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撰文/陈宁辉

在全国商业多元化发展下，一些新的经济模式应运而生，购物中心承载的功能更加丰富，以往单纯的购买需求已经转向场景、体验、社交。

在反映购物中心核心盈利点的租金收入上，已经是各大商业地产企业的财务体系中浓墨重彩的构成部分，也是商场、企业运营功力的重要考核指标。

随着各大商业地产企业2021年财报公布，其商业物业的租金收入情况也相继出炉。联商网零售研究中心统计了17家重点商业地产企业（除万达商管外，其余均为上市公司；诸如九龙仓集团、嘉里建设、万科及印力等未公开购物中心租金收入的企业未在统计中）的2021年租金收入情况，以供行业参考。

TIPS：1、因各企业关于租金统计口径不同，数据仅供参考，不做精准比较；

2、以上购物中心租金收入均为内地商业项目，包括港资企业；

3、新鸿基地产为中期报告。

根据各大企业公开数据及联商网此前统计的数据，截至2021年12月31日，纳入统计的17大企业在营购物中心数量930家。单从2021年上看，万达商管录得最高租金，至432.32亿元，这与其在营购物中心数量最多相关；华润置地也有139亿，主要得益于高端产品万象城的出色表现，且万象天地产品的入市也有提振效果。

从近三年（2019年至2021年）租金收入上看，除远洋集团连续同比下滑外，各大企业整体上每年的租金收入都呈同比上涨的态势，个别企业因疫情影响，相比2019年，2020年和2021年有略微递减。

同时，单店租金收入高的项目主要来自港企。主要有两方面原因：

一、港企在商业开发运营上经验丰富，且大多走高端化路线，能吸引承租能力较高的奢侈品品牌进驻，从而拉动租金收入。

二、港企开发相对谨慎，新项目较少，反而更能集中精力打好手上的“牌”，运营期改造是常态，比较容易获得较高的租金回报。

一、恒隆地产

2021年，恒隆地产物业租赁收入达到103亿港元，同比上涨16%，创下历史新高。其中内地市场贡献了大部分，占比达到67%，即69亿港元，同比增长31%。

收入最高的是上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场，分别为17.82亿元及11.63亿元，上海这两项目的收入占比恒隆内地总收入的63.17%，依旧是恒隆当下核心。

增幅最大的是无锡恒隆广场和昆明恒隆广场，升幅分别达40%和47%。

租金方面，内地商场租赁收入为46.62亿元，按年上升25%。其中高端商场的收入增长30%，次高端商场的收入增长2%。高端产品零售市场维持稳健乐观的表现，恒隆所有高端商场均录得双位数的收入增长，租户销售额按年增长33%至89%不等。比如，大连恒隆广场转型为云集奢侈品牌的购物商场后，2021年下半年收入较上半年增加45%。

公告期内，武汉恒隆广场开业，表现亦超出预期，在开业不足十个月的营运期内，收入达到人民币1.53亿元，租户销售额接近人民币10亿元，租出率达84%。

未来，恒隆内地物业组合将继续成为业务的增长动力，延续稳健表现。恒隆方面表示，将继续在各大商场引入更多奢侈品牌，并透过“恒隆会”与之合作进行市场营销策划。

同时，内地仍然有不少物业将落成开业。

典型如杭州恒隆广场，项目总建筑面积40万方，其中商场面积11万方，计划自2024年起分阶段落成。项目引进了杭州文华东方酒店，预计在2025年开业。

沈阳市府恒隆广场还包括一座商场及办公楼待开发，此部分预计将于2027年起分阶段落成。

二、太古地产

2021年，太古地产中国内地零售物业的应占租金收入总额增长29%至港币43.99亿元，这和人民币37.41亿元。撇除租金支援摊销和人民币升值的影响，集团应占租金收入总额上升17%。

尽管中国内地一些城市再出现零星疫情，2021年的零售销售额强劲增长。北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额于2021年分别上升27%、11%、33%、22%及29%，而中国内地整体零售销售额则上升13%。

