来源/观点网

作者/潘玲宣 

继共同在北京拿地后，香港置地与招商系的合作又以新方式展开。

12月11日消息，招商局物业联合怡置物业于北京新设物业公司——北京招置物业服务有限公司。

企查查信息显示，该公司成立于2023年12月7日，注册资本185亿元人民币。公司经营范围包括物物业管理；建筑物清洁服务；专业保洁、清洗、消毒服务等。该公司由怡置物业（香港置地）、招商局物业（招商积余）分别持股50%。

由此，香港置地在与招商蛇口、首钢共同拿下北京市石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018、019、032地块后，又与招商积余在物业管理方面建立起合作关系。

合伙拿地开公司

今年9月26日，北京市石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018、019、032地块以底价52.5亿元成功出让，竞得人为北京首怡科新置业有限公司。

该公司由北京首钢建设投资有限公司持股60%，北京怡置京西房地产开发有限公司持股40%。后者由北京瀚置汇璟管理顾问有限公司、招商局地产（北京）有限公司分别持股50%。其中，北京瀚置汇璟管理顾问有限公司由置地(香港)投资有限公司间接全资持股，招商局地产（北京）有限公司大股东为招商蛇口。

拿地的合资公司也是今年8月10日刚刚成立，注册资本55亿元，经营范围包括房地产开发经营、停车场服务等。

若以上述持股和实控关系来算，首钢集团、香港置地、招商蛇口分别对应持有合资公司60%、20%、20%。

石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018、019、032地块毗邻首钢园，该地块土地面积约6.84万平方米，建筑控制规模约19.14万平方米。据规划指标，该地块1609-019、1609-014为R2类居住用地，地上建筑规模合计约12.47万平方米，建筑限高80米，绿地率为30%。

同时，文件备注指出，这两处居住用地用于建设国际人才社区，主要面向国际化年轻人。1609-019地块含社区卫生服务站1处，社区养老服务驿站（含托老所和老年活动站）1处，社区助残服务中心1处，社区管理服务用房1处，室外运动运动场地1处。1609-014地块含室内体育设施1处，建筑规模不少于700平方米。

1609-032、1609-018均为F3其他类多功能用地，地上建筑规模为64385平方米、2316平方米。其中，1609-018号地块要求做好与地铁首钢站、北辛安站出入口的衔接和一体化设计，统筹考虑地铁进出站交通组织流线与项目人行交通组织流线，预留并做好项目与地铁站点的换乘接驳条件。

此前曾有媒体报道，今年石景山区全面落实京西行动计划，携手首钢集团等单位推动2023年度20项重点任务、57项重点项目和41项重要活动落地，其中首钢怡和合作项目（石景山区1609街区新首钢核心区项目）被纳入第二批拟供应商品住宅用地项目清单。

在拿地后不久，香港置地又合作成立了新公司——北京招置物业服务有限公司。从经营范围来看，该公司主要负责物业管理；建筑物清洁服务；酒店管理；家政服务；环境卫生管理；停车场服务等，并不涉及房地产开发相关事项。

同时，根据地块挂牌文件，若竞得人为联合体或非北京市企业的，应在出让宗地所在区（县）成立一家能够独立承担责任的项目公司，进行该出让宗地的开发建设（自用除外），并按照有关规定申请相应的房地产开发建设资质。

综合来看，该公司更多可能是服务于项目建成后的商业办公部分。

185亿暗藏决心

值得玩味的是，185亿元的注册资本并不是一个小数目。

2022全年，招商积余营业收入130.24亿元，同比增长26.19%。彼时业绩发布会暨投资者交流会上，招商积余定下2023全年营收156亿元的目标。而在今年上半年，招商积余营业收入较上年同期增长23.58%，达69.78亿元。

185亿元对于招商积余来说，超过过去一年任何一个阶段的收入。

北京招置物业服务有限公司于2023年12月7日成立，由怡置物业服务有限公司、招商局物业管理有限公司分别持股50%，对应认缴出资额92.5亿元。即便如此，这个数字依旧超出招商积余今年上半年的营业收入。

不过，从公开资料来看，自2014年新公司法修订后，注册资本已从“实缴出资”变为认缴制，注册资本的实缴已经没有期限承诺限制和认缴最低限额。也就是说，在注册公司时不需要当即缴纳全部认缴的出资，可以延后几年或十几年，在一个长期限内实缴到位即可。

也因此，许多公司在注册时会将注册资本填高，之后再分期缴纳。这样操作也就造成注册资本的“虚高”，注册资本的数额高于公司实际所需。这种情况下，当公司经营发生重大变故时，公司债权人有权要求按注册资本缴纳出资，用以偿还债务。

注册资本并非越多越好，也不是越少越好。相关资料显示，如果公司想要承接更大的项目，也需要及时去匹配符合要求的注册资本。

此外，对于存在注册资本虚高的公司，也可以采取减资的方式来处理，只是相对而言，减资的程序要更复杂。

北京招置物业服务有限公司的注册资本是否存在“虚高”还难以断定，不过185亿元的注册资本可能也反映双方对此次合作的坚定决心。

股权穿透后显示，北京招置物业服务有限公司的两位股东怡置物业服务有限公司、招商局物业管理有限公司的实控人分别为置地(香港)投资有限公司、招商局积余产业运营服务股份有限公司。

从公开资料来看，双方并无过多交集。不过香港置地曾与招商蛇口有过合作经历。

自1997年进入内地市场，香港置地的脚步始终不疾不徐。

起步在重庆，2009年，香港置地与招商蛇口共同接手弹子石片区，将其打造为包含购物中心、街区、滨江广场、写字楼、SOHO以及住宅的总面积150万方的综合体，并命名为“长嘉汇”。2016年，重庆长嘉汇购物公园开业。

此外，双方还合作项目重庆中央公园项目，涵盖“购物公园、独栋商务、商业街区”三大产品系列，推出首座集艺术时尚街区+独栋办公形态为一体的生态办公新空间中央公园里。

在南京，香港置地、招商蛇口、碧桂园共同打造了越城天地。该项目地块原为2017年南京地王，经395轮竞价达最高限价，竞现房销售后，最终被招商以总价98.1亿摇号竞得。之后由招商、碧桂园、香港置地合作开发，由南京盛香园房地产开发有限公司投资160亿建设。

越城天地集居住、酒店、商业、公园、博物馆等多重物业形态于一体，倒是与9月北京石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018、019、032地块有相似之处。

事实上，从香港置地在内地的发展历程来看，“合作”是一个极为重要的关键词。据不完全统计，在香港置地过往合作方中，不乏招商蛇口、华润置地等具备国央企背景的企业，也有旭辉、碧桂园、仁恒置地等民营企业。

就在近期，也有市场消息称，此前三方合作拿下的北京石景山首钢园地块住宅部分案名确定为“元玺”，或为香港置地“元系”和招商“玺”系的结合。商业部分将由香港置地操盘，打造为高端商场，住宅部分则由招商操盘。

这也将是香港置地在京参与打造的首个住宅项目。

新公司的成立，或许将是香港置地与招商系合作的深化，也是双方共同在北京市场的进一步探索。