为什么出彩的“非标商业”寥寥无几?
出品/联商&商业夹生饭
整理/季枫
编者按
当下,“非标”之风盛行于商业地产圈,但真正出彩或者能称之为“爆款”的项目却寥寥,想要打造一个成功的“非标商业”,注定比标准商业要难得多。
联商&商业夹生饭曾在第12期节目中讨论过“非标商业是不是一道伪命题?”,10月31日晚间19:30,联商&商业夹生饭第23期节目延续了“非标商业”这一话题,深入探讨了“非标商业的成功秘诀”。本期节目邀请到了浙江国大集团商业板块负责人俞雷先生,与商业夹生饭三位嘉宾一起交流了上述话题,碰撞出了诸多精彩的观点。
作为深耕商业地产数十年、投身“非标商业”多年的资深专家,俞总对于今天的话题是十分有发言权的。他认为,“非标商业”的概念用反差度、认可度、平衡度、可持续性4个标签来定义,整体而言,“非标商业”的打造可以提炼出六步方法论,并在此基础上动态迭代。
以下是俞总对于“非标商业”的几点经验心得:
一、概念分析:“非标”的几个标签
反差度、认可度、平衡度、可持续性
1、反差度:从9个维度来综合性体现反差度,越多的维度有反差,反差度越高,非标越明显:概念、定位、模型、建筑、氛围、内容、业态、社群、传播;
2、认可度:
并不是“非标”了,就好了,也不是与众不同就是成功;
需要有自己的特色,这个特色还要能受到目标消费者的认可;
3、平衡度:
要得到各合作伙伴、利益相关方的认可;包括周边居民(扰民)、业主方、投资方、运营方、社会环境、媒体、商家、消费者、周边项目和主体(学校、其他产业园)、属地政府(税收)、有关部门(消防、治安压力);
4、可持续性:
有认知锚点又有特色;
如何在地化和连锁化结合,有生命力;
从流量变留量;
这个目标消费群体的可得数量,能支撑项目的规模,并且能够可持续;
二、“非标商业”的整体考虑
1、整体的六步方法论:是否“非标商业”,商业的逻辑是一样的,都需要:模式模型、客群细分、定位故事、核心价值、业态规划、主力店落位;
模式模型:整个商业体的综合模型建立,明确方向和模式。
客群细分:做好消费者测试,同步做好租户访谈,非全客群项目做好客群细分,选择合适切片来指导后续工作。
定位故事:理清在市场竞争环境中的定位,并定好主题、讲好故事,做好宣发。
核心价值:寻找并明确差异化,形成核心价值点,给商户进驻和顾客进店理由。
业态规划:所有模式、定位、主题、客群的深化和具象展现落地。
主力店落位:引流利器、定位落地、主题呈现。
2、在六步方法论基础上,仍需动态迭代:反思、探索、复盘、调整;
三、“非标商业”的几点感悟
标准项目下限高,上限低,确定性强;
非标项目下限低,上限高,确定性弱。
对于俞总的实践真知,范老师十分认同。他指出“非标商业”的运营有自己在天然禀赋之下的运作模式,虽然有的“非标商业”红极一时,但网红不能长红,非标商业不能依赖炒作,商业的经营要回到客流、营业额、租金这些基本面上。
一起听听范老师的见解:
“非标商业”是一种商业的特征,其运营有自身的特点,本期节目就是想把这些要点一一揭秘。
首先,“非标商业”的来源,一般不是故意设定,而是因为建筑是旧改项目,或者在野外绿化率比较高的区域,或者是属地文化比较强烈可以融入等等,也就是利用这些天然的要素,融入到商业的硬件中,使得商业从建筑开始就独树一帜,成为“非标”;
其次,“非标”的运营更是有自己在天然禀赋之下的运作模式。比如,国大商场有“国大一小时”,这是根据定位和覆盖人群,去选择有意思的题目,进行讲解或演绎,提高商场的定位认知,进而提升消费者的有效转化率。当然,这个过程是不断探索的过程,不断调整,寻求有效的表达。
最后,有相当的“非标商业”红极一时,但经年以后,网红不能长红,渐渐零落。因此,“非标商业”不能依赖一时的“打卡”,因为打卡的内在需求是每次不同而不是消费力的长久。“非标商业”也不能依赖一时的炒作,因为商业的经营毕竟要回到基本面上,就是考虑客流、营业额和租金。
本期节目俞雷总对于国大商业的操作,从当初建筑怎么“拼合”,中庭只有60方;到建立自己的IP系统(还在不断演进中),到吸引租户的参与等,无不体现着“非标商业”的操作精髓,值得回看、咀嚼、体味和学习。这是一个操盘手的解答,是来自实践的总结和体会。
在“标准”与“非标”的选项里,凯胜老师认为,能做标准商业,非标商业就不会是首选,“非标商业”的难度可见一斑。他表示,“非标商业”成功靠的是长期主义的耐心与深度经营,刻意“非标”就是哗众取宠。他同样认为,“非标商业”要遵循商场经营本质,呼应消费者与商户视角。
凯胜老师的具体主张如下:
我的主张:“非标”成功是长期主义的耐心与深度经营。
一、 “非标”不是主旋律,刻意“非标”就是哗众取宠。
“非标商业”热潮至今超过二年,九成商场倒闭说明:不重视经营,就是耍流氓!
