来源/观点指数 

撰文/许伟英 

过去的一年里，太古地产在内地和香港动作频频。

内地方面，其加大力度拓展太古里和太古汇两个以零售为主的商业品牌，而办公楼业务则持续温水煮青蛙，扩张乏力。反观香港，太古地产成功拿下了香港鰂鱼涌仁孚工业大厦所有股权，以及成功落成150亿港元太古坊重建计划中最新的办公楼太古坊二座。

观点指数留意到，太古地产内地和香港办公楼的出租率仍保持坚挺。最新的一季报数据显示，其在营办公楼项目（除最新落成的太古坊二座外）出租率均超90%。

办公楼宇的稳定离不开现有租户的支持。租户结构方面，太古地产在内地和香港办公楼宇的重点租户高度相似，主要包括金融、贸易、相关行业，其中保险行业也是香港办公楼的主要租户来源。

值得注意的是，内地办公楼金融类租户比重正逐年递减，而金融业、贸易以及专业服务行业在香港办公楼的租户比重中进一步提升。

太古地产的包租婆生意

今年3月，太古地产再提1000亿港元计划，将在未来十年新增投放千亿港元投资，在香港、中国大陆和东南亚推行多个投资项目，其中500亿港元将投资于内地市场。

同时，在香港方面，也致力于稳固作为国际金融中心的地位，会把1/3的资金投放在香港，及时扩展优化太古坊和太古广场。

基于此，太古地产过去一年在内地和香港动作频频。

来源：观点指数不完全统计

回顾2022年太古地产在商业方面动作可以发现，太古地产正加速内地零售商业布局，包括西安和三亚综合开发项目，将建设太古里，同时收购成都远洋太古里余下50%权益。

内地办公楼继续包租婆生意，扩张乏力。而太古地产在香港办公楼方面建设方面实现稳定增长，2022年，太古地产成功拿下香港鰂鱼涌仁孚工业大厦所有股权以及太古坊二座落成。

去年9月，太古地产在香港投资港币150亿元的太古坊重建计划中的最新办公楼太古坊二座落成。办公楼高42层，总楼面面积约9.29万平方米。

图片来源：企业公告，观点指数整理（太古坊及太古城中心）

据了解，太古坊二座和太古坊一座将由高架行人走廊连接至太古坊内其他办公楼，从而释放更多地面空间。以此打造为太古中央广场、太古花园以及包括户外餐饮空间的全新餐厅，实现办公生活一体化，相关工程将在今年完成。

业绩方面，2022年全年，太古地产实现营业收入138.26以港元，相比2021年的163.18亿港元下滑15.27%。从太古地产收入结构中可以发现，收入来源分为物业投资、物业买卖、以及酒店三大板块，相较2021年，三大板块收入均出现下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

值得注意的是，物业投资板块是其重要营收来源，2022年太古物业投资收入达123.4亿港元，同比下滑4.94%。

其中物业投资收入中包含办公楼租金收入、零售物业租金收入、住宅租金收入以及其他收入部分。可以看出，办公楼租金收入和零售物业收入是物业投资收入中最重要的两大组成部分，同时也是太古地产主要收入来源。

2022年，太古地产办公楼租金收入60.03亿港元，占总营收的43.42%，位居收入组成部分首位。不过，该收入较2021年出现下滑，降幅为3.4%。

其中办公楼租金收入大部分是由香港地区贡献，同时太古地产在香港的办公楼面面积及估值也高于内地。

数据来源：企业公告，观点指数整理

以100%为基准计，太古地产在香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积约为1000万平方英尺，已落成及发展中办公楼物业的估值为1801.8亿港元，其中公司应占权益为1705.13亿港元。

租金收入方面，受新增入市供给、疫情以及经济不稳定等因素影响，2022年香港办公楼物业组合租金收入总额和内地办公楼租金收入总额分别下滑3%和4%。

此外，两地办公项目在出租率方面表现坚挺，今年一季度，太古广场、港岛东中心及太古坊一座、香港兴业中心一座及二座办公楼出租率均超95%。观点指数认为，办公楼的稳定性与现有租户结构密不可分，同时行业头部企业进驻催生产业集聚效应，因此楼宇租户资源也是吸引新租户的关键因素。

内地办公租户高聚集

对于太古地产而言，办公楼物业主要是通过长期自持获取持久性的租金收益，所以单位租金和出租率是保持稳定收益的关键指标。因此，维护优质租户有助于太古地产对办公物业进行高效变现，实现办公资产的保值增值。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

具体项目区位上，太古汇、颐堤港及香港兴业中心项目分别位于广州珠江新城商圈、北京望京商圈和上海南京西路商圈。

其中珠江新城商圈是广州核心CBD商务区，周边写字楼项目有广州国际金融中心、广州周大福金融中心、广晟国际大厦、广州银行大厦等，同时世邦魏理仕数据显示，该区域办公楼宇主要企业租户为金融业、房地产建筑和专业服务。

