出品/联商专栏

撰文/方湖

进入存量商业时代，不少老旧商业在强竞争和新消费双重挤压之下逐步退出市场，商业更新成为盘活弱势存量商业的必经之路。

一、什么是商业更新？

商业都有生命周期。

商业在经历一定生命周期后，商业经营会遭遇比较严峻的挑战，比如外部市场竞争加剧，内部建筑设施和空间场景陈旧，消费逛游体验感严重不足，整体竞争力较弱，需要通过更新建筑和空间场景、重新组合品牌和消费内容来提升整体竞争力，吸引年轻消费客群。这就是我理解的商业更新。

随着时间推移，商业遭遇主要问题有：

第一、商业都有生命周期，经历成长、成熟之后会衰退、老化，没有竞争力。包括建筑设施、物业条件、空间环境，都会陈旧老化，失去竞争力。

第二、消费客群快速更迭，对商业喜好的着力点也会发生变化。

第三、尤其陈旧物业内所租赁的品牌，很难满足年轻消费者需求。

二、商业更新能够创造什么价值？

商业更新的本质是商业从低势能迈向高势能的升级改造，包括空间势能、品牌势能、文化势能等方面。商业更新通常通过几个方面来落地：

第一，空间焕新。

1、空间美学创新，建筑和空间的美学创新，提升颜值打造更加时尚的商业空间和消费场景，甚至打造成为网红场景。

2、打破传统空间范畴，重组消费动线，更加匹配新消费内容。

第二，内容焕新。重组消费内容，更加年轻化，贴近当前消费需求。

第三，烟火主义。回归人间烟火，打造生活场域，或生态，或文化，使之更具生活气息。

得年轻者得天下。

商业更新的底层逻辑，是让旧商业通过更新再造重新回归年轻消费者视线。

百联TX淮海。图源：项目官微

在年轻化改造的路上，商业更新更加注重这几点：

1、颜值--颜值就是竞争力。抓紧年轻人审美支点，可以更好获取消费口碑。

2、社交--无社交不商业。不管是空间和颜值，还是消费内容，无不体现社交属性。

3、年轻力--无处不体现年轻化。不管是物业、空间、场景，还是消费内容、品牌组合、店铺形象，都在向年轻化靠拢。

随着Z世代加入主力消费阵营，客群更新迭代，消费方式转变，加之经历三年疫情和经济下行，老旧项目面临生存考验。同时，商业同质化在过量供给之下，不但传统零售受到线上冲击加剧萎缩，而且受到人口结构转型和国家政策影响，教育培训和儿童零售逐步走弱，传统商业业态布局和品牌组合越来越难以匹配消费需求，越来越被边缘化，被消费者抛弃。

为获得新生，老旧商业项目不得不转型升级，面对剧烈市场竞争，存量商业改造成为不二的选择。当下，我们看到许多市中心的老商场，虽然受所处区位、自身条件等具体因素的影响，选择了不同升级路径，但他们都是在继承和创新突破中寻求平衡，既保留项目原有优势，又增加当下更为时尚的商业元素，赋予项目新内容、新势能、新活力，让老项目在传承与变革中，找到全新定位、散发出独特魅力。

三、商业更新的典型案例

1、开放式空间改造会对消费者形成强大吸引力。

把户外空间和开放式空间相结合，并且将自然生态、绿色健康主题导入室内空间，是当前流行趋势之一。

①三里屯太古里北区N8楼--封闭空间改造为开放餐饮休闲空间。

太古地产对这栋楼进行了改造，原有（零售旗舰店）的大型 BOX 被打开，变成了 10 来家各色休闲餐厅。改造完成后，N8楼与中央广场连接打开，三里屯太古里北区西北角这个“冷角”也渐渐变成了“热角”，并成为又一“时尚打卡点”。

让墙壁像窗户一样打开，推开门窗的同时，270°融入三里屯太古里的树木与街景当中。N8用一年的时间气质重生，用想象力和思辨的设计挑战了楼宇的传统设计美学，连接虚与实之间的使用感受。

开放式庭院布局。封闭的楼体立面被打开，可以移动的开放外立面让楼宇的整体景观和体验都有了完全不同的阐释。引进四家北京首店，均为前瞻性的生活方式品牌，分别是欧美知名瑜伽品牌lululemon、韩国林荫道餐厅BAD FARMERS & OUR BAKERY、青年个性名厨耀扬全新创意餐厅Restaurant Y、上海外滩18号法式美食酒廊Bar Rouge 姊妹版 Infrarouge。

