联商网消息：穆健玮，国内商业及商业地产界知名的策划运营专家，现任北京和美商地投资管理有限公司(北京和美商业地产运营机构)董事长兼总裁。穆健玮董事长领导的“北京和美商业地产运营机构”是国内城市综合体首家实战型全产业链全程运营服务机构，专注于“订单式复合商业地产”及二三线城市综合体的策划规划和全程运营服务。为二三线城市发展城市综合体，注入全新的策划力量和品牌商业资源。荣获“2011年度中国商业地产最佳服务商”荣誉。穆健玮本人也连续荣获行业评选的“2010年度中国商业地产杰出经理人”、“2011年度中国商业地产卓越推动人物”大奖。

　　
　　“北京和美商业地产运营机构”总部在北京，成立至今短短两年时间，业务已经扩展到北京、河北、陕西、山西、内蒙古、山东、江苏、安徽等地，并与多家大型区域房地产开发企业建立全面战略合作，所服务的项目近20多个，项目总营建面积过2000万平方米。

　　作为一家专业服务机构，北京和美商业地产运营机构主要为区域商业地产及城市综合体项目提供项目策划定位、概念性规划设计、商业规划设计、可行性研究、国内外品牌主力店定制、招商代理、销售代理，委托商业运营、投资管理及物业租务服务，以及项目投融资服务，人才培训等服务。

　　穆健玮董事长凭借二十八年的商业行业工作经验及行业资源，迅速吸收国内外商业地产核心技术和发展经验，与国内外一线品牌零售企业建立了广泛的合作联盟，打开了二三线城市综合体全程运营服务领域，短短两年时间，一路攻城略地，项目达到20多个，参与营建面积过千万平方米。在行业传为佳话。联商网记者在穆总百忙之中，终于得以对他进行了专访。

　　联商网：和美商地“专注于二三线城市商业地产的全程策划和运营管理”，请问为什么不是一线城市?这个目标的制定有什么特殊考虑?

　　穆健玮：一线城市的商业地产及城市综合体已经取得比较充分的发展，而二三线城市正处于快速的发展中，对于城市综合体的策划规划、投资管理、招商运营有强劲的需求。所以，我们确定了专注于二三线城市的发展战略。这个目标的制定考虑了三个方面的条件和目标

　　第一、二三线城市对于城市综合体策划经验、规划技术和业态规范的需求。二三线城市综合体发展，主要是城市土地利用和城市功能方面，需要合理进行用地平衡、城市功能定位、城市活动空间定位、建筑产品定位、开发强度及空间利用方面的综合考虑，同时，更多的是要在城市集约化的土地利用和开发中，实现成功的安置和创造新的活力社区、就业机会和商业贡献，这方面专业性很强，二三线城市多数开发商不具备全国性房地产开发商那样的垂直一体化专业机构，就需要和美商地这样的专业的综合运营服务商提供专业服务，这是我们抓住了市场需求的根本原因;

　　第二、二三线城市对于招商资源的需求。现代商业业态、主力店品牌资源、国际国内一二线品牌资源，正在迅速向二三线城市扩展、下沉，如何进入新的城市规划格局、如何选址、如何实现“订单式商业地产”，这些需要我们在前期策划和项目规划设计中进行事前综合的定位和策划。这有大量的工作要做在项目选址和开发建设前面，包括项目前期的策划规划、项目中期的业态组合和深化设计，项目后期的运营管理。

　　第三、二三线城市的城市综合体建设，需要进行全产业链的服务统筹。二三线城市发展综合体需要优选设计机构、代建商、各类服务商、材料设备提供商，这方面本地开发商经验和技术能力不够，需要我们进行全面统筹，这需要较深的行业资源和技术经验，没有实战经验和成功案例的磨砺，很难做好项目统筹。我在这方面积累的资源和经验正好满足了这些开发商的需求。

　　联商网：二三线城市商业地产项目的操作上和一线大城市有何不同?二三线城市商机无限，如何规避商业地产通病和陷阱，例如一线城市高人气的品牌是否应该照搬到地级市，一线城市的成功项目的建筑设计、业态配比、营销推广是否同样适合地级市等等?

