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撰文/刘嘉玲

8月下旬，各大商业地产陆续公布了2022年上半年财报，上半年租金收入及营业收入往往是行业关心的重中之重。

自2020年以来，疫情已经持续三年，各大商业地产的产品线作为公共封闭场所，总会因为疫情防控需要而暂停营业。这让依靠客流量盈利的购物中心在本就面临转型的关键时刻，遇到了更大的困难。

上半年，宏观经济走低、消费意愿下滑，全国消费品零售总额同比下降0.7%，疫情防控导致很多城市的购物中心业态关闭，客流锐减，对实体商业造成了很大冲击。

半年过去了，各大商业地产的表现如何？《联商网》统计了10家具有代表性的企业2022中期报告租金收入和营业收入情况，以供行业参考。

TIPS：太古地产和恒隆地产为内地零售物业租金收入；因统计口径不一，不做排名

整体上看，华润万象生活的租金收入最高至84亿元，新城控股和龙湖紧随其后。租金收入的高低除了与运营情况相关，也与企业所拥有的商业存量有联系。同比上看，除了陆家嘴、大悦城下滑外，其余均呈同比上涨的趋势。

一、华润万象生活

8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩。报告显示，上半年华润万象生活实现租金收入84亿元，同比上涨16.7%，营业收入52.78亿元，同比上涨31.5%。其中，核心净利润10.4亿元，同比上涨33.5%。

上半年华润万象生活新签商业运营项目8个，于上海、成都、厦门等重点城市获取购物中心项目7个，商业版图持续扩张。此外，6座购物中心按计划开业，包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城等具有城市影响力的重奢购物中心，至此，华润万象生活在营重奢购物中心增至11个，购物中心运营及物业管理服务业务布局68个城市，在营项目74个。

另外，华润万象生活表示将坚持「城市品质生活服务平台」战略定位，2022年下半年，计划在上海、深圳、南京、南昌、青岛、大连、东莞新开7座购物中心，其中旗舰项目深圳万象城三期计划将在下半年开业。

与此同时，华润万象生活多措并举积极外拓，上半年市场化直拓合约面积2220万方，同比增长25.4%，重点发力城市公共空间业务，成功获取深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道「物管城市」服务项目、潍坊市奎文区环卫项目等典型项目，加速向「城市空间运营服务商」转型。

二、太古地产

2022年上半年，太古地产集团总收入为61.69亿元，同比下降26%，租金收入总额为55.79亿元，同比下降3.1%，其中零售租金收入为25.64亿元，中国内地投资物业租金收入16.36亿元，同比上涨3%。

太古地产表示2022年上半年中国内地租金收入的增长，主要得益于三里屯太古里西区及前滩太古里正式运营，以及年初中国内地需求的增多、零售销售的强劲。

尽管上半年中国内地再次出现疫情，导致部分项目无法开业，但内地环境的相对稳定、市场需求的强烈依旧让太古地产对内地充满信心，其在财报中宣布未来十年总值一千亿元港币的投资计划中，将有50%投放在内地，并由此做了部分规划，如因为大湾区发展潜力巨大，且对香港具有重大意义，所以将大湾区作为未来的投资重点，再如今年上半年宣布筹建的综合发展项目西安太古里项目，这是太古地产在内地开设的第七个项目，也是太古地产首次落户西安的大型投资项目，同时太古地产表示未来将太古里及太古汇品牌引入深圳。

三、新城控股

2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，同比下降45.89%；实现租金收入47.18亿元，同比上涨19.8%。

公司实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1,189.06万方，出租率达96.01%，报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比上涨16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。

此外，新城控股透露，未来将从规模导向转向质量为先，将更加注重商业价值，希望在兼顾效率及成本的同时，聚焦高质量商业项目标杆打造，其中特别提到将更加聚焦特色街区商业、工业遗存改造、历史文化街区等三大业务线。并表示计划下半年新开工67 个子项目，新开工建筑面积624.67万方，其中，住宅项目404.70万方，商业综合体项目219.97万方。

四、龙湖集团

2022年上半年，龙湖集团实现营业额948.05亿元，同比上涨56.4%，实现租金收入46.5亿元，同比上涨26%，在整体大环境下行的情况下，龙湖集团实现逆势增长。

上半年，龙湖集团如期新开4座商场，其中3座是轻资产，包括青岛胶州天街、杭州吾角天街、重庆爱加两江星悦荟，重庆爱加两江星悦荟是全国首个轻资产星悦荟项目，由龙湖智创生活携手宝田股份倾力打造，也是龙湖星悦荟由单业态转向复合业态的全新升级之作。

下半年，预计将新开9个项目，其中重庆2个，武汉2个，北京、上海、南昌、成都、沈阳各1个，同时，龙湖集团还披露了2023年计划开业的15个商业项目，包括重庆、南宁、成都、昆明、宁波、杭州等地，从区域来看，未来发展将更侧重于西南和华东地区。

新增收购土地面积比重也再次验证这一推论，截止2022年7月31日，长三角地区、西部地区新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的70.8%、29.2%，从中可见，以上所提两个区域未来将成为龙湖集团发展重点区域。

