出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商情专栏 郭歆晔

疫情之下，各大商业集团或出力或捐款捐物资，如瑞安、恒隆、新鸿基、正大。有项目整合资源推出24小时线上艺术展厅带来艺术疗愈（思南公馆），也有项目推出社区团购通道（瑞虹天地等）。部分商业人留守单位做“保供卫士”，或喂养嗷嗷待哺的宠物（虹桥南丰城），或在工作间隙用欢乐舞蹈为大家解压（BFC）。

被封在家里的商业人，则在社区里贡献自己的力量，积极行动——做大白志愿者，开团当团长，同时不忘工作在家展开招商拓展与市场研究与培训。

尽管疫情防控仍在继续，尽管3月以来上海已开拟开项目的活力和进度大受影响，但相信“知过去，看未来，活当下”的Mall星人，认为必要的盘点和总结还是不能少的。

一季度向来是每年新项目开业数量最少的月份，去年一季度（2021年）开业的项目包括首位SHOW WAY和宝乐汇佘山2个全新的大中型项目，以及3个存量改造项目——虹桥睿珑广场（原嘉顿广场）、吾品田风尚天地（原宝山绿地风尚）、苏宁易购场景智慧生态体验中心（浦东第一店）。

虽然2022年这一波疫情来势汹汹，但今年一季度亮相（局部试营业）的项目却令人惊讶地多达13个，相比去年数量翻番。不过，清一色都属于小体量项目，其中体量最大的天山现所·创邑MIX与亭林名悦商业广场，也仅在3万平米左右。

【TIPS】之所以说上海一季度13个新项目是「亮相」，而不说「开业」，是因为绝大多数只是小范围局部试营业，只有百联吴淞生活中心等极个别项目是正式开业。

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一季度新亮相项目

一季度新亮相的这些项目中，局部试营业的新项目有4个，都是适应15分钟生活圈的邻里商业——临港众行生活商业广场、南汇大学城生活广场、梅陇镇绿亮生活广场、亭林名悦商业广场。

4个是百货及超市卖场存量改造局部试营业项目，包括巴黎春天百货淮海店（翻新改造为购物中心模式，2季度将整体亮相）、现所·创邑MIX（原虹桥天都）、百联吴淞生活中心（原世纪联华吴淞店）和金色中环广场（原家乐福浦东新里程店）。

还有2个是局部开发的街区更新项目——徐汇衡复东平路音乐主题街区、黄浦复兴118街区。

中山公园漫选自在岛3月迎来试营业。其前身为上海网红潮流地鼻祖上海小马路，拥有220米连接地铁与商业街的地下艺术长廊，引入黑金超大空间潮玩首店、星巴克啡快旗舰店、甄选时尚买手店、DEFAULT STORE 日系风新潮通勤装等，以「智慧未来」「年轻态」的全新姿态亮相。

有些项目虽未正式亮相，但一季度在品牌进驻等方面也有了新进展。南京西路上与上海恒隆广场面对面的锦沧文华广场，菁禧荟、鹿园 MOOSE两家高端餐厅一季度在该项目率先纳客。此外，意大利的奢侈品集团OTB打包进驻的旗下四大品牌——Maison Margiela中国旗舰店以及 MARNI、JIL SANDER和AMIRI三个品牌的中国首家旗舰店，虽尚在围挡期，但亦备受关注。

北外滩双狮汇于一季度引入了新型联合办公主力租户Distrii办伴，以及金城兰舟牛肉面等品牌。

于去年11月试营业的四川北路今潮8弄街区，也在一季度迎来诸多新品牌进驻，包括“瑜音社”全国首店、老凤祥藏宝金主题店&轻奢时尚店、再造衣银行等。

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哪些项目今年有望开业

据Mall星人年初统计，上海今年有60多个新建项目与30多个存量改造项目计划开业或局部试营业（其中八成为小微型项目）。受疫情影响，参照2020年新开业项目大幅延期的现象，预计6至7成项目将不得不推迟原定的开业时间。

其中，已工程封顶进入内装阶段（还没封顶的项目，硬件施工会受疫情影响较大），招商签约率过半，资金及团队综合实力强大的龙头集团旗下新项目预计受疫情冲击相对较小，有望按照计划在年内开幕。

综合各种因素，能在今年如期开业的，预计多数为综合实力更强的龙头企业旗下，例如华润、龙湖、万科、瑞安、合生、中信泰富、陆家嘴、百联、太古、爱琴海、金融街等大企业打造的重点项目。

Mall星人对其中部分项目试做简单分析——

苏河湾万象天地

华润旗下万象城在闵行大获成功之后，旗下上海首座万象天地即将在苏河湾迎来四方宾客。地面建筑由石库门建筑「慎余里」商业街区和上海第一座妈祖庙「天后宫」构成。

项目以「城市峡谷」为设计概念，形成地面城市公园+地下商场的场景式购物空间，以顶级餐饮、年轻潮流和友宠天地为标签的品牌组合。最新公布的黑珍珠榜单，苏河湾入榜餐厅由1家增加到3家，同样位于苏河湾的万象天地，其餐饮阵容值得关注。