　　穆健玮：一线城市发展城市综合体的优势，一是刚性需求强大，二是城市规划在前。而二三线城市则很不一样，越往下面城市，城市规划不是很完善，做一个项目几乎是项目规划与城市控制性规划同步进行，这需要我们对城市有足够的调查和了解，要结合实际城市化进程、区域及社区人口消费特性、项目产品的租售留平衡等，进行综合考量。同时，涉及旧城改造或新城建设的难题更多，这需要因地制宜的破解，这里有很强的社会责任。二三线城市人口流动性、购买力水平、商务需求不如一线城市，但其投资需求、集中商业、特色商业等可以立竿见影，这些都需要具体在项目中去分析，前期策划定位和商业规划设计工作，是建筑设计替代不了的。

　　二三线城市开发商做项目喜欢到处看，拍脑袋，然后找设计院不断改，缺乏专业性和系统架构。其实，需要真正有开发经验的专业策划公司进行系统的前期策划定位，其专业性是项目成功的保障。在此基础上，才能较为有把握地进行设计工作。做到项目产品策划定位和概念性规划设计同步进行，减少后期设计错误。

　　商业地产项目最后达成方案设计，是集商业地产投资管理、商业市场调查、主力店商家规范、商业业态规划、建筑规划设计、建筑产品设计、商业景观设计等多项专业人士的智慧而完成，既是创作型的前瞻性工作，又具备很强的科学严谨性。需要严格多方参与的设计方案评审制度。

　　二三线城市商业地产开发商往往急于回收资金，快速的产品去化，这是通病，也容易造成极大的项目风险。我们在做城市综合体时，很注意进行用地的综合分析，在控制性规划、产品配置、业态组合、租售留平衡、租售比、投资管理、建筑方案上进行反复的组合和匹配，在开发顺序和去化比例上，进行精细测算和营销评估。比如，住宅与公建和商业的比例，商业主力店品牌和体量的对接等，这些更多是投资管理的内容，控制资金的投入和产出。如果把销售产品称为现货的话，商业地产要最终持有部分经营性物业，这是期货。我正在辅导开发商学会做这种现货和期货的统筹。

　　我们也正在把更多一线城市的一线品牌引入二三线城市，这是趋势。首先是城市生活方式和生活水平的提高，需要这些品牌。在引进这些品牌的过程中，当然要有创新和改变，要适应新业态新品牌的供应链管理、市场支撑、消费培育过程等，不能简单移植。这方面，我们是和主力店一起进行精确的具体的市场调查和选址确认，这得益于我多年与沃尔玛的合作开发经验。

　　联商网：您怎么看待目前商业地产市场烂尾现象?对规划定位和招商运营无法准确、有效对接这一现象您有什么感触?

　　穆健玮：二三线城市商业地产发展分三个阶段，2002年到2006年是一个阶段，比较初级，象做平面几何，主要还是满足基础消费的零售业态;2007年到2010年，开始做立体几何，做综合体，满足商业、商务、住宅、交通、景观、环境等空间集约化应用;2010年以后，开始和国际高规范高水平接轨，开始做更复杂的微积分，做项目必须综合城市规划、城市运营和更深度业态深化，新的建筑形式、新的材料和工艺，新的策划思想，体验式消费形式等，在投资上，也更多体现了商业地产的金融属性和运作。

　　市场上有很多盲目开发的失败项目，也有很多烂尾楼，这是市场发展付出的代价，事物发展总有一个由低级到高级，由粗放到精细的过程。过去政府不懂，开发商蛮干，但现在政府在城市规划和城市运营上已经极大成熟，有比较规范的政策和法规进行控制，不足之处是政府对市场运作还是不够了解，这需要结合市场进行管理，未来，政府委托市场进行管理是必然趋势。这个意思就是，政府要注重市场需求的前期调查，合理调整和深化控制性立项，并更多委托有实力的开发商进行设定条件、设定内容的开发。

　　要充分认识到二三线城市规模是有限的，市场有限，城市空间有限，定位和设计尤其要精细。商业地产对地段和区位的敏感性远远超过其他类型的房地产。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。所以，我提出看项目，要把握商业三要素：商业环境、商业趋势、商业内容，在此基础上，确定差异化产品和业态布局。如何差异?要看消费环境的变化和消费趋势的支撑能力。

　　联商网：穆总在行业德高望重、经验丰富，是前辈，有近30年的行业经验，既有理论又是一个始终坚持一线打拼的实战型专家，在零售业IT、购物中心推广、沃尔玛商业综合体开发等方面都为行业做出了积极的贡献。你能谈谈你的经历和体会吗?