再次强调,刻意操作网络与平台话题,除了烧钱,就是开资本的玩笑。
商业的困境,解决方案当然不是非标商业。仍是商业本质:
A:核心客群针对性:也就是掌握Consumer Picture。
B:品牌组合满足性:也就是呼应客群需求的品类与品牌组合。
C:四赢平衡性:资本方、商户、消费者、员工都有利益。
所以,“非标商业”就是商业的丰富性,存活就是遵循商业的本质。
二、 成功多个面向,重视收益的长期主义。
商业就得赚钱!
A:为了长期收益,可以牺牲短期利润。
B:可以玩转流量,流量必须变现。
经营核心商圈居民的长期黏着性。刻意通过网络话题带来的客流总会降温,最终仍是周围居民养活商场。
持续调整与应对。商场存活就是应对竞争者、消费者需求变化、品牌迭代与周期,并建立持续性收集能力,调整业态、品牌、服务、设施等。
所以,又说了一次,“非标商业”仍遵循商场经营本质。
三、 结论
若能做标准商场,请放弃“非标商场”选项。
重经营,呼应消费者与商户视角。
您正在考虑“非标商场”?请放弃!或是先冷静三个月,然后,放弃!
对于当前大热的“非标商业”,宋老师显然也听到了不少质疑声,他提醒到,“非标”不是目的,不能为了“非标”而“非标”。关于“非标”到底是噱头还是趋势,他坚定地选择后者,他认为,商业本来就不该有一个所谓的“标准”,但“非标”也要遵循商业的逻辑,而不是天马行空地玩概念。
以下是宋老师对“非标商业”的辩证看法:
怎样做好“非标商业”?
既然是“非标”,就是没有可遵循的标准,也意味着很难去“抄作业”,那么对于做好“非标商业”的难度自然也就更大。
首先是要具备长期思维,任何一个商业的运营,都是需要一定的周期的,如果说在前些年,由于消费市场的旺盛,商业还有可能短期内获得良好的收益,那么现在的市场形势下,想要做好一个商业,不仅困难增大,周期也会延长。
所以首先要明白商业的运营是一个长期行为,特别是没有先例可循的“非标准”商业,必然要经历与市场不断磨合的过程,不是一个一蹴而就的事情。
其次,“非标商业”需要更全面更系统的专业度,无论是定位、招商还是运营,“非标商业”可能都没有成熟的经验用于参考,在客户层面,“非标商业”瞄准的是更精准的细分市场,这就要求不仅要选对核心客群,而且对于此类客群的消费特征,也要有更深刻的理解。
招商也是同样的道理,因为“非标商业”,也意味着业态与内容更加独特,所以传统的品牌库形式就不会太适用,虽然“非标”不排斥连锁品牌,但也需要更多小众与个性化品牌,这对于招商团队会是一个巨大的压力。
运营一个“非标商业”,模式与传统商业也会有更大区别,例如在推广层面,对于活动形式、推广渠道以及传播方式,都要有更创新性的思考。
其次,“非标”不是目的,不能为了“非标”而“非标”,商业的核心还是满足核心客群的真实需求。相比前两年说起商业必称“非标”,对于一些“非标”商业的质疑多了起来,很多商业叫好不叫座的情况,也让很多商业人在反思,“非标”到底是噱头还是趋势。
个人认为,“非标”一定是趋势,商业本来就不该有一个所谓的“标准”,但“非标”也要遵循商业的逻辑,而不是天马行空地玩概念。
(本期完结)
下期预告:“商业创新至死?”,敬请期待!
关于联商&商业夹生饭栏目简介:
“商业夹生饭”是由范唯鸣、张凯胜、宋若嘉三位知名商业地产专家联袂组成的新奇特组合,在过去近两年的时间里,以直播会友的方式吹起了行业交流新风——三个“老男人”的商业侃大山,不定期邀请行业嘉宾空降交流;是一场老友叙旧,也是一场商业talk show,更是一场头脑风暴。
如今,商业夹生饭已登陆联商网,在更大平台上做覆盖面更广、更有影响力的分享和传播。这无论对于夹生饭的进一步发展还是联商网内容生态的建设,都具有里程碑意义;对于广大粉丝用户而言,也将为之带来全新的内容体验。
目前,栏目平均以半月一期的频率在联商网官方微信视频号上播出,每期一个讨论主题,由三位老师轮流主持。自2023年11月9日开播以来,已播出二十三期。
欲回顾更多往期节目,请点击专题:【联商&商业夹生饭直播精彩回顾】
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