昆明商业地产发展速度之快、扩张区域之广、体量之大、营销手段之多令人眼花缭乱。短短几年，从单区域散兵游勇式商业突变为多区域超级航母战斗群商业。这种大规模、高速度发展的表相背后，隐藏着一系列偏离商业地产发展规律的隐患。

　　限购令使商业地产火上加油

　　城中村改造是目前及未来相当长时间昆明土地供应的主要方式，拆迁难、周期长、政策严、变幻快、算不清、融资难是城中村改造的一道难关。土地价格呈刚性上涨态势，高企的土地成本、融资成本再加上火上加油的限购令，严重挤压了商品住宅开发的利润空间和市场份额，商业地产成为了开发企业无奈和唯一的选择。于是乎，明知征途有艰险，越是艰险越向前。几十万平米甚至上百万平米的商业地产项目如雨后春笋般在昆明四面八方突然崛起，昆明人均1.6平米的商业面积让深圳、香港等商业发达城市瞠目结舌。

　　没有商业运作实力的大胆冒进

　　笔者经常参加一些商业地产项目的专业论证研讨会，发现一个非常有意思的现象。不少开发商业地产的企业，特别是从其他行业转做房地产的公司，既不愿读千卷书，更不愿行万里路，也没有商业运作的实力，但他们相信秀才不出门方知天下事，更坚信所谓的优秀开发组合，认为只要把国内外好的规划公司、设计公司、商业顾问公司、销售代理公司、广告公司、建筑公司、商业管理公司等组合起来就可以做好商业地产。事实上，如果一个企业没有自己的专业团队，合作方能尽到80%的努力就是道德和专业的最高界限了。其结果是，外行开发商在和专业公司的沟通对接中，要么点头全盘接受，要么摇头全盘否定，要么才点头又马上摇头，犹豫不决、反复无常。经常出现花一万块钱一个月也定不下来，用一亿元一分钟就被迫做出决定。

　　轻战略研究，忽视细节推导

　　目前昆明不少城中村改造的商业地产项目，特别是城市综合体，许多开发商并不进行战略研究，更多的是围绕规划政策快速进入设计、定价、销售、招商等战术层面。

　　事实上，战略定位更为重要，特别是开发模式的选择尤为突出。被称为商业地产鼻祖的大连万达在这些方面教训颇深。如早期开发的长春万达购物广场，大连万达把占商业总面积85%的部分通过订单商业模式引入沃尔玛等主力店进驻经营，把占商业总面积15%的部分采用单店高价销售模式全部卖出。结果实现了“双赢”——开发商用少量自有资金完成大型商业物业开发，赚钱走人；大商家以低廉的价格进入市场占据黄金旺地；而散铺在经营过程中出现了“灯下黑”的现象，生意惨淡，难以为继。中小投资者成了被吞食的羔羊，一怒之下对大连万达提起了商业广告欺诈诉讼。大连万达接受教训，在今后的商业地产中采用了全出租模式，如济南万达购物广场，同时注意大、中、小商家的结合，最终实现了消费者、商家、中小投资者、开发商的多赢。

　　增值空间被严重透支

　　纵观目前的商业地产项目，异口同声地被冠以“保值、增值、一铺养三代”等口号，似乎昆明的商业地产满城尽带黄金甲。据昆明至祥研究中心的数据表明，目前昆明商业地产的平均单价约32321元/平米，月租金为206元/平米。按此计算投资回收期限是13年；假设首付50%，贷款50%，月供196元，租金净收益10元；年投资回报率为0.37%，自有资金投资回报率为0.74%。有些商业地产个案的投资价值更加触目惊心。如某著名城市综合体，一楼临街商铺均价约6万元/平米，目前租金水平200元/平米左右。按此推算，投资回收期为25年；按首付50%，贷款50%计算，月供363.9元，租金净收益为-163.9元；年投资回报率为-3.2%，自有资金年投资回报为-6.5%。即便商铺的年租金增长率为5%，增值率为10%，从整体来看，40年产权的商业地产，其投资价值已没有任何吸引力，有的商业地产项目甚至有“一铺坑三代”的嫌疑。
　　（都市时报）