出品/联商VIP专享频道

撰文/曲旭光

进入5月份，环贸ICD迎来了开业一周年（2022年5月20日开业）的日子。

一年来，背负着攀成钢商圈提振重任的环贸ICD压力不小，开业之初，确实引得不少商业关注。

然而一年过去了，攀成钢商圈仿佛又回到了最初的起点——环贸ICD气候难成，文华广场困难重重，先后入市攀成钢商圈的两个项目，并未带来市场期待的大增长，反而逐渐边缘化……

Part 1

表现——高开低走

环贸ICD难擎大旗

春熙路延长线上，攀成钢商圈一直是一个尴尬的存在。

作为二环路最后一块风水宝地，攀成钢既因产业而拥有传统富人区的历史，又因承接春熙路流量而成房地产新贵，新加坡的仁恒置地、吉宝，韩国的乐天，香港的新鸿基、恒基兆业、香港置地、九龙仓，内地的绿地、合景泰富、深长城、伊泰、泰合、通用时代等房企纷纷加码该板块，共同推升区域房价，甚至曾被媒体称为仅次于交子公园商圈的“成都第二富人区”。

然而，就是这样一个备受瞩目的商圈，商业表现却始终差强人意。直至去年，环贸ICD和成都文华广场分别于5月20日和10月1日入场，为攀成钢商圈带来发展新机。

环贸ICD甫一开业，在圈内引起不小的讨论。彼时，某计划于2022年底开业项目的推广总和我一同去看场，我俩虽对于环贸ICD三分之一店铺开业、三分之一店铺装修、三分之一仍是空铺的项目颇感悲凉，但却对环贸ICD顶住压力开业，并转换思路将空铺打造成艺术展陈空间的做法“竖起大拇哥”。

▲成都环贸ICD 图源：项目官微

然而，就在市场上对环贸ICD寄予厚望，认为它是攀成钢商圈的擎天柱之时，环贸ICD却高开低走，在下半年的商业旺季中表现低迷。不少新开店铺已停止营业，一些待开品牌暂停入场，掉铺率持续攀升，空铺率显著增高，客群流失严重。攀成钢商圈的大旗，环贸ICD再难擎起。

而在下半年入场的成都文华广场，表现甚至不如环贸ICD。据已经从成都文华广场离职的前员工透露，直至9月中旬，该项目都仍未确定开业时间，这一消息在一家服务过该项目的空间氛围打造的公司中也得以确认。我在9月30日参加由铁像寺水街二期举行的体验区开放活动时，突然接到10月1日成都文华广场将开业的消息，其匆忙程度可见一斑。而当日去看了场后，情况实在不容乐观，开业的店铺只有寥寥三四家，实在尴尬。更为无奈的是，成都文华广场自身财务状况问题严重，一些员工停薪长达半年，应付乙方的设计费、材料款、施工款等各种款项难以支付。这样的情况之下，成都文华广场对于拉抬攀成钢商圈品质，恐怕非常有限。

Part 2 

溯源——内外交困

攀成钢商圈命途多舛

到底为什么呢？

明明是成都富人区、高净值客群需求旺盛，明明持续有商业项目进入、品牌赋能良好，攀成钢商圈缘何竟渐成商业荒漠？

“原因当然有很多，比如说周围三公里就是春熙路商圈，春熙路的虹吸效应让攀成钢商圈难以自立；再比如，调查显示，攀成钢商圈的大部分居民都在南门工作，他们的圈子可能更贴近交子公园商圈，对攀成钢商圈本身没有消费概念。”在分析攀成钢商圈发展之难时，长期锚定商业地产营销策划的光合商业负责人李子超这样表示，“外部原因无法改变，攀成钢商圈内部原因也不少，其自身缺乏商业基因也是不容忽视的重要原因。”

他分析，攀成钢商圈内住宅林立，是典型的富人住宅区。富人谋求安静、排斥热闹，喜欢“遗世独立”，对商业表现出敬而远之的态度，这让攀成钢商圈在消费转化上缺乏动能，因而才出现大型商业入市难的问题。