广州太古汇涨幅最大至33.4%。2021全年，广州太古汇新引进品牌33个，其中20个品牌是首次进入广州，包括集结太二前传、宋·SONG Cafe、machi machi、FRED斐登、Blancpain宝珀、Pomellato、JUICE、Golden Goose、La Maison VALMONT、FILLMED菲欧曼等，同时还推出线上精品店、会员系统升级，以及环保洗手间和灯光氛围改造。

报告期内，上海前滩太古里开业。项目共引进了250家品牌，其中超50个中国内地首店。包括爱彼、巴黎世家、宝格丽、卡地亚、迪奥、芬迪、阿玛尼、古驰、爱马仕等奢侈品。

未来规划上，据太古地产主席白德利表示，太古计划在未来十年投资超过1000亿港元，在香港、中国内地和东南亚发展一系列令人期待的新项目。其中，1/3资金将会投放在香港，用以继续扩建和优化太古坊及太古广场；超过一半的资金将投资中国内地市场，并以一线、新一线城市的主导零售项目为重点。

今年3月，太古地产宣布将落地全国第四座太古里——西安太古里，预计2025年四季度开业。其他待投运的项目还包括上海兴业太古汇旁的张园石库门建筑群更新升级、北京公交集团维修场站改造项目、北京颐堤港二期项目（2025年中落成）等等。

三、瑞安房地产

瑞安2021年，包括合营公司及联营公司在内，集团所持有物业的租金及相关收入29.15亿元，同比增长29％，主要是因为2020年的业务活动从2019年疫情影响中迅速恢复，以及上海新天地在实施资产提升计划后的额外租金贡献。

2021年，瑞安主要落成两个合营项目，即上海企业天地5号和湖滨道项目，以及南京国际金融中心。其中2021年2月与高富诺联合收购了南京国际金融中心，主要是办公用途，且有不少优质租户，如肯德基、大都会人寿等。该物业目前正在实施资产提升计划，未来通过升级办公楼和重新定位零售商场后能进一步提升物业价值。

上海太平桥项目：第 123、第 124 及第 132号地块是个商业综合体项目，其中太平洋新天地商业中心已于2019年9月动工，包括8.4万方的步行街风格设计的商场，预计2024年建成。

上海瑞虹新城包含了一个18.3万方的商场太阳宫，项目已经于2021年试营业，预计在2022年秋季正式开业。

上海鸿寿坊的商业面积为1.4万方，计划于2022年竣工。

四、新鸿基地产

2021年，新鸿基内地出租物业组合的租金收入继续录得显著增长，较去年同期增加17.7%至港币33.74亿万元，而净租金收入则增加19.6%至港币27.66亿万元，主要由零售物业组合所带动。连同所占合营企业及联营公司的收入，新鸿基在内地的总租金收入按年上升12%至人民币27.81亿元，其增幅主要来自零售物业组合的表现抢眼。

新鸿基表示，在健康的零售市场支持下，内地商场尤其是上海地区的优质商场表现坚稳，出租率高。比如位于浦东的上海国金中心商场云集最顶级的品牌，是顾客必到的购物点，租户销售额在高基数下仍继续有稳健的增长。在地铁线新段于2021年12月开通后，上海国金中心商场的涵盖层面进一步扩大。

目前，新鸿基在内地拥有多个优质商场。

由新鸿基地产、恒基兆业地产和九龙仓联合开发的成都环球贸易广场（成都ICD）的零售部分环贸ICD于5月20日开业，商业体量12.8万平米，目定位满足都市新中产及其家庭需求的一站式品质消费场所，将引入众多国际精品、时尚潮流品牌、知名美妆护肤品牌和环球饕餮美食。

杭州国际金融中心（原江河汇）综合体项目正在建设中，该项目总投资额预计为300亿元人民币，规划总建筑面积约82.2万㎡，将由办公楼、商场、高端住宅及五星级酒店等多元业态共同构成，以独具匠心的综合业态空间构建，协同整合杭州于经济、环境、文化、社会四个领域的卓著优势，无缝贯通车流、人流和信息流，打造满足多层面复合型城市需求的第五领域。

