零售或餐饮门店不论规模大小，都离不开下图一的开店选址流程。首先就是城市市场分析，对企业的目标市场进行分析，然后将目标市场所在城市规划不同的商圈类型以作为商圈准入的标准，根据标准来实际考察商圈内的潜在店址。
对业主初步谈判租金，评估取得的可能性，如果达到一定的可能性则进入工程现场的条件评估（工程部分会在其它章节介绍），依各项评估指标生成立地报告书（如选 址评估网的评估报表及财务试算表），仔细测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等并综合考量是否能达到预期的赢利目标，如果 达到预期要求，则可进行合同签约。以下简述各流程重点及应注意事项。
1、城市市场分析
对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员对目标城市有总体了解，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。城市分析的主要内容包括：
1）目标城市的基本概况
地理信息：目标城市及周边城市的面积、密度等地理信息，查看目标城市及周边城市的地区地图。
交通介绍：铁路、高速公路情况
人口介绍：城市人口规模、人口分布、人均年收入与支出等
产业情况：支柱产业介绍
商业和餐饮情况
集客点地理位置、照片、简介（面积、开业时间、年销售额、进驻品牌介绍）
2）目标城市的主要经济指标
当年的国内生产总值，以及历年的数据
投资状况，是呈发展趋势还是衰退趋势
当地城镇居民人均可支配收入，全市职工平均工资，提供餐饮消费的收入比重，作为餐厅定价的参考依据
全市非农业人口统计数量，用来预测餐厅的客流量的大小及该地居民的消费水平和消费能力
居民受教育程度
居民生活方式、饮食偏好习惯
3）产业环境
商业繁盛情况
商业化的趋势与潜力
地方政府优惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情况
从商圈类型的城市商业中心（每个城市最繁华的地段），看城市商业发展水平
考察大型零售/餐饮品牌的经营情况。国际连锁包括家乐福，沃尔玛，麦德龙，肯德基，麦当劳，星巴克，85度C等，全国连锁包括万达、华润万家、大润发、永辉、真功夫，地区品牌如苏果超市、北京物美超市等
4）社会环境
当地风俗习惯。
历史文化。
民族结构。
国际交往，主要食品原料生产流通。
2、商圈规划与评估
1）在目标城市划分各项商圈类型，类型包括城市商业中心、社区商业街、交通枢纽、零售商圈和封闭商圈等。
2）实际考察各商圈类型，最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、**量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。比如商圈 内学校、各办公楼宇、医院、银行、宾馆、车站等集客点的信息，以及商圈内主要和次要的竞争餐厅品牌的位置，交通主干道，高架，天桥，河提等信息都要在平面 图标示出来。
3）然后以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。
4）商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据。零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。
3、确定位置及考察店址
1）确定位置及考察店址关键就是对新址的店前主要**进行测算。在测算**量的同时需要注意**的速度，如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种 目的而来的，那么这些人不容易进入店，这样的**量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么测算**要注意会带来**计算的误差。测算 **是在较慢的速度路过，就比较容易进入店内，这样的**质量才是我们要测算的目标**。
2）不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当是测算店址一侧经过店址主入口正前方的**。但在有些情况下，需要将店址对面**按一定比例计入总**量。下列依路宽的大小、步行街、MALL几种情况，来列举说明这些情况下，**量的计算方法：
路宽大小的**：如下图二，蓝色双向箭头表示路宽的大小，如路宽大于12米，只需要计算餐厅门店道路单侧，步行双向**数量，如红色双向箭头表示（测算位置A）的红色双向步行的**量，得出总**量=A。
如下图三，蓝色箭头显示路宽小于12米，道路中间没有障碍物或隔离栏，需要分别计算餐厅门店道路双侧，如红色双向箭头代表（测算位置A和测算位置B）双向步 行的**量，这种情况下的**量计算要将位于新址的对面（测算位置B）按50%比例计入总**量的计算，得出总**量=A+Bx50%。
步行街的**：下图四为步行街举例，位于新址前方道路为步行街，中间没有障碍物或隔离栏，不再是测算餐厅门口，而是整个步行街的道路，如红色双向箭头表示（测算位置A），得出步行双向总**量=A。
下图五与上图四的差别在于步行街的道路中间是否有障碍，当中间有障碍物或隔离栏的情况，需要分别计算整个步行道路障碍物的双侧，如红色双向箭头表示（测算位 置A和测算位置B），位于新址的对面（测算位置B）可按50%比例计入总**量的计算，得出总**量=A+Bx50%。
MALL商圈的**：下图六适用于新址位于MALL或商圈类型为综合商业+固定居民区的环境，绿色长条代表商场入口，红色单箭头ABC代表顾客从3个入口方向进入商场，需要分别计算所有MALL的单向**量。总**量=A+B+C。
4、租金初步谈判及评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：
1）未来5-10年内是否有拆违的可能，在租店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查，包括政府规划与政策。
2）房东背景调查：通过附近的中介公司侧面打听真正的房东(即产权所有者)的背景情况，同时了解租户的历史情况以及租金方行情，以利于下一步的租金谈判。
3）房租价位谈判：先了解房东的出租意愿，向附近类似的门面打探一下，租金价位是否和历史信息基本一致，以及租期和可签约的日期的大概情况。
5、工程现场的要点
以餐饮业为例，餐饮业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。例如：西式快餐业可以参考表一各工程项目的要求，包括A店面现况高度，B给 排水，C电力供应（面积的大小对电力的供应要求都不同），D空调工程，E排烟工程，F卫生工程，G招牌工程，H外立面工程，I结构体的要求。这些要求事先都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。
6、合同谈判
1）免租装修期：以下表二为例，一般情况下免租装修期45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
2）租金及押金：在与房东砍价前，自己已经做过未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合 理的价位。另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。 押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
3）续租和租期：比较有规模公司一定事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年十年。这些都是谈判的重点。
7、立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。如果觉得新址和曾经评估过的店址人 流量基本一致情况下，那可不做**测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。瑞星选址管理软件的连锁定制版的立地报告包含16项 如下：
新店选址申请书
门店租赁要件调查表
门店工程配套条件表
开发基准表
商圈评估表
竞争对手分析
客流量分析
租金成本计算表
对等店应收预估表
新店装修工程费用预估表
门店损益分析表
未来五年预估损益表
商圈示意图
商圈图说明
商铺实景照片
门店平面图、效果图、店中店落位图
8、合同签约
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
1）承租人的主体资格：商铺作为不动产，出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。
2）租赁物的用途：租赁商铺必须确认房租赁物的用途。租赁房屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照，没有营业执照是开不了业的。
3）租赁期限：根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
4）转租：因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。
5）租赁合同登记：在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。
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