电商冲击、招商难、业态单一、客流少……在这种大环境下却总有些购物中心突出重围，动辄月均客流就过百万。他们是如何做到的？墨砌建筑认为当今购物中心的突围之路就是严谨缜密的定位、营造适合的主题环境、创造新的消费需求，让你的购物中心具有唯一性！
商业地产竞争激烈，不合理的转型依然死路一条！
国内越来越多的运营商感觉实体商业已然风光不在，曾经风靡一时大型购物中心为什么会变得如此难？
Ø电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变；
Ø商场业态同质化严重，没有核心竞争力；
Ø购物中心饱和或过剩，有的城市商业地产人均面积超过7平方。数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。
为了改变这种局面，很多购物中心都在想尽办法转型和创新：改变定位，重新装修，升级硬件设施；提高体验类商业项目占比，将消费群吸引到线下。这些做法最初能给消费者带来一定的新鲜感，但形式极易复制，那么，有没有一种模式，能让你的商业中心有极高的辨识度、难以被模仿，使客流不请自到呢？
两家让人惊艳的主题购物中心的成功秘籍
上海K11艺术购物中心
上海K11购物艺术中心位列上海购物中心之首。今天的K11是由2002年竣工的新世界百货裙楼翻新而来。改造前的新世界百货因店面老旧、品牌档次低；业态单一，布局、动线混乱等弊病早就淹没在淮海路商圈中。
2012年，新世界百货翻新变身为上海K11购物艺术中心。翻新后，商铺租金增长了70%，办公楼租金增长了30%，**量自试营业以来平均每月高达100万次。这些惊人的数据是如何做到的？
1、主打“当代艺术”主题，举办艺术展览等体验式项目，为商圈提供业态补充。K11将核心目标客群锁定在25岁到38岁之间。定期举行艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙。消费者可以在商场的3000平米的艺术空间欣赏当代艺术展，在负二楼学习烘焙，上素描或陶艺课，看乐队演出，在三楼的体验生态农场能有效的吸引客流进入高层区域。
举办艺术展览的同时售卖衍生品。2014年的K11购物中心展出了40幅莫奈真迹以及12幅雷诺阿等印象派画家的作品，观展人数总计达40万，单日最高达6000人次。展览期间，K11营业额增长了20%。
购买了价值不菲的国内外艺术展品，在客流不易达到的地方设置艺术展览点，不动声色的引导着客流动线。K11将艺术品变为亲近实用的物品，消费者能更近距离的与艺术接触。
2、招商方面，艺术主题与艺术类品牌业态搭配实现双赢。商场主题和品牌定位契合度高，深度合作后可以帮助品牌进行传播。品牌则为商场设计专属定制产品作为回馈，二者达到共赢。
从餐饮到服饰，上海K11里有20%的全新品牌，很多是首次登陆中国。K11为众多国际一线品牌构建独一无二的平台，将商业与艺术氛围完美结合。比如Burberry就沿袭伦敦摄政街上的旗舰店风格，为K11的设计提供特定款；MaxMara有一家当代艺术博物馆，与K11长期进行艺术家交流活动，MaxMara也为K11提供了定制系列。
3、对外合作上，建立自己的艺术基金会，专业团队运营艺术产品。其艺术家资源库为购物中心的艺术展示提供了储备。
4、改造产品，用创新减少成本。停车场设置在商场的最高层6-9楼，此处商业价值较低，改造成停车场在国内少见。将地下三层改造成本高、出租回报率低的区域改造为体验式艺术展厅，增加客群和门票收益。
北京住总万科广场
在北京，什么最难？当然是呼吸新鲜空气了。于是北京住总万科广场就打造了区域内最“绿色”生态购物中心与首家无霾商场。