项目整体预计于2024年起分期落成，届时将全面提升钱江新城乃至杭州的国际化城市战略地位，为区域未来的经济发展、人才吸引、休闲旅游等，释放更多增长势能。

上海ITC未开业零售面积约23.2万平方米，将于2023年起分阶段落成。

南京国金中心商场总楼面面积逾100万平方呎，预计约在2022年中起分阶段开业。

广州南站的TOD综合项目预计于2025年起分阶段落成，总楼面面积约合86.4万平方米，新鸿基将持有逾40%的面积作长线投资。

五、中海集团

报告期间内，去年年内投资物业租金收入为46.7亿元，同比上升15.2%。其中，写字楼租金收入为35.1亿元，同比上升10.7%；购物中心租金收入为11.0亿元，同比上升27.3%。出租率、租金单价等核心经营性指标持续优化，资产价值不断提升。2021年年末出租率达94.8%，同比上升1.3%。

2021年，中海地产商业物业收入51.7亿元，同比上涨17.4%。投资物业租金收入45.7亿元，同比上涨15.2%。

其中购物中心租金收入11亿，同比增加27.3%；出租率高达94,8%，同比上涨1.3%。

2021年珠海和宁波两大环宇城开业，新项目位于城市核心区域，依托优质品牌资源和成熟运营能力，营造区域核心消费服务场景。

2022年，商业项目将继续加速入市，计划投入运营的项目达22个（5座写字楼、6座购物中心、11座公寓及酒店），预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，继续加速释放多元增长能量。同时，中海将进一步提升运营效率，实现租金收入的持续稳定增长。

▲沈阳和平环宇城

六、招商蛇口

2021年，招商蛇口可出租物业实现出租收入34.14亿元，同比增加 17.98%。其中，商业可出租面积为约126.04万平米，出租收入约为11.31亿元，平均出租率91%。

报告期内，招商蛇口于上海、南京、成都和厦门核心地段拿下4个商业项目，均为地铁上盖物业；轻资产项目新获3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个商业项目在2021年开业后，截至2021年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

至于未来，招商蛇口表示，目前商业业务是招商蛇口的成长型业务，在2022年或者十四五期间，将继续按照我们的战略规划和双百目标去进行努力。年报显示，2022年，招商商管位于上海、成都、常熟等城市的项目计划开业。其中在2025年前，预计会有25个集中商业将开业。

七、大悦城地产

2021，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为40.559亿元，同比增长13.1%。其中购物中心收入占比为80%。主要是因国内疫情得到有效控制，对零售市场带来积极正面影响。

购物中心租金及销售额方面，2021年大悦城控股旗下商业项目实现销售额约249.2亿元，同比上涨40%；租金收入27.66亿元，同比上涨16.2%；购物中心平均出租率95%，同比上涨0.5个百分点。

根据财报，截至2021年年底，大悦城控股已经在全国开出18家购物中心，其中15家大悦城、3家大悦春风里，以及6个非标准化产品，如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等。

至于未来，大悦城表示，将坚持轻重并举的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一、二与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目的扩张。其中将重点布局京津冀、长三角、大湾区和成渝区域，预计2022年轻资产商业项目拓展数量超过7个。

据联商网零售研究中心统计，2022年大悦城控股计划新开商业项目数量达8个，包括了大悦城、大悦春风里等多个商业体，诸如绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城都是轻资产项目。

八、华润置地

2021年，华润置地旗下购物中心营业额139.4亿元，同比上涨38.1%；出租率97%，同比增加2.3个百分点。截至2021年12月31日，在营购物中心71个，面积669万方，权益面积561万方。

期内，华润置地旗下购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，租金收入139.4亿元，同比增长38.1%。全年新开业9座购物中心，新增获取购物中心项目12个。

去年年底，4.0版万象城的深圳万象前海正式开业。项目以“年轻化”、“设计感”、“社交属性”为品牌选择标准，围绕Lifestyle、Fashion、Food&Travel、Design、Culture五个元素标签表达拥有独到有态度的生活方式美学主张，来诠释都市生活理想，并从美学空间、美学内容、美学事件三方面来落地这座城市的生活美学。ba&sh、CARVEN、CLUB MONACO、DVF、IRO、maje、SANDRO、Theory等20余个轻奢时装已确定入驻，由此奠定了万象前海的轻奢定位。