上海天空万科广场

万科（上海）商置旗下青浦徐泾徐盈路站的上盖综合体上海天空万科广场，以「新城市 TOD 商业，元气生长力中心」为定位，具有更绿色、更人文、更智慧三大品牌亮点，旨在开拓未来的生活方式，带给消费者从物质生活到精神层面的享受。

项目已完成主力店签约及八成以上的品牌招商工作，主力租户包括CGV影城、NEOBIO奈尔宝家庭中心、盒马鲜生以及将会拥有12米挑高空间打造集蹦床、攀岩、滑雪等多种室内运动娱乐项目为一体的弹力猩球超级运动中心，均为区域首店。

MOHO上海

MOHO上海是合生商业继上海合生汇在五角场大获成功后，推出的全新高端产品线首个作品，将文化艺术、美学和思想力共植于静安核心板块江宁路昌平路，将设有MOHO BEAUTé美妆、MOHO MARCHé社交饮食场域、IDéE LABO有想法的潮玩试验场、虚拟偶像四大原创IP。

已签约品牌包括TSUTAYA BOOKSTORE | 茑屋、LE TEMPLER LUXX、TAKI PLAY游戏剧场、HOW 叁、G-Super绿地优选、MOHO BEAUTé美妆、MOHO MARCHé社交饮食场域、IDéE LABO有想法的潮玩实验室等。

蟠龙天地&新天地时尚II期

继去年瑞虹天地太阳宫成功开幕后，瑞安新天地今年将迎来蟠龙天地和新天地时尚II期（改造）这对“双子星”。

蟠龙天地是继将石库门改造成新天地时尚街区之后，瑞安新天地对城市更新的又一次全新尝试。项目传承上海32个历史风貌保护区之一“蟠龙古镇”的江南文脉，以“culture文化唤醒、nature自然融合、future城市焕新”为发展理念，在保留传统十字街肌理的空间下，中国传统技艺在这里得到传承，中西合璧的生活方式让江南老建筑迎来新生。

作为“公园里的新天地”， 蟠龙天地与23万方的大型绿地统一规划，将打造全新的“urban retreat”都市轻度假体验。项目内的蟠龙天地艺术中心已经建成，未来会引进余德耀美术馆。此外，希腊生活方式品牌COCO-MAT中国首家天然生活方式酒店、乐天陶社，以及夏山营地教育的首个城市常设营地也落户于此。

升级后的新天地时尚 II，将与2020年末已开业的新天地时尚I联通形成一体，并延续neo luxury的品牌核心，在建筑设计、人群定位、商业创新、业态布局、品牌组合上全面提档，为时尚生活方式注入新的想象空间。新天地时尚ii将聚焦崇尚多元的年轻社群，探索真实（raw）、去形式（real）、不被束缚（naked）的自我个性表达，以创新玩法打破传统商业空间的边界，并邀请全球创意社群共建、共创未来美好生活方式。

龙湖金汇天街&龙湖奉贤天街

龙湖今年也计划在上海再落两子，皆位于奉贤区。其中，龙湖金汇天街近日宣布招商率突破92%，且开业时间仍然定档今年夏季。以“未你而来”为项目定位，结合龙湖集团首席亲善官“龙小湖”IP形象，筑造约6米高“小湖钓星”的迎客雕塑，这也是全国首个屋顶龙小湖形象雕塑；针对龙小湖钓竿所指向的商场西侧河流，金汇天街也特别打造百米长“星梦水游”主题街区，设立沿河驳岸装置和夜间艺术灯光，呈现闲适悠然的沿河景观和生活方式。

金汇天街将带来50家首进奉贤品牌，强势助推奉贤商业升级。已签约引进永辉超市、联娱影院及keep win fitness健身房，除此之外，优衣库、NITORI、华为、苹果、周大福荟馆、六福、DR等知名零售品牌也均已入驻。儿童相关业态是一大亮点，挑空高达11米的大型儿童娱乐空间卡通尼乐园，奉贤首家棒恰恰的萌小宠室内萌宠综合体及爱婴室、巴拉巴拉、浪花亲亲等品牌，为周围优质家庭提供暖心服务。

奉贤新城站TOD项目龙湖奉贤天街以「发现心未来」为定位，拟打造「南上海潮尚生活新地标」。项目将汇聚国际精品、大牌美妆、高阶潮牌、时尚快消等多个头部品牌，打造区域潮流Show场；以运动旗舰品牌引爆青年话题，塑造街区型运动潮流社交圈；已签约星巴克臻选、MUJI无印良品、WAGAS等区域首店。并将引入3000平米“玩味无界”广场，将小酒馆、居酒屋、茶冰厅、小档口从户外广场延伸到室内食肆；5000平米“童梦童享”天地，打造阳光森林屋顶花园和IP主题畅玩空间。

海梦一方&信泰中心

中信泰富地产旗下今年计划开业的同样有信泰中心与海梦一方两个新项目。位于闵行梅陇的“超区域”时尚生活中心海梦一方拥有魔都首家空中海洋馆，以“海洋·自然·探索”为主题，向消费者提供高品质的日常生活、“智”造更多有益个人和家庭的潮流生活方式。