②三里屯太古里西区雅秀大厦改造--外立面翻新和内部空间重组

从传统服装批发市场，通过退台造型设计和超级品牌组合成为三里屯新地标。

如同单晶体成长为繁复而美丽的晶体簇一样，设计也基于建筑现存的核心结构开始生长——众多的小立方体结附于原建筑金字塔状的退台结构中，堆叠出了错动平面的动态序列 。

相较于外立面改造中拆解的设计手法，内部则以空间的整合为主，创造出自由流动的空间。最重要的改造是在东侧增加的玻璃中庭，它面朝南区，既建立了两区更直接的交通联系，又形成双向的开放视野，从内向外可看到太古里南区的景观。

2、潮流年轻化也是主流趋势之一。

①上海U479--地面12层、地下1层的垂直型商业体。

高楼层+小体量存量商业改造教科书，从关闭传统百货到年轻化消费道场，围绕年轻力、夜经济与烟火气，打造24小时+日夜切换的运营模式。 

改造后的商业空间将12个垂直楼层划分为5个主题区域。其中1F-3F设置主力店Vans上海体验中心，5F-9F为主力餐饮，10F-11F为一个高端样式Spa。B1层通过引入音乐现场营造年轻人爱的“地下氛围”。其中4F作为主题空间过渡衔接，定义为次首层社交平台，用于活动平台，承接输送客流，打通垂直动线。

②新加坡GRiD。

GRiD项目位于新加坡实利基艺术区，是将一个落魄的旧建筑转变为以社区为中心的青年零售和教育中心的极佳典范。提升改造工作的核心目的是通过社区互动增加可达性，提升项目和社区形象来提高资产价值。

SPARK以对新加坡克拉码头和升喜廊的建筑创新设计改造而闻名。通过其改造，GRiD在城市街角变身为吸引人的“灯塔”，改造后新增的可租赁餐饮空间创造了更高的租金回报，而“灯塔”也是对当地夜市文化的“呼应”。毗邻周边SOTA艺术院校，盘活冷区为活力新角落最为关键部分，是一个休闲中心，也是一个表演舞台，成为客流导入、承接客流和活动表演的关键节点。

“灯塔”也是“社交楼梯”，通过这个社交楼梯，将客流导入到冷区多个楼层，盘活冷区价值。社交楼梯提供了直接通往地下室、食品街和其他“吸引”设施，如“社交卫生间”、公共学习和工作区域、自动贩卖机和储物柜，所有这些设计都是为了将实用功能转化为社交空间。

四、商业更新的难点

存量改造与商业更新相辅相成。目前我国商业进入存量时代，并且存量持续扩大，那么存量改造和商业更新就商业行业来说是永恒的话题。至于具体某个商业更新是否会成功、能否红多久，能够成为当红炸子鸡还是昙花一现，是个案问题。

商业更新能否成功，有5个难点：

第一谋划定位支点难。

就老旧项目如何破局？要打破旧竞争格局进入新消费格局，通过新的消费支点，撬起整个项目的定位，显得至关重要。

是打造夜生活的夜间消费商业，还是聚焦年轻化打造时尚化商业，大商业中局部空间创新，还得看三个方面：一是找竞争差异化，二是资源能力落脚点，三是物业落地性，这几个方面缺一不可。

第二空间动线重组难。

在全新定位之下，传统动线规划和空间布局已难以满足新消费需求，需要大空间、大动线甚至建筑上去做突破，建立空间体验的差异化。但是这样去做，难点在于什么空间体验可以实现差异化，并得到消费正向反馈；什么样的动线和空间重组，能够满足新引进主力品牌的物业条件需求。因为这在时间上是交叉工作，品牌招商先落位可以确认工程物业改造条件，若品牌不定则匹配工程条件时存在不确定风险。

第三场景美学设计难。

打造年轻人喜欢的颜值空间，需要在空间美学上不断突破设计。

第四品牌组合落地难。

老旧商业，本身消费势能衰退，品牌号召力也大不如前，重新定位规划后，新吸纳更高势能的品牌，也是有难度有挑战的。不光是商务条件要舍得，更要在定位、招商、营运上持续发力。

第五投资回报更是关键门槛。

商业改造是一笔巨大投资，叠加高势能品牌引进多付出的代价，加之商业租金回报回归正常水平，如何平衡投资回报关系，仍是众多商业改造过程中的关键。

随着商业供应总量的持续扩大，存量商业经营进入比较惨烈的淘汰竞争阶段，高维打低维，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，自然界的丛林法则放之四海而皆准，将不断进行商业汰换，优胜劣汰适者生存。

商业更新是一个持续的过程，结合时代特征，会涌现出不同的精彩案例。至于谁家赢得年轻人、笑到最后，不仅需要精准定位和规划落地，更需要可持续深耕和运营，最终检验标准是时间、是消费者。