出品/联商网

撰文/小酒

对于商业地产行业而言，2023年是喜忧交杂的一年，地产开发商仍然面临多重压力，消费也并未迎来期望的报复性消费，但商业人通过积极调整和创新，不断夯实内功，提升精细化运营。其中一些商业依旧迎来高增长，在业界和所在城市持续产生广泛影响力，引领着商业的进化和新消费生活方式。

同时，商业是高度竞争的行业，竞争也催生了商业的加速自我迭代或蜕变！

据联商网不完全统计，2023年共计377个商业项目惊艳亮相。其中有哪些开业项目凭借运营硬实力、应变和创新能力，实现口碑与业绩双飞的高质量发展，助力城市美好生活，引领行业可持续发展？

为树立标杆商业典范，促进城市商业繁荣，引导行业正向发展，联商网根据“坪效”、“增长率”等指标整理出《2023年度高质量商业项目TOP30》榜单。

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中大型和小体量平分秋色

对于商业地产项目来说，体量选择是开发过程中的重要一环。小体量商业因面积小，具有开发成本低、客流密度高的优势，但同时也伴随着功能受限、业态受限的弊端；大体量商业则意味着有更多的选择，可以吸引更多的业态及品牌入驻，打造规模经济竞争力，但相对应的是，大体量意味着巨大的成本开支，实际操盘和运营的难度较高。

但从榜单来看，体量不是项目成功与否的关键。

从商业体量上来看，入选的30个项目的商业建筑面积共367.4万㎡，平均单体商业建筑面积约12.2万㎡。

商业面积在10万㎡以下(含10万㎡)的有12个，包括南京鹏欣·水游城、杭州余杭万达广场、上海松江印象城、长寿·旭辉里、合肥百货大楼等。其中长寿·旭辉里、合肥百货大楼面积在2万㎡以下，长寿·旭辉里商业面积不足1万㎡，仅有8850㎡。

商业面积在10-20万㎡(含20万㎡)的项目有12个，包括上海正大广场、中航城君尚购物中心、首开龙湖北京熙悦天街、北京朝阳合生汇等。其中，北京朝阳合生汇位居第一位，面积在19万㎡以上，上海南翔印象城MEGA紧跟其后，为19万㎡。

商业面积超过20万㎡的项目有6个，分别为杭州湖滨银泰in77、龙湖苏州狮山天街、兰州中心、福州东二环泰禾广场、SM厦门和南通CBD大有境。其中，福州东二环泰禾广场面积最大，为34万㎡，南通CBD大有境、SM厦门位列其后。

从商业项目体量来看，入选的商业项目中，小体量商业和中大型商业体数量相差不多，基本平分秋色。伴随着由增量发展向存量发展的转型，我国商业地产已经迈入了精细化运营阶段，运营成为各商业项目比拼的关键。

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创新才是持久成功的秘诀

商业发展变化日新月异，从理论上来讲，最新开发的商业地产项目迎合市场发展，契合当代审美，准确捕捉目标客群的核心需求和前沿动向，因此更具有竞争力。

然而从榜单开业时间上来看，入选的30个项目的开业时间大多集中在2011年至2020年阶段。

具体来看，入选项目中2000年以前开业的项目只有1个，为合肥百货大楼。

2001年～2010年期间开业的项目有3个，分别为南京鹏欣·水游城、上海正大广场和SM厦门的一期和二期。

2011年～2020年期间开业的项目有22个，包含中航城君尚购物中心、杭州湖滨银泰in77、泉州中骏世界城、北京朝阳合生汇、南通CBD大有境等项目。在这22个中，其中8个在2011年～2015年间开业，剩余14个在2016年～2020年间开业。

2021年之后开业的有4个，分别是首开龙湖北京熙悦天街、上海松江印象城、宿州苏宁广场、长寿·旭辉里。

从入选的商业项目来看，即使从客观角度，最新开发的商业项目更具有竞争力，但近年来一些老牌商场也频频验证了“创新才是持久成功的秘诀”。

以中航城君尚购物中心为例，在项目落地之后，紧跟市场变化，不断坚持创新。2021年5月，中航城天虹购物中心正式更名为中航城君尚购物中心，并完成店招更新全新亮相。公开资料显示，“君尚”系天虹数科商业股份有限公司旗下高端商业品牌。

本次更新，中航城君尚购物中心紧跟潮流，为项目赋能做出了一系列规划。例如主动拥抱年轻Z世代消费客群，引进新业态新模式，在项目中增加新潮互动体验，提升项目活力，赋予年轻DNA。

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优质项目背后的赋能者

每一个优质项目的背后都站着经验丰富的操盘团队，而这点从榜单中也可看出。梳理榜单发现，涉及印力集团、龙湖商业、银泰集团、凯德集团、万达商管等多家知名商业地产开发商。

以印力集团为例，旗下共有上海松江印象城、上海南翔印象城、杭州金沙印象城三个项目上榜，是运营商中上榜最多的地产企业。

三个项目中最新开业的是上海松江印象城。尽管开业只有两年多，但却交出了令人满意的成绩单。公开资料显示，自2021年年底开业，在实际经营期不满一年的情况下，其总销售额超过18亿元。2023年12月，上海松江印象城二期启动建设，将通过地下行车道、地面、地上天桥等连通方式与一期项目有机结合，建筑面积约40.5万㎡，有望成为上海体量最大的商业综合体。

上海松江印象城二期效果图

龙湖商业共有2个项目上榜，位列第二，分别是龙湖苏州狮山天街和首开龙湖北京熙悦天街。龙湖苏州狮山天街是龙湖商业布局苏州的第一座天街，开业之后，通过优化品牌业态、焕新空间吸引力、延伸空间场景服务等方面的努力，成为苏州城西的商业核心；首开龙湖北京熙悦天街是龙湖商业在北京投入运营的第六个商业项目，与首开股份联手打造，秉承龙湖“空间即服务”战略，从“阳光生活新空间”的定位出发，不断满足并挖掘新生代消费者的消费潜力，为其创造更加丰富精准有趣的消费内容。

此外，银泰商管集团旗下的杭州湖滨银泰in77在去年表现亮眼。据了解，2023年，杭州湖滨银泰in77年度销售额首次突破百亿元，达到102亿，涨幅高达30%，成为继杭州万象城之后又一个跻身“百亿俱乐部”的杭州商业综合体，杭州也因此成为全国第二座拥有3大百亿商场的城市。

写在最后

竞争愈发激烈的商业地产存量时代对商业经营提出了更高的要求，商业项目面临着精细化运营的关键难题，商业空间除了具备基本的消费功能外，还需要提供娱乐、社交、健康等多维功能。

从另个角度看，精细化经营也是硬币的另一面，是突出重围的关键。正如上榜的30个高质量商业项目，无一不是以变化拥抱变化，不断强化精细化运营，从而在竞争中脱颖而出。

除了精细化运营，商业地产经营者们还可以从变化中汲取新的思路，打造自身核心竞争力。