来源/观点指数研究院

撰文/冯彩云

商业下半场，样本企业对于新机遇点的探索仍在继续，期内TOD商业项目合作签约成为亮点。（报告期：2023.09.25-2023.10.25）

观点指数 双节加持消费热情高涨，集中供应潮如期而至 

期内恰逢中秋国庆双节假期，全国消费需求得以释放，一二线城市零售相关业态的销售额、重点商圈的客流量均同比去年有明显增长。而零售运营商们也纷纷瞄准这一市场机遇，推动大量新项目入市。

TOD商业成企业探索重点，印力太古重仓上海

商业下半场，样本企业对于新机遇点的探索仍在继续，期内TOD商业项目合作签约成为亮点，华润万象生活和大悦城均在这方面有所收获。与此同时，印力、太古等头部企业继续在上海这一重点市场发力，通过合作签约或股权合作方式拿下重要项目。

户外品牌期内热度较高，首店占比明显提升

样本项目上，期内引入的新店中，首店占比较高，除知名品牌外，也不乏小众品牌，稀缺性和契合度更高。此外，在户外运动热度较高的当下，户外品牌的引入也层出不穷。

双节加持消费热情高涨，集中供应潮如期而至

期内，零售商业市场迎来了中秋国庆双节假日。双节加持之下，消费市场活跃度明显提升。从各大城市公布的节假日消费数据来看，大众消费热情高涨。

一线城市方面，据北京市商务局重点监测的数据，中秋国庆假期北京的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等企业实现销售额92.7亿元，同比增长21.8%，60个重点商圈客流量达4509.2万人次。

而上海35个重点商圈进店线下客流总量达到3789万人次，对比2022年同期增长34.6%，同比2019年增长19.8%。南京西路、陆家嘴和南京东路三大商圈的消费金额最高，分别同比2022年增长8.1%、10.6%和7.7%。

二线城市也同样火热，官方数据显示，天津监测的23家百货、51家购物中心和4家奥特莱斯假期八天累计销售15.6亿元，同比增长71.4%，较2019年增长9.6%，总客流量达1484万人次，同比增长2.1倍；而重庆重点商圈消费总额也同比增长19.9%，较2019年同期增长13%。

面对黄金节假日的商机，零售商业运营商推动项目入市的热情达到高峰，纷纷抢在黄金节假日前开业。

据观点指数统计，仅9月18日-10月6日期间，全国共有超60座零售商业项目开业，其中大部分选择在月末开业，而9月28日最后一个工作日当天有超40个项目开业，出现集中供应潮，为近年来最热闹的十一假期。

城市分布上，14个主要一二线城市均有项目开业。北京广州上海有数个项目入市，而深圳新项目则相对较少；二线城市上，厦门、苏州及重庆表现突出，有超过1个新项目开出。

数据来源：公开资料，观点指数整理

样本企业方面，据观点指数统计，共有17家运营商期内有新项目入市。数量方面，珠海万达商管是开业数量最多的样本企业，共开出5个项目，其次是开出3个项目的印力集团，其余企业则均有2个以内的项目开出。

数据来源：公开资料，观点指数整理

据观点指数不完全统计，期内样本企业共有32个项目开业，为市场新供应了超340万平方米的商业体量。

观点指数认为，企业集中推动新项目入市，主要是想抓住中秋国庆双节机遇，更好地迎接消费高峰期，帮助新项目在开业之初即创造良好的业绩。一般情况下，重大节假日对吸引客流有较好的带动力，销售业绩也更容易得到保证甚至创造新高。

TOD商业成企业探索重点，印力太古重仓上海

报告期内，与轨道交通集团企业合作成为样本企业签约合作的重点，以华润万象生活和大悦城为代表，两者分别与深铁商业及厦门地铁达成合作。

其中，根据协议深铁商业与华润万象生活将以合资公司的形式对大运枢纽、前海时代、深铁瑞城等商业项目进行策划、招商、运营一体化管理，共同打造高质量的商业标杆项目。

据观点指数了解，合作涉及的3个项目均为超大体量综合业态项目，总建筑面积超200万平方米。以大运枢纽上盖项目为例，该项目位于龙岗区大运站西侧，总建筑面积约52.38万㎡，主要包括住宅、商业、写字楼等业态，无缝接驳大运站，交通便捷发达，具备向高端TOD发展的空间。