五、恒隆地产

截至2022年6月30日上半年六个月，恒隆地产实现营业收入额达48.76亿元，同比增长6.57%，整体租金收入达27.84亿元，基本维持平稳。

此前，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场在租金收入的贡献占恒隆地产内地十座购物商场的一半之多，如果将香港租金收入计算入内，其占比能达到三分之一。但今年上半年4月到5月，上海商业因为疫情实现全面停摆，两个项目被迫完全停业两个月，场内餐饮设施禁止停运三个半月，租金收入有所下降。

恒隆地产表示，租金收入仍能保持平稳的原因有二，一是武汉恒隆广场和大连恒隆广场租金收入的大幅增加，大连恒隆广场由于顶级时尚品牌的入驻，提升了商场的整体格调，其租金收入也随之水涨船高，二则是内地办公楼表现强劲，尤其是武汉恒隆广场、昆明恒隆广场和无锡恒隆广场三座新的办公楼，租金收入都大幅增长，合共带来7400万元人民币的额外收入，同比增长16%。

六、陆家嘴集团

上半年，陆家嘴集团实现营业收入51.02亿元，同比下降11.68%，归母净利润11.38亿元，同比下降44.66%，其中房地产业务收入40.41亿元，租金收入17.2亿元，同比上涨4.12%。

商业物业方面，2022年上半年租金收入为1.18亿元，同比去年上半年减少1.18亿元，同比下跌50%。

今年上半年四月、五月，由于上海疫情反弹，令市内购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等停摆，对陆家嘴集团的商业、酒店及会展等板块产生不利影响。财报显示，上海地区办公、商业物业出租率基本平稳，而天津地区明显下滑。

而陆家嘴集团主要经营活动区域为浦东新区、天津红桥区以及苏州高新区等地。在两个主力经营地区表现不佳时，租金收入和营业收入难免也会下滑。

七、招商蛇口

2022年上半年，招商蛇口营业收入为575.63亿元，同比上涨28.9%，归属于上市公司股东的净利润约18.86亿元，同比减少55.61%，租金收入为15.93亿元，同比下降4.61%。其中商铺及商业中心的租金收入4.46亿元，平均出租率为90%。

对于归母净利润的下降，招商蛇口表示报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。另一方面，因落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件的租户实行租金减免措施。

八、瑞安房地产

2022年上半年，瑞安房地产租金收入达14.76亿元，同比上涨8%，其中租金及相关收入为10.85亿元，同比上涨2%。上半年营业收入44.15亿，同比下降63%，毛利因此下跌至28.21亿元，同比下降43%。

在上海完全停摆两个月的状况下，瑞安房地产74%的租金收入依旧来自于上海的物业组合，从中可见瑞安房地产对于上海市场的依赖。而今年下半年，瑞安房地产计划推出的4个商业项目中有3个位于上海，分别为上海太平桥、上海瑞虹新城、上海鸿寿坊。

对于租金收入的增加，瑞安房地产透露主要是受惠于武汉天地重新定位后产生的额外租金贡献。而针对营业收入的大幅减少，瑞安房地产则表示主要原因在于住宅单位施工及交付进度的延迟，具体为太平桥翠湖五集（第118号地块）及上海蟠龙天地。

截至2022年6月30日，瑞安房地产土地储备总面积达940万方，主要分布于上海、武汉、佛山、重庆以及南京这五个黄金城市。

九、大悦城地产

2022年上半年，大悦城地产实现营业收入46.7亿元，同比上涨33%，实现租金收入13.4亿元，同比上涨29%。其中购物中心租金收入9.66亿元，同比下降28.1%，购物中心平均出租率为93%。

对于营业收入的大幅提升，大悦城地产表示主要是本期物业开发业务结算面积增加，物业开发收入大幅增长。另外，对于大悦城目前坚持的“重度运营”展开详细说明，每月开展特色营销活动，如原创IP活动，利用新媒体短视频等方式进行营销，最终助力合约销售额的增加。从大悦城的成功中再次验证，购物中心正在面临由单纯购物场所向兼具购物体验、情感需求的新型消费场所，其他商业地产或许可以从中得到助益。

正因如此，大悦城地产对于下半年发展更是直接表示，将主动迎合时代发展，打造符合“Z世代”消费需求的业态空间及服务内容，提升运营管理能力。

十、宝龙商业

2022年上半年，宝龙商业总营业收入12.66亿元，同比上涨8.2%，实现商业运营业务收入10.25亿，同比增长8.8%，占总收入的83.4%，其中商业运营及管理服务收入约为8.54亿元。平均出租率达93.4%，其中宝龙一城出租率99%。

上半年，宝龙商业只新开业了一家购物中心——台州椒江宝龙城，至2022年6月30日，宝龙商业持有及管理的购物中心已达60家，另还管理8家轻资产购物中心，其持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。

报告显示，至2022年6月30日，宝龙商业累计已开业项目90个，开业面积达1023万方，累计已签约项目超140个，签约面积超1400万方。下半年计划新开业6个宝龙广场和3个宝龙天地，均位于华东地区。

写在最后

在国际环境复杂严峻，国内疫情出现多地散发的背景下，国内消费市场仍具备良好的基本面，同时，政策端在持续释放改善信号，各地也陆续出台稳楼市措施，2022年下半年商业地产市场预计将会回暖，对市场还需保有信心。