仅从成都的布局看，资产上千亿的商业地产帝国万达正在发生变化。

　　3月27日，万达集团耗资4.13亿拿下郫县地段，正式宣告蜀都万达广场(暂定名)落户于此。这是万达第一次在成都主城区之外拿地。蜀都万达总投资投资50亿，建设体量达90万方。传3.5代万达广场将落址于此。

　　5月6日，位于原索菲特旁的“瑞华酒店”正式动工。“这是2014年整个集团最特别的项目。”万达成都公司高层告诉记者，这是目前万达集团旗下第二座七星级酒店，最迟明年底必须开业。

　　熟悉万达的人不难注意到，时隔两年，万达在成都的新一轮扩张速度和规模前所未有：首次在成都双盘开发、首次在成都三环外建设万达广场。事实上，这种变化在整个万达集团全国布局中正全面上演：按照万达集团董事长王健林的计划，万达广场将在2014年开到120家，2015年140家，届时，万达将成为全球拥有不动产最多的企业。

　　“外界看到了万达商业传奇式的发展，但很少有人知道万达千亿帝国目前真正的面貌，而且，万达商业地产发展模式仍然在优化和升级。”万达相关负责人说。

　　这种观点背后，源于两种声音。在万达快速扩张的背后，万达开发的金街产品受到不少质疑。除此外，以万达广场为代表的实体商业直面电商的崛起。改变似乎正成为这个千亿商业地产帝国的必然之路。

　　地理·万达

　　郫县项目：成都万达高层表示，万达内部将蜀都万达定义为万达第3.5代产品，在按照万达第3代城市综合体的标准基础上进行一定升级。该项目预计三年内清盘，总销售额达60亿。

　　瑞华中心：滨江路原索菲特酒店旁的瑞华中心项目今年启动，万达第二座七星级酒店万达瑞华酒店落子于此。

　　锦华万达：2007年开业的锦华万达广场，在所有万达广场中连续五年营业额都排在前列，2013年在85座万达广场中排名第二，仅次于上海五角场万达广场。

　　绵阳：2012年12月开业的涪城万达广场已经成为绵阳市新的商业中心和地标建筑。万达在绵阳的另一个项目，绵阳CBD万达广场拥有三倍于涪城万达广场的超大体量，建成后将是绵阳首个旗舰级城市综合体项目。

　　内江、广元：内江万达广场以及广元都将于2015年开业，两个项目都是第三代商业地产城市综合体的典范代表。

　　矛盾·万达
　　商业龙头之困：提速与压力

　　“24个月一座万达广场。”在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。从2010年起，万达集团布局全国的布局开始加快，当年有15家万达广场开业，时隔4年，这一数字被增加到24家。按王健林的要求，2015年要开业120座万达广场，持有物业面积2400万平米，租金收入700亿，成为全球排名第一的不动产公司。然而，在高速扩张的同时，各种问题也在显现，万达步行街街铺产品“金街”更是成为万达备受行业关注的旋涡中心。

　　从2012年开始，南京、襄阳、镇江、武汉等地的万达金街均被爆出人气惨淡，商家经营困难的消息。“由于金街的商铺对外出售，万达并没有将金街进行业态分布规划和设计，在万达自持的商场内，业态非常齐全完整，万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。”力道广告朱亚认为，金街的店铺根本无法与商场内的品牌竞争，直接导致了金街后续经营困难。

　　同时，万达要面对电商的冲击。

　　2012年，天猫销售额破191亿。据统计，2012年共有59家传统零售百强企业开展了网络零售业务，经营超过70家网店，大多以百货业态为主。在与马云对赌一亿元事件无果后，万达集团董事长王健林向媒体坦承2012年开始万达广场年客流量严重下降，网上商城对实体商城冲击很大，因此万达要做“智能广场”，把线上和线下结合。

　　有业内人士指出，万达高度固化的商业模式，使其不能根据所进入城市的商业能级和消费形态进行灵活变化，短期内，风险不会显现，但在中长期，万达广场固有的经营状态面临新的商业形式、城市升级以及电商等带来的挑战。“随着网络的兴起，市场外部环境也发生了重大变化，如今已经进入消费者主权时代。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，从整体上看，商业地产在中国的兴起还只有短短的十来年，行业的发展还并不成熟。所以，包括万达在内的业界企业仍然都需要不断探索与创新。

　　应变·万达

　　举措1 涉足电商 加大体验式商业占比

　　2012年年底，王健林宣布万达将进驻电商领域。去年，万达在全国6个万达广场推出O2O电子商务系统。“成都的金牛万达广场以及郫县蜀都万达广场都会引入O2O电商系统。”成都万达高层透露。用王健林的话说：“万达电子商务模式一旦成功，就是全球零售行业第一个O2O电子商务模式，所以万达电商只许成功，不能失败。”

　　涉足电商的同时，万达开始对现有万达广场产品线进行调整，在第三代产品的基础上衍生出第四代———万达城。“万达城是万达首创的文化、旅游与商业的融合模式。”王健林给万达城这样的定义。以首试项目武汉中央文化区为例，项目包括购物中心、创意休闲街区、体验型娱乐中心，涵盖了大剧院和会展中心以及影视主题公园、星级酒店。

　　仔细梳理会发现，万达第四代产品增加了许多体验式商业项目。以成都郫县蜀都万达广场为例，该项目在万达内部被定义为3.5代产品。“增加了体验式商业的占比，如滑雪场等体验型娱乐项目，同时，不排除会将郫县农业观光产品植入项目中。”成都万达高层向记者透露。除了新项目外，万达开始增加体验式项目在正在运营的万达广场中的占比。