北京住总万科广场位于大兴区旧宫镇核心区，紧邻地铁亦庄线旧宫站，建筑面积6.3万㎡，定位为精致生活引导者，5月1日开业当天客流量达13.6万人次，营业额突破600万元，累计会员数量突破18000人，开业店铺141家，开业率98%，招商签约率达到100%。
在打造绿色生态购物中心上，住总万科广场用了下面几招，大大超过同体量商场开业招商率：
1、用新风除霾系统和室内动物园吸引客流。
该项目最大的创新亮点在于覆盖整个商场的新风除霾系统，雾霾天市民可以到商场呼吸新鲜空气。除了能在商场内看到各区域的空气指数，消费者还可以通过商场微信公号实时了解商场的空气质量，在家就能决定是否要来商场避霾。
打造空中动物园“V-ZOO”和屋顶花园，消费者在商场就亲密接触羊驼、孔雀、兔子等动物以及绿地，花园区域增加亲子游乐中心，吸引家庭消费群体。
商场外观建筑设计灵感来自16世纪画家彼得·勃鲁盖尔的名作《巴别塔》，室内装修设计灵感来自刘易斯·卡罗尔传世之作《爱丽丝梦游仙境》。凭借设计，北京住总万科广场在尚未开业之际，就已经夺得了多项大奖。
2、招商上加大新品牌的比例，增加餐饮占比，引入儿童教育等项目丰富业态。
近50%品牌为首次进入京东南区，引入儿童俱乐部、儿童教育培训项目，填补了区域空白，提升区域消费者的生活水平，满足生活需求。餐饮占比最高，实现100%明厨亮灶。解除消费者食品安全卫生后顾之忧。
如何打造你自己的主题商业中心？
从四个方向出发找到适合自己的主题：
1.从自身原有优势、固有品牌出发。
2.利用与外界环境的差异化进行反向主题设计，形成巨大反差，吸引客流。例如身处沙漠的迪拜造了一个海洋主题的Dubai Mall，内部有一个世界最大的水族馆视窗、水下乐园等与水有关的主题项目。
3.把当地的地理地貌、历史典故变成商场主题。比如以大峡谷景观闻名的土耳其则在伊斯坦布尔Levent金融区建造了一个Kanyon购物中心，其波浪式的建筑设计灵感来自大峡谷，消费者行走在每一层都能俯瞰峡谷中心的活动，有移步换景的效果。
位于奥地利、意大利、斯洛文尼亚三国交界处的ATRIO，借由其位于三国交界的地理特点，在中央广场安置了一幅170平米的鸟瞰照片，以1:6000的比例展示三国交界的地形图。顾客可以在图上行走，获取“从一个国家走到另一个国家”的购物体验。
4.及时发现优势项目，快速转型并改造。比如深圳车公庙片区的东海城市广场，最初定位是一家购物中心，几年前多家商铺撤场，一度濒临关门，后来开了几家儿童培训机构，吸引了越来越多的教育机构驻点，如今变成深圳知名的教育培训式商场，定位摇身一变成为“一站式儿童成长体验中心”。
如何找到更精准的项目定位？
找到一个适合自己的主题，只是第一步，现在城市分化严重，你所在的城市每个区域也分化严重，适合你的主题到底是否适合现在的区域，能开多大，还需要更精准的定位。
1.调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计。
2.了解辐射区域内的顾客需求和消费水平。如项目所在区域老龄化严重，则不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，但因学生购买力低，不宜定位高端业态，可以引进密室、鬼屋等新奇业态。
3.招商品牌与主题的契合度。如果以儿童为主题，则要围绕儿童为中心，引入儿童游乐、培训、书店、摄影等相关业态。若以年轻人为为定位，则吸引潮牌入驻。
4.预留调整空间，适时调整。业内观点认为，每个商业项目至少需要五年的时间来调整。比如开业以来，上海K11的品牌调整幅度在10%-15%左右。
主题运营
主题式商业地产的打造并不是纯粹为了吸引购物人群，而是培养消费者的生活方式，改造他们的消费习惯，这样才能不可取代。谁能够参与构建当地的文化，谁就能颠覆市场。
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