立足上海北外滩中心，放眼望去，呈现眼前的便是江对岸的陆家嘴。

这里堪称金融巨子们的盘据地，当之无愧的金融中心，每时每刻都在蕴育、上演着一个个迷人的资本故事。

因此，这里也坐拥着上海最高平均天际线，5A写字楼密度居全国前列。

在468米的东方明珠不远处，就有金茂大厦、环球金融中心、上海中心三座高楼耸立着一起组成了陆家嘴三叉戟，其中上海中心更是高达632米。

而在金茂大厦的东边便是上海国际金融中心，为新鸿基旗下最优越的综合体项目之一。

上交所公司债券项目信息平台显示，“中信建投-上海国金中心办公楼二期1-4期绿色资产支持专项计划”于9月14日获上交所受理，拟发行金额110亿元。

110亿的融资大单

观点地产新媒体了解，该债券品种为ABS，拟发行金额110亿元，原始权益人为宏益（上海）企业发展有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。

宏益（上海）企业发展成立于2004年6月30日，法定代表人为刘德扬，注册资本为21448.2万美元，经营范围包括办公楼宇、商场、停车场经营及相关咨询服务；酒店及酒店式公寓管理；物业管理等。

该公司实则由新鸿基地产（中国）工程管理有限公司（英属维尔京群岛）持股100%，也是上海国金中心的负责开发企业。

这则消息里面最吸睛的无疑是110亿的拟发行金额，这样一笔融资大单放在整个ABS市场显然是稀有的。

为何可以发如此高额度的ABS？

其一可以从“绿色资产支持专项计划”入手。简而言之，这一笔ABS与此前房企热衷的绿色债券相近，是指将所得资金专门用于为符合规定条件的“绿色项目”进行融资或者再融资的债券工具。

根据国际资本市场协会（ICMA）联合多家金融机构出台的《绿色债券原则》，绿色项目需要经过评估能够支持环境可持续发展，同时满足所筹资金的流向和管理公开透明、有迹可循等条件。

这一国家鼓励的发展方向，让不少房企近年都加快了绿色领域的拓展，如旭辉、正荣等企业构建其ESG（环境、社会和公司治理）发展体系。

港资新鸿基同样如此，其在近期出炉的年报中指出——集团积极为内地的物业投资组合提升ESG标准。

而据观点地产新媒体了解，此次作为发行ABS的低层资产上海国金中心办公楼，则在早前已获得国际级绿色环保认证（LEED）金级证书，据悉这也是上海首家获得该证书的办公楼。

绿色的概念纵然能为企业带来更宽阔的发债空间，但究其根源仅仅作为一种特殊融资工具发行，所依照的根本依旧是金融政策、客观市场与企业及项目自身的素质。

因此，如此大额的融资行为，或许更多还是源自企业及项目本身。可以窥见，该笔ABS底层资产为上海国金中心办公楼二期，更多考验该标的运营收入和物业增值。

上海国金中心办公楼资质如何？这仅凭其所处的地理位置或许可以说明许多问题。

据悉，整个项目地块最是在2003年8月由陆家嘴集团以2.49亿美元的价格协议转让给新鸿基地产。彼时新鸿基地产就表示，将投入80亿港元在这幅占地6.5万平方米的地块上开发世界级大型商业综合项目。

值得一提的是，也是在那一年，集团主席郭炳湘宣布取消先前设定的“内地投资额不得超过集团总投资额10%”的上限。

该综合体项目最终由超甲级办公楼双子塔、豪华商场、超五星级酒店及豪华服务式公寓酒店组成。其中，上海国金中心办公楼双子塔便是由汇丰银行大楼及上海国金中心二期组成，整体约20万平方米。

天生的区位优势让国金中心并不缺关注度。

“国金就在陆家嘴核心区，地下直驳地铁2号线陆家嘴站这一最重要的线路，往西、往东连接虹桥、浦东国际机场，客流、营业额都无需担心。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

新鸿基的考量

区位光环下，该底层资产项目本身的运营情况如何？

据悉，作为此次ABS的底层资产上海国金中心二期以办公楼业态为主，项目为56层高的超甲级写字楼，高度为260米，总面积达12万平方米，已入驻的租户包括瑞士信贷、德意志银行、高盛、安理国际律师事务所等金融机构。