　　举措2 商管公司将入主郫县金街招商

　　“金街的问题是没有与万达广场统一招商，进行错位经营。”万达商业管理公司有关负责人直言。据记者了解，金街是万达唯一对外出售的商铺，对于金街频繁暴露的问题，万达显然也很“头痛”。

　　“不排除万达商业管理公司会介入金街的前期招商。”据万达内部人士透露，郫县蜀都万达项目在金街的产品设计和运营上与金牛万达会有很大不同。“郫县蜀都万达的金街将采用上下分层，不会在采用挑高的设计，将一、二楼隔开，分层经营。”

　　“以金牛万达广场为例，商管公司一直希望介入，进行统一的招商，毕竟万达有强大的号召力，但是业主不同意。”据该人士透露，在郫县蜀都万达项目中，商管公司会协助业主进行统一招商，但不会介入后期的运营管理。成都万达高层表示，“商业管理公司协助金街招商的模式目前仅在郫县项目进行尝试，会不会推行到全国的万达项目还不能确定。”

　　举措3 调整收入结构 增加非地产业务投资

　　“万达模式是基于土地运营，高比例销售住宅和商铺，持有商场，不断复制，循环高周转。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，万达的开发模式太容易被模仿，另外万达在土地议价上已经不如以前具备优势。万达2012年年报显示，万达持有物业1290万平方米，但其贡献的收入有限。报告显示，2012年，持有商业物业收入仅占万达集团总营业收入的16.23%。意味着住宅和商铺类销售仍占据万达总收入的大头。

　　“万达近两年大手笔投入非地产业务，无疑是在通过发展多元化的业务走上转型之路。”某业内人士认为。记者注意到，从2012年5月开始，万达在英国伦敦核心地段建设超五星级万达酒店。此前，万达以约人民币30亿元的价格收购了英国最大的豪华游艇制造商圣汐公司，并收购全球第二大院线AMC，投资俄罗斯旅游业，再加上在英国约近百亿元人民币的投资，万达已在美、俄、英三国投资近72亿美元(约441亿元人民币)。

　　此外，万达还大力拓展文化旅游产业，2013年分别在武汉、无锡、哈尔滨、合肥投资开发万达文化旅游项目。万达董事长王健林曾表示，“增长部分更多来自非地产业务，这是可喜的现象。”王健林希望，到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

　　据了解，2012年万达的发展重心转向三、四线城市，意图降低运作成本，据统计，万达2014年开业的24个项目中，三、四线城市项目数量超过一半。但从2013年开始，万达在沿海的几个城市均曝出销售遇阻、生意惨淡的消息。万达内部人士坦言，万达将不再考虑进驻地区县级城市。 成都商报记者 宋皇

　　解密·万达
　　军事化管理造就恐怖执行力

　　在所有采访对象的表述中，提及最多的，就是万达超强的执行力。

　　每年9月，万达会有个数千商家参加的商业年会，有超过2000个商家参加，万达在这个时点公布次年所有项目的开业时间，这个时间早在开工时就定下来了，雷打不动。王健林放言，从事不动产16年以来，万达所有项目无一延期。

　　“基于20多年开发建设经验积累，万达建设了一套规划标准化体系，但万达却在这种规范中求创新；速度中求质量；同时又建立了一套资源分享平台，这些细节是万达与其他企业最大的区别。”壹峰传播机构总经理马云腾曾经举例：“做金牛项目时，一场6000人的活动从创作到实施，仅有14天时间，这在其他企业是不可想象的。”

　　万达是一个总部集权化企业，区域公司总经理、副总经理经常轮换，用王健林的话说：不服从就解雇。万达体系内部有一套严格的奖惩机制，没做好就扣钱，没按规定时间做到，就走人。近似于军事化管理的方式让很多人都叫苦“吃不消”。

　　制度，文化，奖惩锻炼出万达强大的执行力，甚至有人表示，在中国的企业中说执行力，万达肯定排第一。超强的执行力保证了万达连续8年的30%以上的环比增长，而且过了千亿规模之后还继续保持这样的增长速度。2013年，万达资产达3800亿，如果按照每年30%的增长速度，两年之后，万达无疑会成为资产上万亿的企业。

　　数字·万达

　　51家酒店 85座万达广场

　　2013年万达集团资产达到3800亿元，收入1866.4亿元，同比增长31%，不包括投资收益在内，预计经营净利润125亿元。

　　万达连续8年保持环比30%以上的增速，如果2014年、2015年继续保持这种增速，那么万达将创造世界商业史上的一个奇迹。

　　截至2013年10月，万达已经在全国开业85家万达广场，75家万达百货。目前，万达是全球最大的五星级酒店业主，在全球拥有51家五星级以及超五星级酒店。

　　万达还是全球第二大不动产企业，全球最大的电影院线运营商，目前已开业影院达500家，占全球院线市场近10%的市场份额。

　　万达广场计划在2014年开到120家，2015年140家。作为全国最大的“包租婆”，截至2013年，万达的租金收入已达85.6亿，100%租金收缴率，28%年租金平均增长率创全球不动产企业纪录。

　　2013年，万达研发信息软件上线运行49个，共申报知识产权和专利2686项，获得国内外知识产权和专利证书467个。

　　2013年，85座万达广场的总客流为12.2亿人次，平均每个广场日均客流5.2万人次。
　　（成都商报 记者 宋皇）