近日，位于丰体时代小区的物美超市因产生过大的噪音，被居民围堵。社区商业作为在北京刚刚起步的一种业态，已经显露出一些致命的弊端。这种依附于社区消费的经营业态，与社区的居民关系和谐自然成为了最重要的一个环节。

　　社区商业现各种问题

　　近日，丰体时代小区楼下的物美超市三层临时仓库被该小区居民围堵，原因是该超市运货车的轮子与地面摩擦产生的噪音，严重影响了小区居民的休息。这也是最近一段时间以来，北京超市鲜有的因噪音问题引起的居民围堵行为。

　　随后，记者走访了物美超市丰体店。在该店记者看到，之前报道称超市三层临时仓库外居民所贴的标语，以及为阻止超市进出货在门口轮流把守的居民都已不见踪影。

　　从该超市店员口中得知，小区居民表示不满后没多久，包括店长在内的众多负责人出面与小区居民进行了沟通和协调，没有让事态继续扩大，产生更严重的影响。当记者准备就此问题向物美方面的负责人咨询相关情况时，该负责人的电话却处于无人接听状态。

　　丰体时代小区物美超市发生居民围堵行为已经不是首次。在去年年底，物美超市准备开业时，开发商北京富通基业房地产开发有限责任公司为了方便来此购物的顾客停车，特向有关部门申请获准在该小区6号楼前的生活广场设立74个收费停车位，但是被该小区居民指出开发商在广场上施划了165个停车位，这一明显违规的行为影响到了居民的正常生活，所以发生了近百位业主围堵停车场，禁止车辆入内的行为。

　　记者随即采访了同样以社区超市为主要业态的超市发的有关负责人，超市发方面表示，超市发在店面的选址上很少选择在居民楼之间，因此没有出现过影响周围居民休息的情况。

　　社区商业设施与居民间产生纠纷的报道并不多见，但上述纠纷却已普遍存在。据了解，某大学周边一家专为社区服务的超市，其玻璃就曾在半夜被人砸碎。

　　据周围的居民反映，该超市商品价格一直偏高引起居民的不满，不少居民曾向该超市反映这一问题，但一直未得到明确回复。人们揣测，该店玻璃被砸很可能是居民借此发泄长期压抑的不满。

　　家住回龙观的一位居民也曾向记者反映，其小区周边的华联商城因为举办活动，一段时间内每天都“锣鼓齐鸣”，影响到了周围居民的休息，而且其为小朋友设置的一些游乐设施，虽然是为周围居民提供方便，但是这些设施离停车场入口很近，汽车在进入停车场时可能会撞到在设施附近玩耍的孩子，给社区安全带来了很大隐患。

　　社区与商业的安全距离

　　关于社区商业的定义，一般是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。可见，便利性是社区商业这一业态最重要的特征之一。所以商家如果想要让自己的门店更加贴近社区商业，选址自然要以离社区更近为第一目标。但是，这个近的界限到底是什么?业界对此仍十分模糊。商家和居民都无法给出明确的定义。但可以明确的是，如果离得太近，最后的结果双方都会“很受伤”。

　　不可否认的是，对于丰体时代小区的居民来说，物美超市的入驻无疑满足了整个小区甚至周边小区的购物需求。据该小区居民反映，之前这里没有物美的时候，小区周围几乎找不到一家正经的超市。要集中买一些生活用品时，就得坐车去几站之外的大型超市。

　　物美超市去年的入驻，让小区居民的消费需求得到了很好的满足。不过超市每天产生的噪音也着实令他们无法接受。居民表示，所谓“围堵”和悬挂条幅，只是想得到与商家沟通的机会，没有想过用法律手段对该超市进行“控诉”。

　　记者咨询了一家律师事务所，该事务所的负责人向记者介绍，这类情况发生后，居民可以起诉超市打扰了自己的生活，不过首先要确认超市用地是不是被批准商用。是被批准的情形下，则要追究其没有履行商家装修或是运货车抵达时要错开居民一般休息时间的责任。

　　“采取一定措施降低工作时噪音是社区超市的责任，其行为也确实形成了扰民，所以完全可以通过法院对物美超市提起诉讼。”律师称。不过，目前尚无专门规定类似情形的法律。记者咨询，此类诉讼，律师的代理费至少要4000元以上。

　　一些商家入驻社区后，出于对自身经营的考虑而做出的一些举措，往往会对居民的生活产生一定的影响甚至是侵犯。比如超市的班车会让本来周围就狭小的道路造成交通拥堵，以及噪音大、价格高等问题，这些问题也会让社区商业的便利性变成对居民的困扰。而目前尚处于起步阶段的北京社区商业也正慢慢暴露出发展上的种种问题。

