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撰文/陈宁辉

年初，一则“上海暂停新建商场、写字楼等商业类项目审批”的言论引发商业地产圈的激烈讨论，随后有业内人士表示该消息不实，后面也无进一步的官方消息露出。 

实际上，即便消息不实，在目前的存量时代下，存量改造和城市更新是主旋律，市场确实也需要几年的时间消耗。而如果消息属实，近几年上海的市场增量也不会少。

一位业内人士告诉《联商网》，该政策几年前北京也出台过，但近两年北京仍然有不少新项目供应，目前上海在四五年前批复的一大批项目正在建设，未来三年的新开商业项目规模并不会受影响。

在刚刚过去的2023年，联商网统计的数据显示，上海有26个新开商业项目，而这一数字在2024年还会被刷高。 

据联商网零售研究中心不完全统计，2024年上海至少有46个商业项目入市(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业面积超279.3万㎡。

疫情以来最高，同比2019年仍下滑 

在最终能实现46个项目全开的情况下（按照以往经验，实际开业量会有所缩减），对比2019年到2023年的实际开业量数据，2024年有望是2020年疫情以来最高的，不过相比疫情前的2019的51个开业量还不足。

从体量情况上看，主要以5-10万方的中大型和2-5万方的小中型为主。面积在15万方以上的也就荟聚、GATE M西岸梦中心两个，更别提超大型购物中心。某上海商业地产研究人员表示，上海现有的存量对大多数区域而言已经足够，极个别新区的商业配套还未完全到位，但五六十万方以上的超大型购物中心十分稀缺。

非市中心板块渐热，各大名企抢入

各个区域的表现上，浦东新区最突出有11个项目计划新开，随后是徐汇区和宝山区。整体上，黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区以及浦东新区的外环内城区组成的上海市中心区开业数量少于非市中心区。

典型如炙手可热的宝山。从2023年开始，华润万象生活拿了南大丰翔路TOD项目，印力接管宝乐汇将打造宝乐汇印象城，金地入主宝山美兰湖，招商蛇口更是在去年年末压轴拿下宝山顾村近18万方的大型TOD项目（暂命名为“潘广路招商花园城X+”）。一方面是因为相比其他区域，宝山的商业相对洼地，但未来开发的潜力十足。另一方面，诸如宝山高铁站、吴淞创新城建设、11条轨交总规划以及人口规模扩大等发展利好下，未来的宝山不可限量。

而这也是目前整个上海商业发展的缩影。在市中心日渐饱和的情况下，城郊商业有巨大的开发价值。

这也不难理解，为什么2024年的开业计划中，市中心板块的总体数量要弱于非市中心区域。

打破标准的新商业物种众多

“商业看魔都”，一些的商业模式基本也都是从上海开始流行。上海商业市场的多元性和创新性，是其他城市都要学习的，这点毋庸置疑。当然，上海本身的资源优势，也是其他城市无法比拟的。

从2024年的规划中可以看到，一方面是轻资产数量不少。比如上海奉贤经发大有界、宝乐汇印象城、松江合生新天地、奉发古华庭、锦和越界原力方、佘山星辰·旭辉里、EKA·天物、金悦乐方、葫芦斗广场一期、长兴阳光天地、世博天地、浦发三林印象汇、浦发唐城印象天地一期。

▲印力签约的浦发三林印象汇

另一方面，在“非标”商业领域不断创新，有不少区别传统购物中心的新商业模式。如招商蛇口重点打造的邮轮主题商业上海·海上世界、艺术人文街区EKA·天物、滨水文旅和剧院商业特点的华之门Gate M西岸梦中心、主打娱乐主题的乐高乐园无限缤纷里、公园式商业的保利奉发古华庭、体育型创新综合体盛邻MALL等等。

消费模式和需求的变化，新的商业生态不断出现，一则能满足不断升级的消费需求，二则给存量市场带来新的活力和创新，并积极推动行业更良性的发展。这点，上海似乎一直在做着表率。

同时在今年计划新开的一些商业项目中，有不少值得重点关注。

上海·海上世界

上海首个邮轮主题滨江商业中心

作为招商蛇口商业旗舰产品线，海上世界是上海首个邮轮主题滨江商业中心，亦是招商蛇口“X+商业”理念的再次落地。雄踞长滩音乐厅至海军上海博物馆约6.8公里岸线的核芯位置，是上海国际邮轮度假区重要一环。

上海海上世界将再一次打破常规购物中心思维，塑造符合吴淞百年底蕴、邮轮港城文化特色的商业场景，以 “邮轮+商业”、“酒店+商业”、“运动+商业”、“艺术+商业”等多元商业模式，创造更充裕的空间、更饱满的情绪和更丰富的故事，为吴淞注入潮趣X+的鲜活能量，也为消费者，打造城市文旅、微度假及日常消费的超级目的地。