2022年华润置地继续扩大产品线，全新打造的万象食家也将亮相。根据联商网零售研究中心统计，2022年华润万象生活预计新开19个商业项目，包括珠海横琴万象世界、武汉万象城、上海苏河湾万象天地等标杆商业。

九、中国金茂

2021年，中国金茂商务租赁及零售商业租金收入为15.63亿元，同比增长7%。十二处主要投资物业，物业面积约80万平方米。

报告显示，中国金茂主要在运营的零售商业包括上海J · LIFE、南京金茂览秀城、长沙金茂览秀城和青岛金茂湾购物中心。

2005年开业的上海J?LIFE，汇集了购物餐饮、健康护理、运动社交、国际教育等知名品牌，为高端商务人群提供精致个性的生活服务。期内，项目以商圈联动突破社群营销壁垒、线上商城助力商户经营、LED裸眼3D等手段，引爆市场热点，提升商业经营情况。

南京金茂览秀城在2021年成功换标升级重新开业，针对年轻消费群体，营造了更加轻松舒适的消费场景，项目经营稳定。

此外，长沙金茂览秀城、青岛金茂湾购物中心等项目均经营稳定，各项业绩大幅度提升。

十、万达商管

2021年，万达商管集团实现营收471.05亿，同比增长20.37%。其中，投资物业租金及管理收入432.32亿元。

2021年万达新开万达广场项目高达52个，还未包括其首条红色文旅项目延安红街，也是自2019年以来单年开业量最多的，同比2020年的45座增长13.33%。

截至2021年底，万达集团全国累计已开业418座万达广场（不含重装中的武汉汉街万达广场）、90个万达酒店、790家万达影城、340家宝贝王乐园。

而据联商网零售研究中心统计，2022年万达商管计划新开业的48座万达广场，分布华东、华南、华中、华北、西南、西北、东北等区域，实现全国化覆盖。

十一、新城控股

2021年，新城控股商业运营总收入 (即含税租金收入)86.39亿元，包含:商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收，同比上涨了51%。其中，26座吾悦广场运营总收入超亿元，常州武进吾悦广场更是超2亿元。

报告期间内，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。截至2021年12月31日，新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。

未来，新城控股将持续坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

2022年，新城控股将保持双轮驱动的整体发展战略下，在商业轻重并举，继续快速扩展，投入更多优质的商业项目。

据联商网零售研究中心，2022年新城控股计划新开29座吾悦广场项目。从分布的情况上看，主要集中在三线、四线及五线城市，二线城市分布占比33%，而三线及以下城市分布占比则高达67%，这与新城商业集中力量下沉市场的战略基本保持一致。

十二、宝龙地产&宝龙商业

2021年，宝龙地产录得投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约人民币16.81亿元，同比增加约7.6%。提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入主要来自集团及其他第三方开发的项目。扣除集团内部交易抵销，净收入约为人民币20.27亿元，同比增加约21.1%。

截至2021年12月31日，宝龙地产持有及管理的商业广场已达到59家，另管理8家轻资产项目，持有的已开业的商业广场及运营管理开业面积均位居行业前列。

宝龙商业方面，2021年商业运营服务收入20.17亿元，同比上涨29.1%；整体出租率创下历史新高至95.3%，预计2022年整体出租率达到96%以上。

期内，宝龙商业新开商业项目数量达到了22个。截至2021年12月31日，宝龙商业已开业项目数88个，较2020年同期68个新增20个，已开业建筑面积约为990万平方米，较2020年同期860万平方米增加130万平方米。

2022年宝龙商业将持续扩大市场规模，全年计划新开11个商业项目，涵盖了宝龙城、宝龙广场和宝龙天地等产品。在完成2022年的开业目标后，宝龙商业离“双百双千”的目标更进一步。

十三、龙湖集团

2021年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元（不含北京长安天街等），同比上涨了37.5%。

其中商场部分租金收入占物业投资总收入的77.3%至81.5亿，同比增长40%。同时，已开业商场销售额为467亿元，同比增长53%；全年平均日客流209万人次，同比增长 38%。整体出租率为97.2%。

期内，龙湖商业运营开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速，2021年如期新开11座重资产天街及1座轻资产项目。多地疫情时有反复，该公司在空间设计、品牌招商、营销推广等多方面寻求创新，已开业商场实现稳步复苏。

