以后，仍然保留商场的控制权，并且着力建设所有权、经营权与监控管理权的三权分立体系；
（2）开发商将商铺销售出去以后不是马上撒手，而是运用返租回报的方式将商业的经营“扶上马”再“送一程”，使招商和经营工作在返租期内走上轨道；
（3）经营管理公司与服务项目之间形成良好的运作机制，使经营管理公司有信心、有必要与项目建立长期合作共赢的关系，具有有效、长效的合作机制。
真相三：商业地产租售利弊
开发商在物业租售方面有以下方式可以选择：
一是只售不租，出让产权，好处是开发商能很快收回投资；二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进行资本运作；三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用，此外还有很多变化。
世界上的道路万千条，但你只能走适合你自己的道路。在商业地产的商铺出租或出售这两个大是大非的问题上，不同道路的选择会产生什么样的不同后果呢？
真相四：中国商业地产销售模式分析
中国的商业地产销售模式主要有四种，分别是“外围街区销售”、“全楼层分割销售”、“低楼层分割销售”和“小方块拖拉式商铺销售”四种。在销售运用手段上，又有“不管经营式独立商铺分割销售”、“期限内负责经营独立或虚拟商铺售后返租销售”和“不负责经营的经营户商铺销售”几种。
真相五： 舍与得的经营利益博弈论
真相六： 购物中心经营模式分析
真相七：商业地产与性格命运论
……
3、谁让“旺场”不在再是神话？
目前遍布全国的售后返租型商用物业，主要存在以下三种状况：
稳定运营型：这类商业物业可谓是凤毛麟角
半死不活型：多数售后返租型物业的现实状态。开发商不懂商业运营，管理团队能做的就是物业管理，商户勉强维持，业主虽心有不甘，但毫无办法，同时寄希望于以后。
死不安宁型：商业项目的“死亡”，绝不是“一死了之”的事情。开发商或者几乎放弃，或者干脆金蝉脱壳，但投资者的不依不饶，商户的抗议纷争，依然搅得整个市场不安宁。而且，这些项目都会通过法律或抗争的形式向政府施加压力，成为地方政府的巨大负担和包袱。
金典何以成就经典？
南海金典广场，在一个三、四线城市市场，非核心商业中心，用三年时间实现了租金翻一番，再三年实现了再翻番，商铺年回报率达到了30%，5年收回成本，这对于众多商业项目而言是完全的可望而不可及。
时代广场何以能够持续良性运营？
在一个小小县城，面临消费力不足、品牌招商失败的情况下，三年返租期内达到99%的商铺出租率，商场整体租金上升了30%以上，返租到期后投资者主动要求与管理团队签订继续统一管理合同，签约率达到99%。时代广场，在云浮创造了一个属于自己的时代。
从南海金典广场，到佛山东方广场，到云浮时代广场，经营成功的告诉我们一个简单的道理，那就是——
商业地产项目运营是一个与人和团队密切相关的行业，很多在常人看来并不可能做到的事情，只要经过专业团队和人的努力，就能够找到解决问题的“金钥匙”。而这个人和团队发挥作用的前提，却是有利于实现互助双赢的合作机制。因此，开发商与专业机构的合作机制才是商业成功运营的灵魂。
二：《商业地产操盘·旺场绝技》内容提要：
商业地产开发最现实、有效、最快实现投资回报的方式是对商铺进行分割销售，可以顺利解决销售、融资及退出机制；不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，而且后期经营会遇到更大的问题。然而一旦采用了分割销售和返租回报又会产生诸多问题，迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，这也是分割销售和返租回报受到社会唾弃和口碑不佳的主要原因。
这是中国商业地产最急需解决的破题之道：商业地产3年返租以后怎么办？然而，广州天道商业经营管理有限公司却让这一切变得可期。返租回报的核心问题是一个利益分配和再平衡的问题，是商场经营权和所有权的实现问题，是开发商退出机制问题，是商场管理者对商场实行有效管理和团队建设的能力问题。
在本书中，我们将从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和十年命题。来，让我们一起走进中国商业地产的核心领域，认识这个命题，认识我们自己，认识一个全新的商业地产！
三：《商业地产操盘·旺场绝技》图书目录
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