三大特色空间筑造更多有潮性的活力氛围——三层的空中连廊化身艺术长廊，成为艺术展馆和潮流街区，在这里可以感受来自全球各地的新潮时尚；屋顶花园将作为微度假露营中心，打造一个漫赏江海星空的浪漫空间；在户外广场打造的滨水文化长廊，则会以美食、城市运动、体育竞技等不同主题的形式呈现，随时提供新鲜的趣味乐趣。

徐汇万科广场

3.0版POD的URBAN CARPET城市地毯

徐汇万科广场总体量约10万方，定位“URBAN  PLAYGROUND都心玩乐聚落”，为都心客群打造一个以“运动+“串联多元社群共建的都市玩乐场，探索专属于徐汇万科广场的“理想生活方式”,约7万方生态绿轴为徐汇中城打造“URBAN CARPET城市地毯”。

项目围绕“运动、亲子、商务”三大主题，布局“CHIC兴趣集中营、COZY自然陪伴所、CHILL精神治愈场”三大亮点业态矩阵。

CHIC-兴趣集中营：营造运动社交、潮流格调的CHIC氛围感，引进运动户外城市旗舰店、社交型潮流休闲品牌、设计师买手集合店、品牌秀场空间等。

COZY-自然陪伴所：营造亲子陪伴、朋友聚会、宠物社交的COZY氛围感。打造室内室外的溜娃空间、面向景观外摆的西餐轻餐、结合绿轴的宠物公园和球场跑道、城市露营营地等。

CHILL-精神治愈场：营造泛娱乐化的CHILL氛围感。围绕休闲放松的诉求，引进LIVEHOUSE、潮流文化展、各类主题市集、沉浸式密室、电玩电竞、品质KTV等。

目前，项目已引进MOREPRK云中滑板秀场、生态主题MELAND CLUB旗舰店、FUNDOLAND反斗乐园π、ALDI奥乐齐、星聚会KTV等实力品牌。

徐汇万科广场是上海万科TOD开发与运营实践的最新迭代，是探索未来多种复合功能汇集的POD综合体的创新落地。POD，即TOD+PARK，是以便捷交通主导和公园生活主导双重引力的都市生活方式。

GATE M西岸梦中心

全球滨水文旅商业

Gate M西岸梦中心由华之门打造，位于高速发展的上海西岸地块。自上海百年水泥厂中蓬勃新生，是全国城市更新的重点项目，总建筑面积高达16.2万m²。在充分保留历史文化的同时，构造“三纵三横、城水过渡”的优越滨水建筑动线。

作为西岸的商业新聚力，Gate M西岸梦中心将展现一个突破常规、大胆组合多样业态与资源的“全球滨水文旅商业”新旗舰，打造“尽享滨水购物体验，穿梭城市多元生活”的理想购物中心。

上海荟聚

全球范围内单体投资金额最大的荟聚

上海荟聚购物中心项目选址于西上海交通便捷地带，临近地铁2号线的淞虹路站，项目总投资达到80亿人民币，总建筑体量超过43万平米，商业面积超过21万平米， 可租赁面积达12万平米，停车位大于2500个。

以 “感应生活”为理念，上海荟聚将携手宜家家居和超过350家品类丰富的精选品牌租户，邀请消费者来到东方传统哲学与斯堪的纳维亚美学相结合的聚会体验空间，感应激发生活灵感、悠享生活品质和社交休闲的身心体验。

业态与品牌规划上，将设置15个大型主力店空间，与宜家家居携手成为虹吸源源不断客流的多核引擎。业态组合上涵盖时尚、餐饮、亲子、娱乐、科技、悦活等多个生活面向，致力于为中产收入人群打造一个具有国际标准的，注重顾客体验的，适合家庭和朋友聚会，休闲，购物的一站式超区域“聚会体验中心。

上海奉贤经发大有界

公园式品质生活中心

上海奉贤经发大有界位于上海市奉贤区南桥镇中心，项目总体量3.8万m²，以半开放式街区为空间布局，包含地下一层、地上五层。

项目以“区域品质生活中心”为定位，聚焦项目周边核心消费客群的多样品质消费需求，从“生活体验场”“潮流夜生活”两大差异化特色出发，打造运动健身区、全龄儿童活动区、休闲区等功能区域，为亲子家庭、年轻客群等提供社交、娱乐、放松、休闲的聚合场所；同时结合四季景观、林荫跑道等景观，加大在商业景观艺术性上的塑造力度，焕活区域新生活。