资料显示，华润万象生活目前在深圳已运营8个购物中心，深圳布局商业项目总数近20个，此次合作也将进一步扩大其在深圳这一大本营的商业版图。而今年上半年其新签约轻资产外拓项目7个，均为一二线城市大型TOD项目。

来源：公开资料，观点指数整理

大悦城方面，跟厦门地铁合作的厦门大悦城是大悦城控股商业在福建区域布局的首个旗舰商业项目，于2020年12月正式落子集美核心地段，预计2024年第三季度开业。

据观点指数了解，该项目弥补了大悦城在东南区域的空白，基本完成在东北、西北、华北、华中、东南、西南、华南全国主要消费区域的全国性战略布局。观点指数认为，城市中心TOD项目是大悦城在选择项目合作时较为青睐的类型，今年开业的广州黄埔大悦汇就属于这类型项目。

而印力期内也进一步在上海区域发力，获取了上海宝乐汇印象城项目。该项目总建筑面积共计10万平方米，共分地下两层和地面六层，周边地区10分钟骑行范围内常住人口约20万人，满足宝山中心城区的消费客群。

从今年的动作来看，上海区域是印力发力的重点区域，陆续获取了多个合作项目，项目推进也较为迅速。如今年8月份官宣的位于地铁8号线芦恒路站附近的浦发盛世南苑项目，目前已正式命名“三林印象汇”。数据显示，印力上海负责管理区域内优质商用项目数量30余个，管理面积超过340万平方米。

同样选择加码布局上海的还有港资太古，期内太古地产已通过旗下两家全资附属公司分别提交投标，收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份，总代价为97.1亿元。

目前上海是太古的重仓城市，除已开业运营的上海前滩太古里、上海兴业太古汇外，其在上海还有前滩21号地块、洋泾地块、张园二期等3个项目，预计商业文化总面积近40万平方米，领先于其他布局城市。

而此次交易的两个项目将是太古地产在中国内地的第九及第十个大型发展项目，将被发展为兼具零售、办公及高端住宅等多元功能的大型综合体，总开发体量超过120万平方米。

户外品牌期内热度较高，首店占比明显提升

期内，观点指数观察下的样本项目在新店引入上类型丰富，其中占比较大的业态分别为服饰、餐饮及美妆护肤，而服饰中还包括以男装或女装为主打的品牌。

值得注意的是，期内项目对于户外品牌的引入较为积极，如PeakPerformance 华南首店落户深圳万象城，在北京来福士广场开业的新西兰户外品牌icebreaker中国首店、以及爱慕集团的专业运动服饰品牌彳亍CHICHU全国首店在北京国贸商城开业等。

数据来源：观点指数整理

观点指数认为，项目对于不同类型业态的引入主要受当下消费趋势的影响。数据显示，中国户外运动服饰市场规模近三年增速接近20%，远超疫情前以及运动鞋服行业总规模8.3%的增速，处于高速培育期。

与此同时，Lululemon、北面、始祖鸟等品牌热度高，户外相关品牌母公司录得业绩增长，这些表明了户外产品的消费力不容忽视，如2022年始祖鸟助其母公司亚玛芬Amer Sports收入同比增长了37.2%。此外，从消费者客群来看，户外品牌的目标客群和零售商业项目的客群吻合度较高，均为年轻消费者或中产阶级。

店铺类型上，期内样本项目引入最多的是各类首店，其次是新店，快闪店及限时店等短期店铺的比例相较上个报告期有明显下滑。

数据来源：观点指数整理

首店占比较大，一定程度上说明当下零售项目的业态组合对于差异性的需求增强，对店铺引入的稀缺性更为重视，相信这将是较长一段时期内的招商运营方向。

期内引入的首店中，不乏一些小众业态。如9月24日在上海金融街购物中心开业的Kashima宠物用品亚洲首店，瞄准的就是宠物经济赛道。此外，部分小众潮牌也成为首店引入的目标之一，期内成都太古里引入了Mardi Mercredi西南首店，上海TX淮海也开业了Human Made中国首店。

以成都太古里引入的Mardi Mercredi西南首店来看，为韩国设计师创立的设计师潮流品牌，在日韩区域较受欢迎，一定程度上能切合年轻女性消费者的需求。