来源/大河财立方

撰文/杨霄、王宇

1月20日，新田360广场郑州国贸店（以下简称360国贸店）北区开业。

这是自2021年8月新田置业从大商集团手中收回商用物业后，新田商业接力完成的新作：既有南区商场与新增北区商场完成合体，实际经营面积约15万平方米。不仅使其本部“母舰”的形象得以重构，且具备了与同业竞对重新掰腕的体格，在郑州花园路商圈不再“矮”人半头。

重构后的360国贸店，或将把郑州购物中心存量盘之间的竞争推向新高度。

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360国贸店超2倍扩容

刚刚过去的周末，360国贸店所处的郑州关虎屯一带，各方向人流从地面堵到了地下。

360国贸店在解决了单店规模超2倍扩容后，赶在龙年春节前投入运营。

以二次元人物巡游、国际街舞赛作为开场卖点，不难看出，这个90后潮人心中的“老Baby”，依旧坚守“年轻、时尚、潮流”的市场定位。

以“新年行龘运 祥瑞发财年”为主题的美陈设计，以及琳琅满目的年货街区拉满了年味儿。在商场中庭，一块充满科技感的动态大屏高居C位，成为最抢镜的“显眼包”。超大的春联、新年福袋、“出戏无界”潮流艺术展、DIY流体熊彩绘、《这是苹果吗》插画艺术特展等，不时传递出小惊喜，让沉寂了许久的360国贸店重新热闹非凡。

不过，考量一家购物中心对目标客群的号召力，仍是品牌及商品。

据了解，全新亮相的360国贸店（北区）入驻约110多个品牌，其中首店品牌进场数量约占42%，包括威可多城市首发旗舰店、YPL郑州城市首店、MEET HOUSE河南首店、iME河南首店、手作谷物茶饮全国首店谷予清田、霸王茶姬3.0旗舰店等。

此外，人气品牌MMM手作研究院，以及笛莎、鎏年照相馆、三叠纪爬宠、末日十一区鬼屋等年轻人喜欢的社交空间也成为人群集聚点。

新田商业公布的数据显示：周末两天，全新亮相的360国贸店（北区）客流总量约30万人次，销售总额约3000万元。

无论是人潮涌动的商场、长时间排队等候的地下停车场，还是关虎屯地铁站下饺子般的客流，都或能佐证新田商业在消费市场的号召力。

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重构360国贸店≠AB合体“焊航母”

消费者对升级后的360国贸店感受丰富且立体。

这里不仅有场内新店开业的锣鼓喧天，也有正在赶工装修店铺的电钻齐鸣，还有不时路过的未完成“填空”的围挡……既往经营的南区与新增的北区在品牌与内容的连接上还不够丝滑。“逛的时候确实有点恍惚，一度怀疑到底是不是正式开业了。”大学生王震（化名）向记者表示。

对新田这样成熟的商业操盘手来说，出现这种AB合体“焊航母”的情况属实不应该，但也需客观看待。

从条件维度看，360国贸店由最初约4万平方米扩展至约15万平方米，刷新了新田商业操盘“最大号”综合商业体的纪录。

此前，该公司既有操盘最大单体店纪录，是13万平方米的360绿地新都会店。但该店开业数年的业绩并不乐观，未能托起新田商业当年对其期许的“旗舰”之志。正因此，新田商业能否驾驭10万平方米以上购物中心，在河南商界人士看来仍是个问号。

另一方面，新田商业在去年上半年决定启动360国贸店（北区）改造，却在夏季才正式对商场主体施工及品牌招商。短短半年时间，既要改造并填满近10万平方米的北区商业体，又要对既有南区商业体查漏补缺，还要解决南北两区经营错位，对这届操盘手及运营团队无疑是场严峻考验。

再从环境维度看，新田商业激活360国贸店北区、再塑金身是急需。

这里是新田置业站到河南地产界“头排”的立旗之地，也是新田商业起家的大本营。但数年间，正弘城、万达坊凭其优势，对花园路商圈客流强劲虹吸，让360国贸店深感焦虑。

2021年新田置业对“租客”大商集团下逐客令，拿回360国贸店（北区）物业。南北两区合体的蓝图已经备好，但待新田真正动手时却遭遇了诸多波折。既包括新田商业新店外扩遭遇疫情冲击，也有高管震动及资金链的窘迫，还有它曾引以为傲收购的上海华侨城0’mall项目“让渡”给了华润等。

一位了解新田系的业内人士称，新田系并非没有考虑让北区物业继续轻资产运行，只因寻找“新租客”一直无果。

因此，新田商业重构360国贸店，其核心诉求至少有三：其一，在大本营立起旗舰店，在同商圈形成规模对抗，并夺回客流；其二，用实战消弭此前遗留的负面评价，既要在品牌商面前打出新形象，也要保住轻资产输出这只新饭碗；其三，“地产+商业”双轮驱动的新田系，在当下投资环境中，只有打赢商业这张牌，才能将地产业务引至安全区，并且获得开拓新项目的机会。

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郑州商业开打存量盘“翻新”战

新田商业重构360国贸店，是近年来郑州市场大型商业体存量盘“翻新”的又一新例。

过往3年，各路资本在郑州商业存量盘的投资动向非常清晰，且从投资数量上并不逊色于同期新入场的商业盘。

在已开业的“翻新”项目中，既有二七商圈的亚细亚卓悦城（原亚细亚商场）、数轮更名的郑州家饰佳生活广场（前CITY·大融城），也有中原区的T10·探十里购物中心（原大商新玛特桐柏路店），金水区的尚座中心（前身是筹备十多年图书馆）、万达坊（前为建业凯旋广场），惠济区的信万广场（YOYOPARK购物公园）等。

不仅如此，河南省内有多个“待翻新”的大型商业体项目已有启动迹象，如已打出“明牌”的丹尼斯，既有大卫城2期（前北京华联商厦二七店），也有筹划中的CBD七天地项目重构。此外，坊间有传闻，郑州、洛阳两城的正大广场，以及升龙置业郑州某宗物业，均已在接洽新的合作方。

郑州市场商业存量盘“翻新”规模放大的现象，主因或主要来自三方面：

其一，实体零售市场竞争升级，同质化对抗加剧，倒逼各竞争主体走入规模化竞争，把单体商业战舰越造越大。从控盘方角度看，新田商业对360国贸店扩容，是为了在花园路商圈重新夺回控制权；丹尼斯在数年前吞掉原北京华联二七店物业，谋划出大卫城2期，是为在二七商圈保持一家独大。

其二，实体商业竞争的核心是店网资源的竞争，开店选址的先决条件是区域覆盖人口数量及消费力。相比城市新增商用物业，旧的同类物业虽有“落后”缺陷，但后者无可复制的优势是地理位置、人口密度及市场成熟度。更重要的是，疫情期间，大商、百盛、沃尔玛、家乐福、北京华联等不少商业项目闭店，导致许多既有商用物业出现价值贬损，为后续“接盘侠”创造了机会。

其三，郑州的购物中心虽仍在角逐翘楚，但打法也将更为多元。如，社区型、家庭型、功能型、特色主题型等已在国内市场出现领先样本，以及新的数字化技术持续引入，业态细分及新技术都将为旧的商业物业构建新生的机会。

郑州购物中心领域已打响了新一轮竞争，既有单体门店规模的对抗，也有综合控盘实力的较量。先入场的丹尼斯、新田、万达、华润、正弘等，与新入场的银泰、吾悦等，或将同业市场推送至“混战模式”，孰优孰劣，拭目以待。