位于15号线梅岭北路站地铁上盖的信泰中心，兼具办公及商业TOD综合体，坐享商业生态自循环，将汇集全品类缤纷业态，打造一站式品质生活中心。品牌组合集聚5大特色业态——泰食尚·T Foodie、泰活力·T Energy、泰闪耀·T LIGHT、泰温馨·T LIFE、泰酷乐·T JOY；2大生活社交主题空间-都市夜归人、白领夜市主题街区、以及精英第三空间-白领社群生活服务站。

山钢和润旭辉里

山东钢铁集团房地产有限公司与旭辉商业联手打造的商业轻资产项目——山钢和润旭辉里，计划年内开业。该项目地处上海闵行区浦江鲁汇板块，总建筑面积约8万方，其中购物中心建面近3.5万方。项目以市集购物、社交互动、体验休闲为三大板块，汇聚周边社区活力，致力于打造具有以精致商业为核心15分钟精致生活圈。

百联集团有2个存量改造项目今年计划重新亮相，分别是长宁老牌区域购物中心——百联西郊的时尚化升级大改造，南京东路华联商厦将改造为ZX动漫主题中心。此外，第一八佰伴今年计划对9楼餐饮层进行整层翻新。

太古旗下除了前滩太古里将迎来整体开幕之外，南京西路张园太古里西区1期2万平方米的石库门特色时尚街区也正紧锣密鼓地筹备中，茂名南路一侧的“城市橱窗”已在施工。

张园项目由太古地产负责开发，分为四个片区：西部区域设置高端商业，与丰盛里构成完整的商业界面；东部区域相对安静，设置精品酒店、精品公寓及创意办公；南部区域设置文化演艺中心、潮流中心；北部区域做美术馆、博物馆，延续张园“石库门建筑博物馆”的传统。其中首期的西部片区共分为8个组团，包含17幢历史建筑，如：德庆里、荣康里、震兴里、福如里、修德里，以及张园41号、89号等花园式住宅。据透露，西区将引进20多家高端品牌，目前正在与世界三大奢侈品集团洽谈中。

逐渐热闹起来的前滩商圈，还有陆家嘴集团旗下的前滩L+Plaza陆家嘴广场，计划在年内精彩亮相（陆家嘴集团旗下另有金杨板块社区商业金杨陆悦坊，也计划今年开业）。

城开旗下则有闵行社区商业优享+梅陇里、徐汇滨江板块城开滨江南侧一期街区两个小型项目筹备中。

临港爱琴海购物公园以「原力新生乌托邦」为概念定位，以“MALL+街区”形式呈现商业空间形态，致力于打造从“目的性购物”向“惊喜化体验”升级的社交新聚场，以创变新生的商业力量唤醒一个新的临港。今年年内，3万方的海上源书香商业将率先亮相。

此外，已于去年进入局部试营业状态的项目存在不确定性，如果前期开业品牌营业状态理想，年内则仍有较大的整体开业概率，值得关注的项目诸如——外滩中央二期、中信泰富广场、洛克·外滩源6号美丰大楼、绿地外滩中心一期——绿地·外滩潮方、四川北路宝华商业广场、中南集团接手的青浦朱家角朱里雅集、奉贤南桥的上报传悦坊、大场大华嘉年华二期、青浦东渡蛙城、孙桥耀泓生活广场等。

今年其他处于筹备期的新项目，包括金融街集团旗下不夜城板块的融悦中心、招商蛇口的东虹桥中心、兰韵星河COCO City、阳光滨江天地、香港置地鑫耀光环一期仓梧路商业街、嘉定宝龙天地、金地新华、金地?方邻车墩、宝山PARK1287、青浦正荣财富中心、越界锦和尚城1期、互联宝地二期、泛太平洋国际、尚浦汇、康桥星河开市客、兴宸苑和富广场、新江湾步行街、星扬西岸中心Lumina1期、临港百润生活中心、LOVE@大都会1期盒马X会员店、中美信托金融大厦……

筹备期中的存量改造与城市更新项目则有：创邑MIX·罗秀路、新象限·武夷、愚园路愚见、徐家汇太平洋数码二期、嘉里不夜城合集THE LIGHT BOX（原太平洋百货站前店）、衡山路8号（原领馆广场）、南京东路春申江商厦旅游品商厦、汇锦里（绿色米兰）、锦丰坊越都荟（原百联虹口）、静安寺站地下商业广场（伊美时尚广场）、黄浦113天地（潮荟133）、嘉定V格时代广场（原东方汽配城）、乐汇888（曹家渡开开商城）、远洋星帆广场（原第一百货沪西店）、复兴公园英雄INS青年街区、金桥天物空间3期、云厢、静安星座、福德生活广场（原巴黎春天虹口店）、漕宝太阳树集市、浦乐生活广场浦东大道店、余姚UYAO55/国际时尚博览中心、越界祥德里……