提及北京望京商圈，会想到这是北京除中关村之外最大的互联网公司聚集地，聚集众多一二线互联网企业，早前美团、陌陌、携程、阿里巴巴等企业都入驻望京。

据观点指数了解，受互联网退租潮影响，已有不少企业搬离望京商圈。如美团退租樱辉大厦1.6万平方米办公面积和融新科技中心。

从上图望京商圈写字楼重点租户占比情况来看，TMT依旧是望京商圈的重要租赁需求来源，但区域内互联网企业退租换租带来的影响仍在持续，高力国际2022年第四季度数据显示，望京酒仙桥空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。

南京西路作为上海最成熟的商圈，精华段集中在静安区，恒隆广场、中信泰富、静安嘉里中心、会德丰广场、越洋广场等众多商业项目坐落在此，奢侈品牌云集。

基于此，南京西路商圈办公楼宇租户比重最大的是消费品制造业，占比达29%，专业服务和金融业也是重点租户来源。

金融类租户比重逐年递减

受区域影响，位于北京朝阳区望京商圈的颐堤港项目的主要租户群体为科技、媒体及电讯公司（TMT行业）。楼宇租户包括迪士尼、礼来、罗尔斯罗伊斯及西云。2022年跨境电商平台酷澎扩租更大的办公空间，同时新签租户有雷诺斯，属于交通/运输/物流行业。

位于广州天河区珠江新城商圈的广州太古汇项目是太古地产在内地首个以零售为主导的大型综合体项目，包括两座办公楼，2022年末的出租率为94%。

从太古地产披露的数据中可以发现，外资企业是广州太古汇办公楼的主力租户，入驻率约80%，是广州外企入驻率最高的办公楼之一。从类型上看，办公楼聚集了大量金融行业企业租户，同时专业服务业租户比重逐年增长。

据观点指数了解，2022年太古地产广州办公楼项目多个租户扩租，其中包括苹果、佳能、凯德、戴德梁行、汇丰、联邦快递、美敦力、微软、罗氏诊断、三星、三井住友、住友商事及易娱。

新签租户包括迪奥、爱德曼、启德教育、睿得教育及路易威登，主要是贸易、教育和专业服务类企业租户。

位于上海南京西路商圈的上海兴业太古汇项目共有两座办公楼，主要租户包括艾伯维、安宏、联博汇智、爱茉莉、中国银行、巴丽、曼林、百欧恩泰、香蕊、侃纳乐、中信资本、高伟绅、艺电、礼来、方达、斯之道、海恩斯莫里斯、海瑞温斯顿、吉米周、仲量联行、君合、迈克尔高司、罗斯柴尔德、涛合、范思哲及华纳兄弟。

同时，企业租户黑石、香奈儿、熙维、捷尼赛思、汉坤、科尔伯格?克拉维斯?罗伯茨、路博迈、速波赛尔及伟凯在2022年完成了办公空间扩租。

可以发现上海兴业太古汇办公楼宇主要租户为金融服务公司、制药公司、律师事务所、游戏公司和零售商，集中在金融业、TMT、贸易和专业服务行业。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从上文可以发现，金融业不仅是以上三个商圈办公楼宇租户的重要组成部分，也是太古地产三个办公项目的重点租户来源。公告数据显示，目前太古地产办公楼宇租户结构中排在首位的是金融行业，其次是贸易。从三个项目的具体租户来看，上海和广州的办公楼宇贡献了较大比重的贸易类企业租户。

值得注意的是，太古地产内地办公楼宇金融类租户比重逐年下降，反而TMT和专业服务行业租户比重正逐年增长。世邦魏理仕数据显示，北京、上海及广场甲级写字楼总租赁面积比重最大的行业仍是金融业。

香港完成多家企业续租

数据来源：企业公告，观点指数整理

对比内地办公楼，太古地产在香港办公楼租户比重排行前两位的同样是金融业和贸易类，专业服务、TMT、房地产建筑三个行业同样是内地和香港办公楼宇重要的租户来源。同时关注到金融业、贸易以及专业服务行业在香港办公楼的租户比重中得到进一步提升。

此外，注意到保险行业同样是太古地产香港办公楼宇的重要租户资源。

具体来看，太古广场及太古坊项目中多座办公楼2022年完成多个企业租户扩租及续租工作，一定程度上体现了太古地产香港办公楼在办公体验上赢得了租户的明显青睐。

同时，关注到去年9月落成的太古坊二座租户在去年年底已承诺（包括签署承租意向书）租用53%的办公楼面。新租户包括东方汇理、巴斯夫集团、波士顿顾问公司、中信银行（国际）及瑞士宝盛，属于金融业、专业服务及化工类行业。

数据来源：企业公告，观点指数整理（于2022年12月31日租约期满应占租金收入总额比重）

从租约角度来看，太古地产在香港的办公楼稳定性更强，2023年及2024年租约期满占比分别为13.8%和16.3%，2025年及以后租约期满占比达69.9%。租约期满情况与2022年内香港多座办公楼租户完成签约不无关系。

内地办公楼在2023年及2024年租约期满占比分别为25.4%和25.9%，2025年及以后比重为48.7%。

来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，今年上半年多个办公楼项目迎来封顶。办公楼增量供应快速扩充，同时现有存量办公楼之间的竞争加大，商办运营商在项目去化方面将面临一定压力。

而办公楼去化一定程度上是维护租户的竞争，打造高粘性高质量的租户关系对于稳定办公楼出租率尤为关键。