来源/联商专栏

撰文/睿思网

经营了12年之久的李沧宝龙广场终于易主。

11月13日，青岛本土企业达翁集团与宝龙集团签约，完成对原李沧宝龙广场的收购，正式更名为“青岛顺和汇“购物中心。

随着交易的完成，宝龙也正式宣告退出李沧宝龙广场项目。虽然单个项目的出售对现金流的改善有限，但至少能让宝龙缓解不小的经营压力。

十年“空店”包袱

大概从今年9月开始，关于李沧宝龙广场要“倒闭”的消息在当地不胫而走。

就在9月30日，李沧宝龙广场贴出了告示，宣称“从2023年10月10日24时起将停止宝龙悠悠小程序购物积分、积分兑换车券、积分兑换礼品等相关业务”。马上就是国庆长假，李沧宝龙这一举动，显然已放弃了难得的商机。

大家似乎对其倒闭的消息并不感到意外，毕竟这里已经成为“空店”良久，大家愿意进去，更多都是冲着餐饮品牌“汉巴味德”。因此，更有人戏谑, 李沧宝龙能持续经营，都是靠汉巴味德“救活”的。

粗略算下来，李沧宝龙成为“空店”的时间已长达十年之久。

2011年12月，李沧宝龙城市广场正式开业，作为当年李沧区引进的最大的现代服务业项目，大家对其寄予了厚望，目标打造“青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场”。

据了解，李沧宝龙是宝龙在青岛投资建设的第二个大型城市综合体，占地约200亩，总建筑面积约35万平方米，总投资额约18亿元。按照规划，该项目除了大型Shopping Mall，还包含星级酒店、精品酒店式公寓、多层商业街、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等。

不过，该项目仅仅开业了一年半，就进入了“人去楼空”的状态，华润万家超市和宝莱百货里，甚至售货员还比顾客多。

事实上，李沧宝龙开业时几乎达到满租状态，只是后续人气下滑，店家因入不敷出，纷纷选择撤离。彼时有分析指出，这与宝龙的招商运营能力不无关系，最关键是选址。在地段上，李沧宝龙远离李村商圈核心区中客群较为集中的地方，再加上商圈内商业综合体基本饱和，而李沧宝龙的定位并没有与之形成较大的差异化，这也导致其在激烈的竞争中败下阵来。

不过宝龙当时对此却有另外的说法，其在回复媒体询问时表示，确有招商定位不足之处，“空铺”是宝龙提出的请商家搬离的主动举措，目的是进行重新的业态规划和招商布局。

为了拯救李沧宝龙，2013年时，曾有市场消息传出，宝龙与青岛当地实力最强的商业品牌利群谈托管，通过把超市、百货都换成利群吸引人气，不过该合作谈判最后也不了了之。

而后数年，李沧宝龙也未如宝龙所言的那样，迎来“一片全新的气象”。随着后续更多新项目的开业，加上楼市调控的来临，备受经营压力的宝龙，也无暇再顾及该项目的存活。

大概是经营表现实在难以入目，在宝龙的业绩数据报表中，已无法查询到李沧宝龙的存在，该项目的运营情况也无从知晓。

而李沧宝龙能坚持到现在，无论是当地居民还是业界，都觉得是个“奇迹”。

无独有偶，除了李沧宝龙广场，宝龙在青岛其它商业项目的经营也同样遭遇到挫败，只是不知道是否如李沧宝龙般幸运能找到接盘者。

“接盘者”达翁何许人也？

此次收购李沧宝龙的，是青岛本地企业达翁集团。网上关于达翁的动态并不多，在商业地产圈，“达翁”的名字更是鲜少人知道。

根据公开信息可知，达翁集团成立于1992年，涉足家居、建材、房产、农贸、电子商务、餐饮、娱乐、酒店等多个行业，总资产已达数亿元。

通过李沧宝龙的收购，达翁也正式从家居领域走入了商业地产赛道。达翁表示，随着李沧宝龙的收购，集团将从主营的家居建材领域转型迈入购物中心运营。至此，达翁集团完成了购物中心、家居商场、酒店、写字楼等专业市场全商业产业链的布局，商业版图进入快速拓展的新阶段。

按照达翁的规划，随着收购的完成，李沧宝龙将正式更名为“青岛顺和汇”，成为达翁打造的首个购物中心作品。同时，达翁集团还将投入巨资对商场进行全面升级改造，装修改造于今年12月启动，预计2024年重新入市。