宝乐汇印象城

印力的北上海商业首秀

自印力上海与宝地资产于2023年10月正式签订合作协议后，“宝山宝乐汇”正式更名“宝乐汇印象城”，并迎来整体调改。

上海宝乐汇印象城项目落位于宝山区政治、 经济、文化中心地带，三面临街，西侧毗邻宝山区商业主轴——牡丹江路。项目总建筑面积共计10万平方米，共分地下两层和地面六层，周边地区10分钟骑行范围内常住人口约20万人。改造后，预计新引入160多家品牌。

宝乐汇印象城将持续深耕宝山区域，不断精磨产品，以更年轻化、更具活力的形象焕发崭新魅力，为宝山淞宝板块带来全新的商业动能和更多消费选择。该项目预计于2024年第二季度全新亮相。

奉发古华庭

公园式商业漫步街区

上海奉发古华庭项目地处奉贤核心地块，为“南桥九景”之一，也是奉贤“南桥源”城市更新首发商业项目。古华庭依傍12万方五星级公园古华园，以新中式建筑对望古典园林，通过设计语言将公园融入有尺度变化的商业街区。青瓦砖墙、街巷弄里，构筑虚实相生的感官体验界面，叙述着当代语境下独具奉贤地方特色的场域空间，匠心打造10万方POD精品街区商业项目。

古华庭立足公园式商业漫步街区定位，规划有前庭·自在生活地、中庭·城市向新力、滨水·四时烟火气、独墅·琥珀光影色四大板块。项目将引入区域首发品牌，并着力于本地品质商户孵化升级。同时，将基于在地风物及非遗文化打造主题体验空间，传承并延续城市记忆，构建“最奉贤”生活聚场。

EKA·天物

老厂房的艺术生活新章

EKA·天物位于浦东金桥，其历史可追溯至1869年的旧海关浦东工厂，铭刻着一代人关于上海开埠的记忆。项目整体改造由本哲建筑设计创始人蒋华健先生，及Wutopia Lab创始人俞挺先生担任总规划师/建筑师，对园区内四十余栋建筑进行重新梳理和设计，在保留厚重历史底蕴的同时融入艺术元素。

园区内30+独栋建筑错落有致，全铜堡垒、黄色集装箱、纯白欧式小楼......每一栋的形态和材质都各不相同。昔日老厂房华丽蜕变成艺术街区，集文化艺术、生活美学、设计展览等于一体，延承城市记忆，也给了现代都市生活全新的启迪，可以说是上海城市更新样本之中极具个人特色、审美情怀与商业创新力的典型案例。典型如全国首店十八度雨林巧克力、上海首店赤红Livehouse、德国高端灯具Paulmann、浦东首店LENBACH FOUNTAIN 兰巴赫、黑珍珠入围餐厅蟹尊苑、W Coffee等品牌已入驻。项目已于2023年年中开始试营业。

友邦金融中心

剧院艺术综合体

友邦金融中心商业是一座建筑面积约4.6万㎡联动约1.4万㎡国际专业剧院的主题商业，可满足顶尖剧目观演、休闲生活社交、品质生活享受。项目以人文艺术为核，是城市文化标签与新生活方式策源地，亦是城市人文艺术爱好者的友好体验目的地。由多元业态组合，从餐饮、社交、艺术观赏到运动生活体验，都能在这里实现。加上圈层文化活动加持，向高质量的精致城市生活方式看齐，无论是家庭时间、朋友聚会还是商务宴请，这里是满足全场景需求的集合地。

项目将引入近百家各具特色的品牌，打造丰富的消费场景，其中文化体验类业态占比46%，其余业态包含餐饮、运动休闲、零售，伴随多家优质品牌的携手入驻，将打造成为当代人文艺术商业的新标杆。

花木时光里

文化艺术综合中心

花木时光里是保利发展联合浦开集团于陆家嘴核心区打造的40万方城市人文综合体——保利浦开金融中心的裙房商业，约4.7万㎡。

项目与上海博物馆东馆“合体”规划设计，零距离国家级博物馆，周边辐射上海图书馆、东方艺术中心、上海科技馆、世纪公园等高能级文化地标，以“文化握手”的运营理念，将协同区域内独有的文化与艺术资源，让商业空间成为陆家嘴核心区文化输出的又一载体，旨在让文化艺术走进城市公共空间、走进商业空间，走进普通大众的日常生活。

花木时光里以“____目的地”为定位、“雅致、艺术、趣野、灵感、探索”为核心关键词，围绕办公精英、都市中产、年轻活力族三大主力客群重点拓展文化艺术、精品零售、高端运动、星级餐饮等多元业态。目前已引入日本最潮当代艺术画廊中国首馆——NANZUKA ART INSITUTE南志阁艺术中心、高端运动康体品牌TRACTION上海首店、意大利精品百货GISA国内首家国际时尚生活体验馆等主力店。