　　中国商业经济学会副会长、人民大学商学院教授黄国雄曾表示，社区商业直接面向百姓，既是商业行为，也应该作为民生工程，社区商业的首要目的是保障居民基本生活需求。

　　社区商业未来发展从规划做起

　　社区商业在北京处于刚刚起步的阶段，未来市场潜力还有很大空间，甚至曾有人说，未来北京商业发展很大程度取决于社区商业。

　　曾经有专家表示，社区商业较为理想的模式应该是一种名为“5、10、20”的标准化商业社区模式，即社区居民在5分钟内能够到达社区零售网点;10分钟内能够通过步行，或借助简单交通工具到达社区商业中心;20分钟内借助交通工具能够到达区域型商业中心。目前社区商业的状态离此目标还相距甚远，而且要做到第一条“5”这一环节时就已经出现了诸多问题。

　　想要在5分钟内到达一些社区零售网点，那么社区商业自然要带有住宅底商的特点。据了解，其实很多房地产开发商在社区设计之初会考虑到配套商业的问题。但目前房价上涨势头过于迅猛，所以出租或出售的费用也节节攀升，自然对一些微利行业形成了较高的门槛。就算一些商家入驻，也往往会将高出的租金部分以抬高商品价格的形式转嫁给消费者，导致资金实力差的小商户难以维系;所以，就会有一些拥有一定资金的大企业入驻，但是入驻后，因为企业经营的特性，就会形成物美超市之类的噪音问题。这样也就形成了一个“死循环”。

　　对于物美超市来说，这是从来没碰到过的问题。对于社区商业来说，这更是需要思考的问题。想要做好社区商业，从规划阶段开始就要做到全面考量。首先与周围居民的和谐相处就是最重要的一环，所以在商家规划之初对于如何不打扰居民生活、不侵犯居民生活空间是重要一环。在出现问题时也应及时做到与周围居民进行良性的沟通与协调，避免发生类似于砸玻璃之类的过激事件。

　　此外，目前北京社区商业仍存在诸多短板，其实便利店应是社区商业的基本业态，仅这一环节，北京与上海、广州相比，就存在差距。而由于店铺的租金不菲，不少店铺为了降低风险、尽快收回成本，都会选择餐饮业务经营，造成同质化竞争，使得社区商业配套不具备应有的多元化服务业态。
 　　（北京商报 姜子谦/文 李铎/摄）

　　社区商业不和谐由谁来解决?

　　因不堪忍受超市运货车的轮子与地面摩擦产生的噪音，今年11月28日晚北京丰台区丰体时代小区5、6号楼的20多户居民封闭了物美超市的三楼仓库，不让超市再使用仓库，在报警之后事态才得以缓解。

　　按道理说社区商业应该是惠民利民的，为什么会出现与居民之间如此之大的矛盾呢?笔者认为，社区商业运营细则的不完善和监管部门的失位是造成矛盾的主要原因。

　　社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。与其他的商业项目相比，社区商业要突出三个特点：第一要有配套，要考虑方方面面;第二要方便;第三要快捷。目前我国的社区商业还处于起步发展阶段，整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境。前面物美超市的例子，就是社区商业在配套布局上出现了问题，没有考虑到仓库选择的位置与居民楼太近，这样因为运货带来的噪音影响了居民的正常生活。根据相关报道，从2009年11月物美超市开业以来就存在噪音扰民的问题，居民多次找物美、居委会协商，但一直没有解决。从这个角度考虑，在处理问题的及时性上也存在着不和谐。居民在忍受了长达一年的困扰折磨之后，不得不采取了自救行动。所以，社区商业不仅仅在出售商品服务上需讲究方便快捷，而且还应体现在运营中出现问题的解决上。

　　除了社区商业本身的缺陷，监管部门的失位也是我们需要正视的问题。按照现有法规，在居民区开设的企业在开业前必须到环保部门递交申请，由环保部门指定专业部门进行测评，合格的企业才能开门营业。

　　目前不少企业在这一环上都是走过场，都是等到出现问题后才想办法善后。而且在问题的处理上，相关部门之间职能交叉、互相推诿，使得此类事件往往得不到有效根治，时常反复。还是拿上面的噪音扰民为例，作为环保监管的主体部门环保局无权取缔相关企业，执法力度有限，只能交给工商局进行处理;而工商部门强调这类事件实在是太多，凭自身能力无法全部处理。所以，该小区居民交涉了一年问题都不能解决，也就不难理解了。

　　社区商业的初衷是更加方便快捷地为居民服务，而不是没日没夜地给百姓添堵。

　　其实只要政府部门间加强沟通协调，形成联合之力规范社区商业;商业企业自律为民，将服务居民落到实处，“宜居社区”将不会遥远。
　　（作者刘波系中国社科院财贸研究所服务经济与餐饮产业研究中心研究部副主任）