去年入市攀成钢商圈的两大商业体——环贸ICD和文华广场，均为较为传统的盒子商业，他们对于周边的高净值客群吸引力极为有限。说他们是社区型商业，两家商业体估计不会同意；但如果说他们区域型、地标型商业，估计IFS、太古里、SKP、万象城、大悦城等只能笑笑不说话。

这种上不去、下不来的感觉，恰如两家商业体开业时间选定上的纠结。据了解，成都文华广场的开业时间本计划于2022年5月开业，但因疫情影响及综合招商情况和直接竞品环贸ICD的开业时间，故延迟至Q3季度。结果Q3季度成都经历了高温限电和疫情封控，开业时间又只能后移，直至最终匆忙选定10月1日。

而在2022年上半年兑现开业承诺的环贸ICD，在开业时间选定上实际也有着难言之隐。一方面，环贸ICD早已跟锦江区政府“拍胸脯”保证了开业时间，多次官宣了将于2022年上半年入市；另一方面，成都2022年上半年疫情不乐观，项目自身的招商情况更是不理想，多方努力之下空铺率仍未能降低，这使得项目方在是否开业上左右摇摆。

两个商业体最终的市场表现，现如今一目了然；与两个项目紧紧挨着的乐天广场，更是因萨德问题而长年停工，无法指望。

命途多舛的攀成钢商圈，仍是一流的客群、二流的招商、三流的存在，商业还在等待一个时代的召唤。

Part 3

Three 曙光——呼唤地标

成都光环能救场吗？

你还相信“光”吗？

撑不住的合景泰富（近期被曝出2.12亿债务违约），去年11月份将攀成钢环球汇项目公司所有股权转让给香港置地，“成都悠方光环”变身“成都光环”。

单独由香港置地操盘“光环”，这对于受够了拖延症的攀成钢商圈而言，无疑是利好消息。

▲建设中的成都光环 图源：微博

深入了解香港置地的“光环”产品，不难发现这是一个侧重于生活方式的购物中心，尤其注重贴合在地城市的文化肌理，强调自然与人文相结合的消费场景营造，用他们官方的说法是“生活注入自然灵感，探索在地文化融合、启迪人们对美好生活的向往，成就城市区域升级”。

重庆光环，便是上述理念的践行者。

作为国内首个“城市自然共同体”，重庆光环于2021年4月开业。项目开业即引进350+品牌，引爆了重庆市场消费热潮。数据显示，仅开业前两天就吸引了超57万客流，营业额近3200万，多个品牌刷新成渝地区新店开业记录，超60家品牌开业两日累积业绩重庆第一。

成都光环毫不掩饰地表现出对复制重庆光环辉煌的憧憬，其在消费场景塑造上也是下了苦功。据了解，成都光环在文化延续上，融合了成都地区多元包容的文化特性，突出巴蜀文化元素；在自然元素设计上，通过室外平台、室外退台以及室内花园，提供了大量的公共绿化空间。将连接两地块的“Think Bridge”作为设计巧思，植入绿意空间，给消费者提供了舒适休憩的场景，“都市公园”的概念也呼之欲出。

或许，攀成钢商圈一直在等待的，正是成都光环。

“攀成钢商圈不缺商业，缺的是符合周边高净值客群消费选择的优质商业。周边客群需要的是有体验感的、有艺术感的、有品质格调的商业体。”李子超认为攀成钢商圈与成都光环实现了“心灵契合”。

针对品牌和消费者的调研正在香港置地内部进行中，相关诉求也有望在成都光环的招商过程中得到回应。而来自锦江区政府的期盼，则是能实现攀成钢商圈的整体腾飞——成都光环与早前开业的环贸ICD和成都文华广场，一并构成互补互动的商圈聚合发展态势，满足攀成钢板块不同消费者的日常需求，更好地服务于经济社会发展和人民高品质生活。

根据香港置地对外发布的公告，成都光环将于今年12月份开门营业。急需救场的攀成钢商圈，成都光环大概是它最后的也是最有希望的机会。

联商专栏，不止有深度！优质专栏作者长期招募中，加入我们，让更多人听到你的声音！

▲欢迎扫码咨询专栏事宜