来源/Mall先生

口述/王海凌

编辑/Iris

城市更新不是颠覆式的创造，而是基于在地文化和人们的生活习惯，进行生活方式的再升级。

今年3月，我与一众商业伙伴组队赴日，现场考察了东京都市圈及其周边的20余个商业项目，包括TOD综合体、新型产业园区、CBD商务配套、生活方式购物中心、主题IP百货以及不同类型的城市更新等商业项目。

沿途所观所感，我将陆续整理成文字和各位分享。首篇文章可参见：《实探 | 2023，日本商场服务的20个动人细节》

本篇分享将从“城市更新”这一主题出发，从东京都市圈内的旅游、文化中心，港都城市横滨的三个独具代表的特色商业项目，辨析其独到的更新手法。

横滨未来港

本篇文字，来自于同行伙伴，利林商业西南区域总经理、合伙人王海凌团队。

01

红砖仓库：富有人文气息的旧址更新

开业时间：2002年

位置：日本神奈川县横滨市中区新港1-1-2

占地面积：1号馆:5,575平米，2号馆：10,775平米

横滨红砖仓库始建于1911年，是拥有近百年历史的遗存建筑，因建筑由红砖砌成而得名。

作为日本第一个保税仓，红砖仓库存储过大量的海外贸易货物；还先后在战时担任了军事物资的补给基地、美军司令部等角色。

后期随着海上运输的集装箱化急速发展，红砖仓库因其建筑本身的结构与承载问题，逐步褪去了仓库的功能。

历史的印记@红砖仓库

1992年，横滨市在与获得了红砖仓库的土地以及建筑物，设立了专项委员会负责项目的修缮，该项工程自1994年正式启动，一直持续到1999年，包括屋顶的翻新、窗户和屋檐的修复、墙面涂鸦的去除以及钢框架的结构加固等。

修缮过程中 | 来源：项目官网

2002年，红砖仓库修葺改造后作为商业设施重新开业。项目在保留明治和大正时代的风貌的同时，从形式、功能、印象这三个方面入手做了更新，成为了全日本闻名的重要旅游景点。

《大决战!超奥特曼八兄弟》影片截图

2022年5月，横滨红砖仓库再度进行停业大翻新，以BRAND NEW “GATE”的定位升级亮相。

红砖仓库业态落位 | 来源：项目官网

原本静谧沉闷的库房，变成了热闹的集市，充满了青年文化的基因。仓内植入了大量潮流、时尚、休闲的品牌，并且以开放式的铺位设计，让场景变得更为自由灵动。

2号馆品牌导视图 | 来源：自摄

项目改造效果图

这里有年轻人喜欢的，能够在社交媒体上“拉风”的产品与体验，有文创产品，有咖啡、茶、酒等，通过泛艺术的体验让红砖仓库的艺术生活化、生活艺术化。

有创意的食物商品 | 来源：项目官网

一号仓在经营各类店铺的同时，作为文化展示设施，常年有巡回展览，配合砖瓦的建筑轮廓，为每一次展出都加上横滨海港的印记。

展览@红砖仓库 | 来源：小红书@SunSeaSurf

在这些之余，无论是场馆内部的展示长卷、还是项目官网上的历史介绍，亦或是项目外围保留的早年建筑的基础，都透露出项目浓郁的历史特色，这也是本土人文的一种溯源。

项目历史展示 | 来源：自摄

但整个项目，最打动人的，是建筑外的广场。位于两座库房之间，尺度巨大、场地平整的室外空间，给了游人与市民们可以发挥无限想象空间的舞台。

红砖仓库100周年纪念活动 | 来源：项目官网

这里是各类本土大型活动的发生地，从“横滨啤酒节”、到Greenroom Festival音乐节、再到日本最大面包节“面包节2023春”……一场场活动将横滨变成广受欢迎的旅游城市的同时，也将本土的文化特色和开放氛围传递给世界人民。

Greenroom Festival 来源：小红书@SunSeaSurf

圣诞集市 | 来源：小红书@MaruMaruJAPAN

即使是没有活动的时节，这里也集合了大量青春洋溢的年轻人。

我们参观的那天，广场上有十几组年轻人的驻场点，全都装备齐全、连服装都有精心设计。整个广场沉浸在此起彼伏的歌声之中。

广场上的年轻歌者 | 来源：自摄

夜幕降临，整个红砖仓库从地面亮起橙色灯光，照明的同时为建筑外墙增添了一份年轻与活力，与依然未散去的年轻人一起，成为横滨不眠的夜景。

傍晚红砖仓库灯光亮起

红砖仓库的更新，从一个年代久远、建筑厚重的库房，变成为了一个氛围活跃、青春涌动的场域。

这个范本告诉我们，城市更新在宏大叙事背后，融入的人文情怀的价值。历史并不应该是固化而刻板的，回归到日常生活的“细微点滴”中，给当地带来“烟火气”和“开放感”，才是复苏的价值。

