“温州民间资本绝不会撤离上海。”在有关温州“热钱”下一步走向的议论愈演愈烈之际，香港知名房地产商、温州天高房产营销顾问有限公司总经理张应联近日抵沪，向记者明确表达了他对“热钱”走向的看法。
据温州市统计局提供的数据，1999年以来，温州房地产开发投资从1999年的44.91亿元发展到2002年的112.60亿元，平均年增长率为35.9％。2002年房地产增加值为33.5亿元，占全市GDP总额的3.2％。但张应联并不同意温州民间资本炒作楼市的看法，在他看来，准确地说，温州资本蜂拥上海，主要是为移民置业之需。当然，由于温州民间资本向上海以及周边地区转移幅度较大，速度也较快。而且，由于温州楼市均价已达7000元，而上海均价尚且停留在5180元，因此，从表象上看，容易被理解为一股炒作行情。
目前在全国各地分散着160万温州人，以经商办实业为主。这些温州客商通常都拥有百万元以上的资金。而温州人天生就有购置房产的习惯。因此，在外经商的温州人，紧随投资行为购置多处房产的情况相当普遍。
据称，外出经商的温州客商总共达160万之巨，其中，20万左右的温州商人把上海作为投资创业的主战场。一项统计资料显示，包括正泰、德力西在内的温州十大著名民营集团，个个都在上海征地办厂。据粗略统计，善办实业的温州人，在沪创办的成型企业超过5000家。更有人称，在上海这座中国经济规模最大城市的GDP中，不下5个千分点的贡献源自温州商人。
张应联是一名土生土长的香港人，对温州房产市场的了解却有10年之久。早年毕业于美国加州大学获双学士学位后，一直从事房产营销行业，先后创作了200多个楼盘营销经典案例，成为业内颇负盛名的营销实战专家。在他看来，温州人在上海办大中小市场、商品市场、机电市场、普通市场、高档市场等，这些投资举措的背后，实际上催生了一个新的居住群落在上海涌现，“没有哪一种投资行为，能够像创办市场这样把投资与置业两种行为如此紧密地联系在一起，从这层意义上说，温州人是典型的新上海人。”
20世纪80年代后期，一批温州乐清人在上海北京东路开办了100多家低压电器商店。当时，许多上海媒体将这条街称为“上海的温州街”。从此，温州商人成为上海普通百姓都极为关注的特殊群体。
1995年，又有一批来自乐清的老板，来到上海开办轻纺市场，总占地面积达460亩。这些温州客商采取滚动开发的方式，先后投资25亿元，渐渐地使这一市场发展成为具有经营全国性轻纺专业商品的大市场。现在，这座市场日人流量已达到2万人次，日成交额超亿元，还成为中国商品交易市场检测点。
2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的新闻在上海的大街小巷不胫而走。原来，在上海七浦路上新建的五大服饰市场中，温州老板投资建设了两个市场，总投资额达到4亿元，分别为兴浦服饰批发市场和新七浦市场。兴浦市场从2001年的10月开业后短短的半个月时间里，每个摊位的年租从10万上涨到15万元。新七浦市场一期工程共设1000多个摊位，其中，被温州人买走的竟达近500多个，大半个市场成了温州人的天下。
2001年10月，温州青年企业家按照国家标准设计、高品位、高起点规划建设，在上海创办国际汽车城商贸中心，于2001年启动并投入前期运作。该项目总投资10亿元,占地1000多亩。
2002年，一批来自温州下辖的贫困县———泰顺的企业家，在上海创办首家超大型鞋业材料产销基地,占地1820亩,总建筑面积达18.7万平方米,总投资额6亿多元。有关统计资料显示，商场招商情况良好。
2002年5月，温州平阳的企业家在普陀区创建上海国际包装印刷城，用地达600亩,总建筑面积达48万平方米,成为上海十五计划重点发展的物流中心。这座印刷城总投资近2亿元,算上二期、三期工程，总投资将达10亿元，有望成为华东地区乃至全国包装印刷业规模最大的专业流通基地。市场专家预计，建成后可引进200多家企业，可提供1万多个就业机会，包装物流交易额将达30亿元。
温州市总商会的一个分析报告印证了张应联的看法。这份报告透露，目前在全国各地分散着160万温州人，以经商办实业为主。这些温州客商通常都拥有百万元以上的资金。而温州人天生就有购置房产的习惯。因此，在外经商的温州人，紧随投资行为购置多处房产的情况相当普遍。