新鸿基便在近期年报中对该国金中心项目表示了赞赏。针对项目零售部分，新鸿基称“对喜爱高端货品和精致美食的市民和旅客而言，上海国金中心商场是不二之选”。

有第三方数据也表明，业内预计2020年上海国金中心商场销售业绩达到了100亿左右，远超成都远洋太古里等。

回到写字楼项目上，新鸿基在年报中同样表示，集团在上海有众多发展项目，其中上海国金中心继续是知名企业的理想选址，出租率高。

虽无直接关于国金写字楼二期的出租率数据，但综合若干信息显示，该项目至少保持在90%以上的出租率。

仲量联行一组数据便显示，目前国金写字楼二期仅剩三套可租单元，整体可出售面积不超过1000平方米。

而从租金水平看，陆家嘴无疑是上海六大商务区中租金水平的“天花板”。

Office Go统计指出，陆家嘴写字楼平均租金约为9.86元/平方米/天，高端写字楼租金高达十三四每天每平米。然而，国金中心写字楼的整体出租水平则高达20元/平方米/每天。

此外，去年6月陆家嘴管理局曾发布《陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划》中提出，陆家嘴285幢商办楼宇中，102栋商务楼税收超亿元。其中，50亿元以上税收楼宇4幢，分别是上海环球金融中心、交银金融大厦、国金中心、上海银行大厦。

综合各类信息看，似乎就不难理解新鸿基这笔上百亿的融资大单了。

一分析师对观点地产新媒体表示，以底层资产层面看，国金写字楼在出租等情况方面非常优秀，属于陆家嘴顶级的商业项目，租金回报和租金成长本身没问题。

值得一提的是，由于港资低杠杆的特点，且过往新鸿基更多在香港及境外进行一些银团融资，此次在内地发行ABS的融资行为显得有些稀奇。

其中或许是由于对资产盘活的考虑。

最新披露的年报数据显示，新鸿基在内地的土地储备合共7530万平方呎，其中约5900万平方呎是发展中物业，当中约47%将兴建为可供出售的优质住宅；剩余1630万平方呎是已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，大部分是位处主要城市核心地段的大型综合项目。

将这些优质项目通过CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化，能够达到加强企业的现金流管控以及提升企业资金使用效率等成效。

不过，这或许也令人猜测——是否新鸿基也面临一些资金压力。

如在今年4月份，新鸿基便于同天高调在香港、广州两地大手笔拿地，分别摘下古洞发展区住宅地及番禺区TOD地块，仅支出地价款就已达到约143亿元人民币。

从财报看，2020年财年新鸿基的银行存款及现金确实有所下降，从去年6月30日的317.1亿港元降至今年6月30日的217.8亿港元。

同时，其借贷总额于期末为1168.23亿港元，扣除银行存款及现金港元的净借贷为950.4亿港元，均比去年有所提升。

其中除了一些明确发行的债券，也可窥见新鸿基正在筹划更多的融资：如在2021年3月，新鸿基筹组一项港168亿港元的五年期银团贷款，以延长债务年期。

财务上的变化除了有一些业务扩张的因素外，疫情对于业务的影响或也是新鸿基的无奈之处。

据悉，新鸿基年内的总租金收入按年仅上升2%至247.91亿港元，且主要是内地租金收入增加抵销来自香港出租物业组合的影响。

但整体来说，新鸿基还是保持着港资企业对于杠杆的谨慎，截至2021年6月30日新鸿基的净债项与股东权益比率继续处于16%的低水平，利息覆盖率为13.8倍。

对于内地相关融资政策，新鸿基则认为无可避免地导致房地产行业整体资金收紧。

但尽管如此，新鸿基认为其仍继续获得各主要银行大力支持，为其内地项目的建筑工程及营运提供人民币融资。

同时，其表示公司还有银行保证提供大量未动用的信贷额，大部分以中长期为主，有助减低集团于债项再融资时的风险及增强集团的融资需求弹性。