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撰文/娜娜

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

在中国商业地产领域，港资开发商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鸿基、九龙仓、新世界、瑞安等为代表的港资商业天团，除了在香港本土开发了一批优质商业资产，北上进入内地市场后，也相继开辟出了自己的战场，贡献了一个又一个标杆商业项目，不仅满足了各地品质消费需求，也给内地同行们带来了先进的商业开发理念和运营管理经验，成为被学习和崇尚的榜样。

新鸿基地产是香港最大地产发展商之一，核心业务有住宅、办公楼、商场。

与多数港资房企一样，新鸿基香港业务较内地更多元，除了地产发展，物业投资，以及酒店、物业管理、建筑、保险等与地产相关的业务之外，还有电讯及资讯科技，港口、运输、航空、物流等基建及其业务，可以说业务覆盖到了香港人生活的方方面面，对全港的经济发展起着举足轻重的作用。

在内地，新鸿基主要从事地产开发和商业物业投资，凭借多年在香港兴建大型综合项目的经验，新鸿基于内地重点城市投资建设了多个地标商业体，并形成了以国金中心、环贸广场为主的王牌商业产品线，于上海、南京、苏州、成都等重点城市布局。主要代表作有上海国金中心IFC、上海iapm、上海One ITC、北京apm、广州天环广场等（下附表格）。

商业运营特色方面，新鸿基内地部分商场借鉴香港apm商场的营运模式，将“夜行消费”的新购物理念带到内地，上海iapm、北京apm商场均复刻该模式并取得了成功。

一、持续扩大内地市场版图 上海国金中心步入商业顶流

从最初与华润置地联合开发杭州万象城，给杭州带来了第一个真正意义上的购物中心，到联合富力地产、合景泰富开出了广州天汇igc，再到西进成都联合九龙仓、恒基兆业打造环贸ICD，联合平安抢滩杭州江河汇，回顾新鸿基内地开发轨迹，除了独立自主开发商业项目外，新鸿基十分擅于抱团，通过强强合作，有效扩大自己在内地的商业地产版图。

鉴于短期内香港的复杂局势及新冠肺炎疫情的持续，港岛零售商业的经营面临诸多不确定性，即便实力雄厚如新鸿基，其在香港的业务投资同样遭受严峻挑战，租金收入面临持续下行压力。为确保中长期的增长愿景，新鸿基正在内地主要城市扩大其出租物业组合，并继续于这些城市的优越地段逐步扩大其版图。

上海是新鸿基发力内地市场的战略重地。在香港拥有24家在营的不同类型购物中心及西九龙等多家在建项目的新鸿基地产，在上海虽然仅有IFC、iapm、ITC及参股莘庄 TODTOWN天荟四个购物中心，但论高端购物中心项目数量，新鸿基在上海的投入已不输香港。

其中，上海国金中心IFC是目前新鸿基内地商业项目中最为得意的作品，堪称上海乃至全国首屈一指的顶级商业中心。

据《联商网》与CRR统计报道，上海国金中心2020全年销售业绩近100亿元，距国内商场百亿业绩俱乐部仅一步之遥。

而根据浦东新区官方统计公报的最新数据：上海国金中心IFC2021年上半年销售额高达86.46亿，较去年同期增长180%，创历史新高，全年业绩目标将直奔200亿。

上海国金中心 图源/新鸿基地产

二、从成都环贸ICD到杭州江河汇 新鸿基内地商业谋新篇

新鸿基近年来在内地备受瞩目的商业新投资还包括成都环贸ICD、杭州江河汇项目等。

位于成都锦江区的环贸ICD由新鸿基地产联袂九龙仓、恒基兆业一同打造，是全球第四座ICC（后更名ICD）。2007年，三大巨擘联手在攀成钢拿地，259亩地块，号称当年攀成钢头号巨幅地块。

项目涵盖超甲级办公楼、大型体验式购物中心、高端五星级酒店，给出的愿景是复制香港的 “维港门廊”，打造 “天府门廊”。囊括12万方大型体验式购物中心及1.7万方精致商业街。

项目定位满足都市新中产及其家庭需求的一站式品质消费场所，将引入众多国际精品、时尚潮流品牌、知名美妆护肤品牌和环球饕餮美食。

2019年8月，新鸿基&平安联合体以最终成交总价132.6亿拿下了杭州江河汇地块，一举刷新彼时杭州最高地王记录。

资料显示，江河汇综合体地块位于钱塘江与京杭大运河交汇处，与杭州亚运村隔江相望，紧邻地铁6号线和9号线换乘站三堡站，周边有着万象城、来福士广场成熟的商业配套。

据悉，该项目规划总建筑面积约82.2万㎡，将涵盖住宅、商业、商务办公、娱乐康体、主题公园、激光水幕秀、摩天轮等业态。根据规划，该地块将重塑杭州全新城市名片，建成长三角地区新的地标，预计于2024年起分期落成。

杭州江河汇综合体 图源/新鸿基地产

新鸿基杭州江河汇项目由普利兹克奖获得者扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）建筑师事务所领衔的总体规划设计团队，从“无缝衔接，综合发展”的理念作为出发点，对各功能业态在整个街区不同地块的分布进行有机规划，构建宜居宜业宜游的城市优质空间。

受杭州刺绣启发，项目创造性地运用“穿针引线”的理念设计出横跨京杭大运河的地标性步行连桥，巧妙连同汇东、汇西两幅地块，呼应奔腾的钱塘潮水，勾勒出优美的江岸曲线。项目建筑立面设计灵感来自钱塘江潮汐变化，与运河连桥、摩天轮交相辉映，配合专业顾问设计的灯光设施，形成亮丽的城市景观，在奔涌的钱塘江畔打造世界级壮阔江景。

另外，随着一期商业惊艳亮相后，新鸿基位于上海徐家汇的商业巨制One ITC的主要部分也将于未来几年分期逐步落成。其中，ITC二期商场预计将于2021年内开业。

位处南京河西中央商务区的南京国金中心，是新鸿基综合发展项目的最新示范作之一。写字楼部分已顺利交付，商场和酒店部分正在建设中，其中商场预计于 2022年开业，届时将呈现高规格品牌阵容。