02

Colette Mare：引人入胜的提案设计

Colette Mare

Colette Mare是住友商事于2022年完成的更新项目。商场位于JR线樱木町站前广场，是通往MM21区（横滨港未来）的门户。

更新后的项目，其定位概念从时尚购物中心转变为生活方式购物中心，扩大了与“食物”相关的商品陈列，中间楼层调整为生活方式提案型商品陈列层，与高层的餐饮区、电影院和健身俱乐部形成协同效应，满足当地居民、工人、和游客的多样化需求。

其业态和品牌落位层面的专业性体现，给了我们不少启发。

Colette Mare项目品牌落位的整体逻辑是，首先聚焦每一层的主题业态，然后通过区分该业态下，各品牌“造客流”与“吃客流”的属性不同，进行搭配落位。

这样不仅可以拉动人流向高区流动，同时目的性消费业态也给低层的业态制造了偶然的机会。项目整体会呈现出集体热闹的场面，从而提高商业价值。

我试图理解为，是不是每一层楼都有一至两家“主力店”？

但日方团队在介绍中提到，他们其实并没有那么注重“主力店”这一提法，整体的品牌落位思路是从项目的定位出发，围绕客户的需求做相关生活方式业态的组合搭配。 

Colette Mare · 1F· 落位 图自CM官网

上图是Colette Mare一层的品牌落位，入口处最显眼的位置便是Bio c'Bon有机食品商店和法国的烘焙店PAUL。

这俩都是强吃客流的业态，综合考虑到了周边居民的便捷饮食需求，以及Colette Mare旅游顾客众多，一定会选择有代表性的特色商品的特点，故而落位了高客单价、高租金承受力的品牌。

Bio c'Bon & PAUL | 来源：项目官网

在二层，这个传统商业最不好处理的楼层。Colette Mare选择了女性主题Ladies Life。

Colette Mare业态落位 | 来源：项目官网

这个业态并不罕见，但在做法上，却和国内把整个楼层做成少淑或者设计师品牌女装的操作不同，而是展现出了日本现代商业“精耕细作”的特征。

Colette Mare · 2F· 品牌 图自CM官网

Colette Mare把钻戒、珠宝、衣袜、帽饰、美容等业态整合在一起，规划了精致女性从早到晚、从护肤美容到衣着穿搭，从娱乐健身到家庭生活的“一天”。

对女性消费完整一天在时序上的多维度切面，催生了每一个切面下的实体店落位，使得业态的布置更人性化，自然也更容易促成消费。

在继续探索的过程中，我们发现这种“生活提案式”的布局方法，不仅体现在品牌店铺的组合上，也体现在具体经营的货品陈列中。

从一楼乘扶梯往下，是住友商事旗下的食品超市Summit Store。

Summit超市货架陈列

目光所及的生鲜、熟食、烘焙区域井井有条，卖场适度缩减了通道宽度，同时采用较低的货架，使整体给顾客琳琅满目、乱花迷人眼的感觉。

分区对应设置的彩色灯光与顺色顶棚，则又让不同区域的食品在视觉体验上呈现出最佳状态。

Summit超市货架陈列

国内大部分超市陈列遵循的是卖场逻辑，即从商家角度出发，把高利润、季度打折促销的产品摆放在显眼位置，安排销售人员在吆喝着让你去买，有氛围有销量，消费者的注意力也会在第一时间被吸引。

