出品/联商专栏

撰文/方湖

重回资本市场，万达商管已经等了六年。

10月18日，从证监会获悉，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）境外首次公开发行股份审批，已获证监会发布受理通知。拟上市公司向证监会递交在境外上市申请材料并获取受理通知书，俗称“小路条”，是赴港股上市的关键一步，之后即可向港交所递交上市申请表格，进入港股IPO的实质性阶段。

重组后的万达商管，将与港交所二次握手、重回资本市场。作为中国规模最大的购物中心运营服务商，万达商管已拥有超过400家万达广场，与万达商业2014年登陆港交所不同，以轻资产全新面貌转换IPO赛道的万达商管，估值逻辑无疑也将迎来重构。

对比港股同类上市公司，万达商管在规模、营收、毛利率等方面均具优势。按其体量估值，或参考港股上市的华润万象生活，万达商管市值或达数千亿港元。

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全面实施“轻资产”战略

2020年10月，从万达商管集团获悉，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

1月19日，万达集团发布2021年开业计划，“轻资产”成为关键词。

2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。累计2021年底，开业轻资产项目预计达到143座，占比34.21%。

万达轻资产战略，不仅局限于万达商管，还包括万达影城、万达酒店以及宝贝王。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。

从万达集团2020年数据看，开业和在建的万达广场中，轻资产项目占比分别为60%和80%；酒店方面，签约轻资产管理酒店56家，占万达酒店管理公司累计管理酒店总数的30%。首次实施轻资产战略的万达院线，签约轻资产影城310家，是已开业万达影城总数的44%。

自2017年，万达商管开始转型轻资产战略，3年多来，轻资产战略取得了显著成果。截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中轻资产项目58个；在建万达广场166个，其中轻资产128个，在建项目基本满足万达商管未来3年，每年开业万达广场不低于50个的计划。

2017-2021年万达商管业务概况，2021年为预估计划数据

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国资加持，万达“染红”

经历6年排队之后，2021年3月24日，大连万达商业突然撤回在A股的IPO申请，同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

2021年3月29日，万达集团官网显示，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，分享上市及红利，轻资产平台上市后，将与珠海国资协同进行战略投资和并购。

据悉，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司，万达商管集团持有该公司全部股权。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

目前，珠海万达商管注册资本达到72.47亿元，由大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投资者持股21.17%。

对珠海国资和万达双方来说，这一次是双赢合作。

与万达签约当日，珠海市政府官网发布了《中共广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》。针对横琴新区，政策文件称要“创新跨境金融监管模式”，建设粤澳跨境金融合作(珠海)示范区，大力发展高新技术、现代金融、商贸消费、文旅会展等重点产业。而从万达的未来蓝图来看，重组后的轻资产运管公司除了收取管理服务费外，还计划提供针对万达广场内中小微企业的金融服务、大数据服务等，并与珠海国资合资设立投资平台，试点REITs(房地产信托投资基金)等业务。

不仅万达需要珠海，珠海也需要万达。也就是说，万达与珠海国资的一拍即合，除了资本的诱惑，还具有政策的契合。而在粤港澳大湾区发展的格局中，珠海对比深圳、广州一直缺乏亮点，万达这样的大型项目，无疑是珠海招商引资的“刚需”。珠海横琴近水楼台，可以为万达在港股上市创造有利条件，同时给万达商管未来发展提供强大的依托平台。万达商管+珠海国资+横琴，在资本市场和未来发展可以有更大的想象空间。

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万达“去重转轻”的背后逻辑

在坚决去地产化后，万达商管正变得“更轻”。

王健林曾说，“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”所谓的核心，就是遍布全国的万达广场。根据万达公开的数据，截止到2020年年底已经开业的万达广场已达368座。为什么高歌猛进的万达，要转向轻资产呢？个人分析有三点：