　　穆健玮：我很少谈个人经历。但要说经历，我可以说是行业发展的见证人和建设者。1984年，我大学毕业分配到国家商业部，一直从事商业行业的管理工作，见证了中国现代商业从无到有的过程，那时是计划管理向市场经济过度，管“购销调存”和商业基础设施建设，全国的商品都要通过计划进行管理。90年代后期，我到了部属企业做房地产，在深圳和上海、宁波积累了早期商业地产开发经验，但那种体制下的矛盾和企业治理无法持续创业。2000年，我觉得应该学习现代商业管理技术，到一线去，这需要极大的决心。我就到了富基软件公司，担任市场总监，后来做到高级副总裁兼首席营销官，我们先后开发了先进的POS-ERP商业管理系统，应用于主要的百货零售企业，如王府井、燕莎、武广、华润等企业，这让我积累了比较丰富的商业管理经验，积累比较多的行业朋友，至今他们仍然是这个行业的领军人物。2005年，我到深圳铜锣湾集团担任副总裁，主要进行现代购物中心的机制研发和管理升级，这段时间深入了铜锣湾的项目，比如，北京金源购物中心，重庆协信购物中心，郑州大上海城等，参与了具体的策划和组织，也发现了开发商初级阶段和成熟的购物中心管理之间的矛盾，对商业地产开发和运营有了一线的实践和整理，形成了一整套购物中心开发和运营管理的手册，有25万字，可以说是铜锣湾最宝贵的知识经验积累。2007年，我到了东方伟业投资开发公司担任执行总裁兼商业运营公司总经理，这是一家以沃尔玛为主力店，专注二三线城市商业综合体的开发商，在此期间，我们开发运营了沃尔玛最早的县域城市综合体，拓展达15个，从早期的第一代单店，到第二代、第三代、第四代城市综合体，体量也从早期的20亩、30亩，逐步做到100亩、200亩、上千亩，我始终在项目的最前线，足迹踏遍了八闽大地、长三角和内蒙大地，更多的积累了城市综合体的开发规划方面的经验。2011年初，我创办了和美商地，开始做第三方的顾问服务公司。因为认识到，二三线城市需要既懂商业、又懂地产，既懂投资，又懂建筑规划的专业实战机构，为更多开发商提供横向服务。

　　
　　联商网：和美商地是一家聚集了众多实战经验和人才的新型运营服务机构，从公司近年的业务开展角度来讲，商业地产运营机构作为第三方，您有什么经验跟大家分享?

　　穆健玮：和美商地作为一家第三方的运营服务机构，我认为不同于所谓的五大行和国内其他策划顾问机构，我们建立了全产业链横向一体化的服务模式。这个模式是按照开发商的全程开发运营过程进行专业服务。包括：项目开发战略定位、前期策划定位、中期商业规划设计及招商管理及销售管理、后期的商业运营。具体来说：

　　一是项目开发战略定位：在商业地产发展战略和投资策略上提供项目选址、用地取得和开发战略解码。

　　二是项目前期策划定位：结合用地规划、市场调查、产品规划、业态组合、投资分析，为开发商提供完整的产品策划、概念性规划和投资决策方案;

　　三是项目商业规划设计：结合项目建筑方案设计，为开发商提供完整的商业规划设计方案。

　　四是项目招商代理：结合品牌规划和战略品牌资源联盟，进行订单式复合招商服务;

　　五是项目商业运营管理：包括开业统筹和管理输出，人才培训等。

　　六是项目销售代理：结合租售物业，进行多种投资产品组合的销售管理。

　　我认为，第三方服务，不能是简单的项目定位判断和文案分析。更多的是参与项目全产业链的运作，就是实战、落位的能力，这是专业创造价值的原则。这也是我们的竞争优势。

　　联商网：请介绍一下贵公司的发展战略以及团队?公司有哪些主要的发展区域和合作地产伙伴以及零售品牌商?

　　穆健玮：和美商地的企业宗旨是为中国商业地产及现代城市综合体投资、开发、运营提供全程服务，以专业能力和诚信创造合作伙伴价值、股东价值和社会价值，实现员工与公司的共同成长。我们的企业愿景是“改善地产基因，成就商业未来”。这也是我个人一生的使命，这样需要整合更多高品质的人才和资源，创造高品质的专业价值。

　　我总结了自己的职业生涯的关键词，就是：专业、敬业、忠诚、和谐、美好、规范、责任。我认为，服务型公司的关键投资是对人才和团队建设的投资，我始终致力于建立一支忠诚、专业、敬业、规范而有责任感的专业团队，这成为和美商地的企业精神。和美商地的两位副总裁都是知名商业零售企业的原高管，新提拔的一位副总裁是一直跟随我五六年，有一线扎实功底的年轻人。还有一批总监队伍。和美商地可以说承继了二十多年的商业信用及行业资源，坚持在一线学习和广泛吸收国内外商业地产发展经验和核心技术。