对于青岛顺和汇的经营战略规划，达翁集团董事长提出，三年内以老模式养新模式，三年后用新模式代替老模式。三年内将顺和汇商业规划、经营质量及服务品质发展完善成熟，与区域内优质商业形成差异化经营，明确并巩固自己的商业地位。三年后，通过积极引入大量生活服务、体验业态，来增加线下消费粘性。未来顺和汇将向年轻态、城市型购物中心迭代升级。

在业态方面，除了保留现有的汉巴味德、瑞幸咖啡、龙哥、半天妖、米村拌饭等网红、热门餐饮品牌，以及必胜客、肯德基、屈臣氏、星巴克等主力店，青岛顺和汇计划引进一批具有代表性的区域首店和旗舰店，并引入大型儿童室内乐园、未来动物城、科技运动公园、LIVE HOUSE、脱口秀剧场等体验式新业态。

达翁作为跨界者，能否成功将李沧宝龙进行盘活，业界对此多少存疑。

但如若谈及卖场改造经验，达翁多少还是有些发言权。其打造的青岛达翁建材家居广场就是一个典型的改造项目。

经过达翁投资1.2亿元升级改造，青岛达翁建材家居广场成为集家装、建材、家具、灯具、窗帘和家居饰品为一体的一站式家居主题购物广场，如今更是青岛三大建材家居主题大卖场之一。

据了解，青岛达翁建材家居广场总建筑面积近15万平米，由建材家居广场、灯饰商场和装饰材料批发市场三部分组成，入住商户560家，其中建材家居广场主体为四层商场：负一层为“陶瓷卫浴馆”，一层为“建材装饰城”，二层为“民用家具、办公家具”、三层为“时尚家具馆”以及2000平米岛城最大的实景样板间。

接下来，不妨期待下达翁这位新晋者在商业领域的表现。

“资金饥渴”的宝龙

对眼下的宝龙来说，快速出售类似李沧宝龙这样的包袱资产，也将进一步缓解了其资金及经营压力。

尽管同行纷纷爆雷，宝龙如今仍守住了安全线，不过由于销售疲软，融资通道收窄，其资金压力也是与日倍增。

最新业绩数据显示，今年前十月，宝龙录得合约销售额252.83亿元，同比下降27.11%。销售业绩的下滑也必然影响到后续的营收及回款。

仅今年上半年，由于销售收入锐减，宝龙总营收下滑27.2%至123亿元，归母净利9400万元，同比暴跌86.5%，扣非后归母净利1.28亿元，同比下降24.3%。

截至6月末，宝龙手上现金及现金等价物89.5亿元，比去年底减少6.4亿元，一年内到期借贷130.8亿元，一年期以上借贷478.4亿元，永续债5.51亿元，净负债比率高达79.7%。从数据看，宝龙仍存在较大的短债偿付压力。

从目前来看，宝龙的短债压力已经达到顶峰。近日，宝龙就“21宝龙01”与债券持有人进行沟通，目的是增加 30 天宽限期。

据了解，该笔债券于2021年1月11日发行，规模合计10亿元，期限5年。于今年1月，宝龙召开持有人会议，通过调整债券本息兑付安排的议案，本期债券2022年1月11日付息一次外，后续兑付安排为2023年1月11日、2023年11月11日、2023年12月11日、2024年1月11日分别按照债券发行总额 5%、5%、5% 和 85% 的比例偿还本金并支付剩余全部本金期间利息。本期债券当前余额9.5亿元，当期票面利率6.60%。

截至目前，公司存续期债券共13只，余额为72.7亿元。

为了缓解资金压力，较早前，宝龙更进行了一项非标信托融资计划。公开资料显示，旗下珠海宝龙置业受托爱建信托发售一只“长盈精英-珠海高新宝龙城项目集合资金信托计划”的房地产权益投资类信托理财产品。该信托计划募资4.8亿元，期限2年，预期收益率7.1%-8.1%。所募资金通过受让珠海宝龙置业的资产收益权，最终投向珠海高新“宝龙城”项目开发。

宝龙类似的信托计划到底还有多少尚不得而知，这是否会对宝龙的资产负债情况带来负面影响仍有待观察，但显然，宝龙已无比资金饥渴。

从目前来看，出售资产和积极推售仍然是最稳妥的资金纾困方式。宝龙的资产质量并不算差，截至目前，宝龙总土储2367万方，长三角土储占比64.2%，总可售货值约2324亿元。据宝龙披露，今年下半年计划推货约650亿元，其中70.1%位于长三角，82%为一二线城市。

当然，在当下买方市场为主导的前提之下，宝龙若想实现销售反弹，仍需规划好每个经营策略及细节。