1、国家大战略“去地产化”，地产不可持续。

在房住不炒的国家大战略下，去地产化成为国家高层管理部门调控的重点，密集的调整政策和经济措施在金融、政策、土地、消费端不断强化。

2、快速下沉，扩大规模，建立壁垒，扩大竞争优势。

不局限一二线城市，不受资金和土地等要素制约，快速发展。中国一线城市4座和新一线城市15个、二线城市30个，合计49个。

快速下沉到四五线城市，不受房价的影响，只要考虑人口和消费力等商业要素，以及租金和投资回报关系。中国三线城市70个，四线城市90个，五线城市128个，合计288个。

全国共有地级行政区划单位334个，全国共有县级行政区划单位2851个。

万达广场全国分布图，从百度地图部分截取

3、品牌才是真正的核心价值。

2015年，王健林在一次演讲中首次提到“万达到了要靠品牌赚钱的时候”。一声高呼之下，万达的“轻资产”战略正式启动。

过去5年，万达在轻资产道路上高歌猛进，成为中国商业轻资产转型的领头羊和成功实践者。截止到2020年底，万达广场轻资产数量达到109个；2021年，计划开业50个项目，其中轻资产34个，占比68%；到2021年底，万达广场轻资产将达到143个。万达广场依赖品牌和轻资产扩张、靠品牌赚钱的时代到来。

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万达如何做轻资产？

1、万达创造了中国最早的商业地产模型。

万达通过不断迭代升级，探索和实践商业模式，一直引领者中国商业地产发展，目前已迭代到第四代。

第一代万达广场：2001年，单店模式，每一层设置一种商业业态。通过引入沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单，代表项目新街口万达广场。后来出售给麦格理。

第二代万达广场：2004年，商业组合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。代表项目沈阳太原街万达广场。

第三代万达广场：为万达独创的商业地产模式，将户外、室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物中心、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。代表项目南京建邺万达广场、武汉中央文化区。

第四代万达广场：以深圳龙岗万达广场为代表，建筑面积30.5万㎡，突出旅游、文化、社交、生活功能，是探索消费趋势的第四代万达广场，是对实体商业的革命性创新。项目特点为通过商业规划、空间设计和业态布局打造多元社交生活场景，叠加科技创新，持续加码社交功能，突破商业空间边界，借助空间、时间、功能的立体延伸，实现消费体验的全面提升。

第四代万达广场--深圳龙岗万达广场

2、万达开创中国商业轻资产先河。

受制于房地产周期性调整和经济周期，寻找商业独立发展路径，2014年王健林开始思考谋划轻资产。在2015年初举办的万达集团2014年会上，王健林发出万达第四次转型的信号。三个月后，王健林全面清晰表达了万达全方位转型、去房地产的思路，并重点万达商业轻资产模式进行透彻阐述。

万达开创中国商业地产的先河，并迅速向全国一二线城市扩展。过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，核心是地产开发、商业是副产品，这是重资产模式。从2003年首家万达广场长春重庆路开业，到2013年11月第100家昆明西山万达广场开业，万达广场进入100+时代；到2014年，万达已成为中国最大的商业地产不动产商。

2017年开始实践探索万达特色的轻资产模式。轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。

这种模式对于万达来说有两大好处：一是零风险，地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理。经历四年多实践积累，万达商业轻资产战略自2017年以来，不仅转型早而且走得快、走得稳。

进入2021年，珠海万达商管轻资产主要有两种模式：

（1）委托管理模式：受委托全权负责管理商业广场。提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其280个母公司集团万达广场均采用此模式。

（2）租赁运营模式：从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方万达广场中，有82个采用此模式。

写在最后 

10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称珠海万达商管）向香港联交所递交了招股说明书。珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。2002年起，万达开始运营管理万达广场；2017年起，开始以轻资产模式管理第三方项目。截至2021年6月30日，万达商管共管理380个万达广场，在管建筑面积达5420万㎡。

根据弗若斯特沙利文的数据，截至2020年12月31日，按在管建筑面积计算，公司排在全球排名第一，且在管建筑面积超过中国排名第二至第十名之和。万达与港股二度握手，这是继华润万象生活、星盛、宝龙、中骏之后成为港股第五只商管上市公司，公司估值或将超过2000亿。

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