但在Summit，则是站在顾客的角度，按照消费的习惯，重构了超市的陈列空间，给顾客安静自在、却又在潜移默化中被引导的购物体验。

比如，在咖啡的分类陈列架旁边，不是奶茶和其他饮料，而是焦糖饼干等小零食。这便是考虑到咖啡爱好者可能也要寻找最好的咖啡伴侣。

Summit超市中咖啡与饼干并排陈列

读到这里，可能有读者会想起“茑屋书店”，同样秉承着“美好生活提案场所”，将书籍和相关的生活用品、礼品等综合排列，带来了极具场景感和消费冲动的优质空间。

看来，这一模式不仅仅出现为茑屋所垄断，而是为整个日本实体消费界所吸收、实践，并且在各类更新改造中不断提高。

03

MarkIs：让人流连的美好空间

开业时间：2013年6月

开发商：三菱地所

位置：日本神奈川县横滨市西区3-5-1号

建筑面积：约11.6万平米

购物中心面积：4.3万平米

楼层数：地下4层，地上6层

MARK IS MINATOMIRAI是与横滨的“港未来站”相连的一处商业设施，以“生活娱乐商场”为主题，引入约190家店铺。

在其官网上，项目方介绍其愿景是“为持续增长和支持其成熟的城市，创造新的价值”。

从剖面图不难看出，与诸多日本项目类似，这是一个纵向布局的购物中心，地下4层、地上6层。其高区的空间利用和业态选择，有不少有趣的地方。

MarkIs剖面图 | 来源：项目官网

项目5层是日本最大的商业“屋顶菜园”，每年种植50多种蔬菜和草药，还包括了县内培育的果园植物“湘南黄金”。

围绕这一菜园，商场方还会定期开展活动，让顾客参与种植和采摘，满载而归。

MarkIs楼顶户外花园

4层区域则带来了别样的惊喜——东京燃气（Tokyo Gas）的“企业展厅”。

MarkIs平面导视图 | 来源：项目官网

展厅落位动线端头，与顶层露台的休闲绿地和商业内部休憩空间相接，自然形成了一个寓教于乐的多元社区空间。

MarkIs平面导视图 | 来源：项目官网

与其说是展厅，这里更像是一个“生活体验中心”。

Tokyo Gas Show Room | 来源：自摄

东京燃气不仅在这里举办各种展览、活动和烹饪课程，同时也借空间向民众普及燃气工业发展历程，燃气在家庭居所、市政公共设施中的各种应用场景，以及遇到煤气泄露该如何自救等实用贴士。

Tokyo Gas Show Room | 来源：自摄

展厅还专门设置了顾客服务中心，免费提供关于企业文化或者燃气知识的讲解。一个遥不可及的巨头企业，因为这样的空间展示，变得亲切、具象又可及。

Tokyo Gas Show Room | 来源：sdl.co

在对这一业态内容充满好奇的同时，我也感慨这就是创新招商策略的体现。

从传统商业纬度的租赁逻辑出发，“租金”是租户最敏感的因素之一。而运营方通过调整思维，利用项目的区位和定位优势，吸引入驻企业打造了一处与消费者充分互动的企业展厅。

租金成本转归于企业文化、品牌宣传的费用，这就极大降低了租户对租金的敏感度。同时，也会鼓励展厅企业能更积极地与市民连接，把空间运营起来。而不是简单地像是租了一间办公室出去，看似租金高了，实则氛围冷了。

燃气展厅丰富的服务内容 | 来源：项目官网

我不知道，最初在引入东京燃气企业展厅的初衷是否仅为了高楼层商业的去化。但至少当下看来，这样的做法附带收获了舒适的空间设计和人群如织的美好景象。我们的游逛体验，也因为这样的副产品而获得了幸福感。

此外，有别于常规的商业逻辑“最好的位置要通过高租金创收”，MarkIs项目则从人的需求出发，把商店高区景观最好的位置，留给了消费者作为休憩的公共空间。

MarkIs公共空间

那些紧靠巨型落地窗的景观位，没有被处理为各种花车、快闪店的黄金位置，而是设立了舒适的沙发座椅，旁边还配有小茶几。

享受了低区的购物体验后，或者社交聚会后，客人们可以在这样开放式的空间没有负担地“停留” ，从而更放松的“交往”。

人们惬意在MarkIs公共区域休憩

现场，我们观察到不少客人会主动地往楼上走，不是为了购物，只是为了有一处好视野、好放松的歇脚点。

我想，“把公共空间留给客人”，更长远的意义是这样的“浅交往”空间不仅增强了人们的创新力，同时也提高了个体自我完善的效率。

好的商业项目即是社会修复的体现。商业最终要回到人的本源——人的生活方式、人的温度、人的情感、人的未来!

04

结语

城市更新从来不是颠覆式的创造，而是基于在地文化和人们的生活习惯进行生活方式的再升级。

在横滨，我们见证了一座经历20年的开发，以“环保都市”为基本方针而建成的集摩天楼群、观光、购物、游乐中心、会议中心、帆船的环境优美的未来都市。

横滨未来港

海风拂面，这里的产业集聚与商业集聚，这里的旧址复兴与消费迭代，都对未来都市规划有很多借鉴意义。后续，我们也将持续关注，期待与您共行探索商业曼妙！