来源/独角Mall 

进入第三季度，深圳的商业市场也热闹了起来！

近期，宏发商业在深圳的第二个商业项目、社区型商业产品线“仟里食家”在宝安首次亮相，就吸引了不少关注。

不同于宏发商业的前作“宝安大仟里”，仟里食家“场”如其名，以“食”为主，也是洪浪北片区首个以美食为主题的社区商业。

从商业体量来看，仟里食家约3万㎡，以街区+Mall的模式，是商圈内典型的小体量商业；

从品牌来看，仟里食家引入了50+品牌，开业率达到了98%，其中包含Top City家庭主题乐园、唱吧麦颂KTV深圳首店，陈大户看家面、最佳拍档茶餐厅、Yi iveen、湘西婆婆砂锅湘菜宝安首店等品牌。

坦白来说，作为社区商业的仟里食家，不管是体量还是品牌，在宝安商圈里并不算特别有吸引力。

为什么还会想要聊聊这个项目，是因为从仟里食家的身上，我们再一次感受到了当下商业市场里的小体量商业，一方面正变得越来越“接地气”，另一方面则是，餐饮的比重也越来越高。

社区商业，越来越靠“吃吃吃”了？

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强化餐饮、弱化零售比例

社区商业越来越“接地气”

存量商业时代，卷定位、卷招商、卷品牌、卷活动已经屡见不鲜，现在随便逛个商场，都能看到不少品牌首店的围挡。

从近些年的趋势来看，对于小体量商业或者城市更新商业项目而言，想要“出圈”，要么在定位上就足够吸引眼球，走非标商业的路径，比如8月初在上海开业的中国首个可持续商业综合体HAI550，以独特的非标属性吸引了一波眼球。

但也有商业，或是有烟火气，或是足够接地气。比如前面提到的新晋开业的仟里食家，或者去年9月开业爆火的上海鸿寿坊，再是2022年1月开业的广州时代芳华里CR8等项目。

在零售业态疲软的当下，瞄准逐渐复苏且相对具有消费潜力的餐饮业态，无可厚非。

根据国家统计局数据显示，今年上半年，全国餐饮收入达到2.6万亿元，同比增长7.9%，总体上继续保持了较快增长态势，而且增速也比商品零售额快4.7个百分点，对社零增长的贡献率达到了22.8%。

显然餐饮已经成为拉动社零增长的重要主力，越来越多的商业也在迎合这样的消费需求，社区商业尤甚。

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仟里食家——

社区型美食主题商业

仟里食家一方面以食为主，压缩了零售业态的比例。

项目引入的50+品牌里，餐饮品牌占比达到了70%以上，餐饮品牌既有八合里牛肉火锅、湘西婆婆、大榕树下、四季椰林等重餐，也有云味馆、老碗会、老乡鸡、美颐美鲍汁排骨、肯德基、喜茶、星巴克、霸王茶姬等轻餐、快餐、茶咖品牌。

在零售业态上，商场引入的也是好特卖、名创优品等客单价较低的品牌，另外，就笔者的现场观察，商场没有服饰零售品牌。

在体验业态上，B2层引入了K+SHENG凯胜潮玩娃娃屋，L3、L4层也引入了Top City家庭主题乐园、健身房品牌247Fitness、麦颂KTV等。

另一方面，在开业活动上，SP促销的优惠力度也很大。

比如正餐50团100，轻餐20团40，而且在开业当天，这些券都已经被提前抢光了。

不过仟里食家也面临着较大的商圈竞争力。项目舍弃“高大上”的内容，不与周边的商业项目直接竞争，可能也正是基于项目有限的商业实力。

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上海鸿寿坊——

“精致烟火气”社区商业

鸿寿坊商业体量约1.5万㎡，主打小而美的消费体验，在城市当中构筑“精致烟火气”；是既要精致，又要“接地气”的典型代表。

来源：大众点评

从业态布局来看，鸿寿坊塑造了一个“去零售化”的商业环境。项目在开业之际就引入了51家上海或区域首店和13家上海首店。根据大众点评显示，目前项目有70+品牌，其中餐饮品牌的比例达到了85%以上。

不仅有意大利菜跨界日料的SANDO上海首店，玩转酒精与艺术三川上CHUAN3上海首店、创新湘菜馆湘椒华东首店等品牌，瑞安还自己孵化了美食生活方式品牌FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集。

除了餐饮业态，就是生活配套。包括本地社区小超市荟森生鲜，健身房品牌超级猩猩，LANN蘭泰式古法按摩，BeautyBlossom肤疗中心等品牌。

瑞安也趁着鸿寿坊出圈之后，以12.06亿的价格卖掉了鸿寿坊项目65%的股权，接手者则是大家人寿。

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时代芳华里CR8——

“商务型+社区型”商业

于2022年开业的广州时代芳华里CR8，也是商务型+社区型商业的典型代表。

时代芳华里CR8商业体量约2.7万㎡，主打精致社区型商业。在开业之际，项目品牌的区域首店率为60%，包括风靡全网的KTV星聚会黑金店、宝藏新潮粤菜木棉、文通冰室IP店、TOP TOY概念店、COMMUNE、大鸽饭等品牌广州或番禺首店。

从大众点评来看，目前项目拥有75个品牌，其中餐饮品牌达到了47个，餐饮比例高达63%。既有炙柒、COLINMINT简悦厨、鳗事如意、客语等重餐大店，也有M Stand、Commune、PAIX COFFEE、一点点、奈雪的茶等茶咖品牌，符合商务和社交需求。

来源：项目官微

在零售业态上，则有蔚来中心、TOP TOY、名创优品、屈臣氏、有家便利店等品牌；在生活配套上，则引入了丝域养发馆、启然肌肤管理中心、悠然普拉提、喜逸24小时健身等品牌。

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放弃过度包装，顺势而为

或许也能寻得商业新出路

这些小体量的社区商业，也给到了我们一些启示。

一来是放弃过度包装。有时候非标商业固然吸引眼球，但并不是所有的商业都有像瑞安这样的底气和实力做好非标，大部分社区商业可能还是“常规”玩法；针对周边的客群，以更加接地气的角度切入，放弃过度包装，也不失为一个商业进场“点”。

二来则是顺势而为。在消费降级的大环境下，消费者的消费习惯也是越来越注重实用性与功能性，在这种情况下顺势而为，顺应消费者的消费需求，明确的给到消费者实惠或许才是更重要的。

值得关注的是，过于依赖餐饮品牌，确实会为商场带来较强的引流效果，但餐饮品牌不管是租金水平还是客单价，都是弱于零售品牌的。这也意味着商场可能会陷入“旺丁不旺财”的窘境。

不过，如何斟酌，还是需要看商场具体情况了。