截2021年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米）。截至目前，集团集团在手商业项目超过120个。

进入2022年，龙湖集团在轻资产的加持下，将继续扩大市场规模。5月28日，龙湖杭州吾角天街即将开业，这也是龙湖在杭州的首个轻资产商业。根据联商网零售研究中心统计，2022年龙湖预计新开商业体达到19个，其中轻资产项目还包括了石家庄东创中心龙湖星悦荟、南宁升喜朝阳里等。

十四、旭辉控股

2021年，旭辉商业物业收入达10.258亿元，同比增长73.7%。其中租金收入约9.82亿元，同比上涨66.4%。

2021年，旭辉集团全年新增6座商业，包括上海恒基·旭辉天地THE ROOF、上海旭辉企业大厦CIFI TOWER、成都新都·旭辉Cmall、合肥肥西·旭辉Cmall等商业项目。截至2021年12月31日，旭辉商业已进入16个城市，开业14座商场，总建筑面积89万平方米。合计储备30余座商业综合体。为未来三年实现租金收入高速增长奠定坚实基础。

未来，旭辉商业将继续扩大市场规模。

▲南昌旭辉Cmall

刚刚过去的5月13日，旭辉商业首进江西之作南昌旭辉Cmall开业，该项目是继成都、合肥项目之后，旭辉商业新产品线“旭辉Cmall”第3个开业项目。今年年内，常德旭辉Cmall、淮安旭辉Cmall、六安旭辉Cmall、绍兴旭辉Cmall等项目也将开业。旭辉商业“旭辉里”迭代首作及轻资产管理输出首作也计划在2022年正式亮相。据悉，目前筹备中的旭辉Cmall已经超过10个。

十五、远洋集团

2021年，远洋集团投资物业营业额4.1亿元，同比下跌17%，主要是因为公司对投资物业推进中轻资产化模式。

截至2021年12月31日，远洋共持有超23个经营中投资物业，主要是位于优质地段的甲级写字楼、购物中心、商业综合体及物流项目，可租赁面积超392万方。

▲杭州远洋乐堤港

租金方面，2021年远洋投资物业租金收入约4.09亿元，同比下跌约17%。

现阶段待开发及运营的高端商业及写字楼项目未来将分阶段投入运营，包括北京核心商务区写字楼CBD Z6地块、北京远洋乐堤港、北京颐堤港二期、位于中国不同城市的16座爱琴海购物公园等。未来将形成跨区域、多元化的品牌系列。

十六、陆家嘴集团

2021年，陆家嘴集团商业物业租金收入为4.54亿元，比2020年增加1.44亿元，同比增长46.4%。

商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及

位于上海、天津的两个陆家嘴L+MAll。截至2021年末，商业物业总建筑面积46万平方米。

其中：在营的陆家嘴96广场出租率93%；陆家嘴1885出租率为100%；上海陆家嘴L+MAll 出租率为95%；天津陆家嘴L+MAll出租率为89%；陆悦坊出租率为74%。

目前，陆家嘴在建的商业项目还有张江中区74-01地块（商业部分）、张江中区75-02地块（商业部分）、川沙C04-13/14地块（商业部分）、川沙C06-01/02地块（商业部分）、张江中区57-01地块（商业部分）、张江中区56-01地块（商业部分）、潍坊社区497-02地块（商业部分）、苏州8号地块（商业部分）等等。上述除苏州项目在2022年竣工外，其余都将在2023年后竣工。

十七、金地商置

2021年，金地商置租金收入6.77亿元，同比上涨41%。截至2021年12月31日，金地商置在运营的商业项目总建筑面积约71万方。杭州金地广场出租率99%、上海九亭金地广场出租率93%。

报告期内，淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京南师大玄武科技园等项目开业。

南京河西金地广场体量约7万方，规划B1-4F楼层，定位都市运动文化生活体验中心，打造“生活+餐饮+儿童”三大基础业态，以“运动+文化”为特色主题业态，满足全时态消费需求，打造河西南全新消费生活方式。

金地商置表示，公司正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。其中，深圳南山区威新科技园第三期预期将于2022年第二季开业。

▲深圳金地威新中心