新一代温州商人大多已完成资本的原始积累，当他们开始进行新的投资行为时，他们的视野和眼光已经比上一代人大大提高了。他们需要寻找新的区域，新的城市，新的文化，这就必然带来他们对投资发生地的谨慎思考。
温州客商为何对上海市场情有独钟？张应联认为，简单地说，这首先是因为上海有概念，而温州人有钱。“温州资本奔上海是天作之合。”
张应联说，越往后，上海的概念越丰富，也越具有商机。2010年世博会、上海建设世界级城市等等，对于善于捕捉商机的温州商人来说，“上海几乎遍地是金。”常年在温州生活和工作的张应联在向记者描述温州人对上海的看法时，说了这么一句话。
他进而解释到，世界上还很少有哪一座城市对其他城市的投资者产生如此强烈的吸引力。记者在采访中了解到，明年2月27日至29日，温州产权交易中心将在温州国际会展中心举办第五届房交会，是有史以来温州首次开放的面积最大的时尚楼盘专展会馆。这次房交会同时也将是一次“海派楼汇”，会展主办者届时将举办首届上海时尚房产温州专展暨会议。许多原本要前往上海搜楼的温州投资者，到时就可以在家门口了解沪市大盘，足不出户，省时省力。据会议主办者透露，温州专展共设展位200个，而到12月21日为止，报名参展的展商已达100余家。
张应联十分看中项目、概念对温州资金的吸引力，他认为，奔着独特概念而去的温州资金，从本质上说就不是一种炒作资金。新一代温州商人大多已完成资本的原始积累，当他们开始进行新的投资行为时，他们的视野和眼光已经比上一代人大大提高了。他们需要寻找新的区域，新的城市，新的文化，这就必然带来他们对投资发生地的谨慎思考。显然，注目上海这样一座充满投资冲动力、文化亲和力的城市，很容易成为他们的新选择。张应联还补充说，“更重要的是，事实上，这也与他们的经济实力相吻合。”
温州闲置资金投资取向
温州民间资本近年来向外转移的趋势非常明显。据一项统计表明，在温州，个人资产超过1亿元的大约有260多人。
据银行方面的消息，温州储蓄存款余额在1000亿元左右。但据温州本地人士估计，温州的民间资金远不止这些。因为更多的资金流可能在自发的、地下的信贷循环中流通。另外，还有相当数量的在外经商的温州人可能就地储存自己的资金。因此，保守估计，温州实际的民间资金应该是上述数字的1.5—2.5倍左右，即在1500亿元以上。而在温州，现在大大小小的企业共有13万家左右，可供进一步配置的社会资源已经不多，这些民间资本很难再从实业方面有所作为，这批庞大的民间资金的出路问题就成了令人头痛的一件事了。长期以来，温州人崇尚实业，不喜欢单纯的资本运作，所以温州人炒股的并不多，这一大批民间资金没有流入股市，在温州本地发展空间比较小的前提下，很多民间资金选择了流往外地寻找机会。
在流往外地的资金当中，投资房地产业成为一个重要的方面。近一两年来，一批又一批的购房团涌向上海、北京、杭州等地，掀起了一轮又一轮的购房热潮，大量的资金流出温州。据估计，仅2002年，就有近10个亿的温州民间资金流入上海房地产市场。
温州房产消费能力分析
温州的生活费用在浙江已经属于最高的城市之一，如住宅价格据国家统计局温州市社会经济调查队调查2002年1－9月份一直维持在每平方米5000元左右，为浙江最高水平，比杭州高出800元，比宁波高1800元左右。
据温州市统计局对温州市部分中等收入家庭进行的问卷调查显示，中等收入家庭已成为温州消费市场上的主力。他们愿意买房买车，提升自己的消费层次。中等收入家庭的投资意向主要有股票、房地产、债券、期货等。
从温州历届的房产交易会上的交易额来看，2002年1月份迎春房展会，成交2.68亿元；2002年4月份春季房展会，成交5.25亿元；7月份诚信房展会，成交5.34亿元；2002年金秋房产展销会成交金额达7.93亿元。2003年7月5-7日温州夏季房产交易会，成交额为3亿多元及7月12-14日的温州产权交易会预售额为14亿，销售额为5.5亿元。虽上述数据含有水份，但这些节节攀升的势头表明，温州市房地产市场潜力仍然十分巨大，民间蕴藏着强劲的购买力，市民的投资观念相当强烈。闲置资金随着温州房价升幅过大过急以及温州人投资意识为全国之冠而均以外地楼盘作为出路，尤其现在上海、杭州等大城市升值空间较少而温州资金更偏向较次城市发展如江苏、福建省等。
来源：《国际金融报》 （责任编辑：康民）