　　我坚信“专业创造价值”这个理念，爱护客户要像爱护自己的眼珠子，才能赢得持久的合作伙伴和可持续发展的项目。

　　我们的发展战略始终是专注于二三线城市商业地产及现代城市综合体的全程策划和运营管理，成为高品牌价值的城市综合体运营服务商。

　　和美商地目前在河北、内蒙、山西、陕西、山东、浙江、安徽、辽宁与多家区域房地产开发商建立了全面战略合作，我们业务面向全国，目前已经扩大的数十人的规模，我们正在加快选拔行业各方面的优秀人才，老中青相结合，加快项目和人才的区域布局。以人为本，和谐至美。人才是第一位的。我这个董事长就是当好教练，培养年轻人。

　　要我谈发展的经验，我觉得还是那几个字：专业、敬业、忠诚。还有就是专注。这是我几十年商业工作经历，安身立命的基本原则，任何环境下，没有改变过。和美商地在发展过程中，我们的愿景是成为中国商业地产运营服务的一线品牌，这就要求我们拥有高品质的人才和高品质的职业服务成果。

　　做开发商时，我和国际国内第三方服务机构有过多年的交道。有的深度的东西，他们始终落不了位，这就是投资和开发过程中的一线设计和招商运营。这是我们的强项，我们有一支敢打硬仗恶仗啃硬骨头的队伍。这也得益于我在国家部委工作时养成的较强的组织工作能力。我始终认为，共产党的组织工作，有一套硬功底，善于学习，实事求是，苦干实干，这要继承和发扬。

　　在发展经验上，我们不是什么客户都做，我们只选择区域排名靠前的优秀的地产开发商进行合作。同时，我们的优势是懂商业懂地产懂投资懂建筑设计的团队，我们与国际国内多个优秀建筑设计机构建立了战略合作，与国内一线主力店品牌零售企业建立了全方位的合作。这两个上游合作联盟，为和美商地的品牌插上了飞翔的翅膀。

　　联商网：与开发商合作中通常遇到的最大的问题是什么?意见相左的时候您会不会极力说服对方按照自己的意见去执行?

　　穆健玮：与开发商合作遇到的情况很复杂。我把握一点，把利益关系讲清楚，界定专业价值，发挥专业协作的增益作用，就是所谓的做加法和乘法。商业地产的利益关系是什么?

　　商业地产包括有商业和地产两个概念，有四个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按四个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。

　　我们如何帮助开发商提供专业价值，有多种途径，比如：压缩土地成本，科学合理的产品组合、灵活高效的资金运作方案，通过经营成功实现物业增值，通过销售成功实现资金回笼。在这样的情况下，安排产品方案和开发计划，通过专业服务实现项目合理的利润。当然，在操作非常成功的前提下，夸张的利润也是可以实现的，但是，我们反对片面追求利润最大化。这一点上，不能一味满足开发商片面急躁的一些做法，而要真正为项目的合理开发和可持续发展着想。

　　商业地产管理运营专业化程度越来越高，要做到稳健和成功，需要做很复杂的系统化的专业控制和组织安排，专业管控什么?关键是土地、建筑产品、商业实现的配合。土地如何转变为房产(经济意义上的建筑产品)?房产如何转变为盈利性资产(经济意义上的商业)?对商业地产项目进行专业控制的投资商、运营商和服务商，需要把投资管理的意识牢牢落实到具体的技术性工作中。有了投资管理的经验和共同语言。这样开发商就很欢迎我们。有时候，我觉得，我最大的幸福，真是在行业在各个城市，都有一批精英朋友，一批有理想有抱负、重情厚德、脚踏实地的企业家创业者。

　　联商网：贵公司引以为傲的案例有哪些?请穆总介绍规划、招商过程中哪些难忘的点睛之笔。

　　穆健玮：我做过的案例，远的有北京王府井、北京燕莎、北京金源、北京国瑞城、重庆协信。近的有沃尔玛多个二三线综合体，福建鼓山、长乐、石狮、徐州、德清、镇江、南翔、包头青山、包头正翔等。和美商地近年的经典项目，专业市场类型有以红星美凯龙为主力店的城市综合体，如内蒙古巴彦淖尔闻都红星美凯龙城市综合体、辽宁朝阳万商红星美凯龙城市综合体;城市商业中心的有，如内蒙古呼和浩特海亮广场金宝街，定位在高端;社区商业如内蒙古呼和浩特市金桥开发区闻都广场;区域特色商业，如山西运城通宝城市广场，定位在高端特色商业;旧城改造的有西安土门商圈综合改造项目，等等。二三线城市的项目千差万别，情况不同。贯穿始终的还是专业眼光，专业经验，专业资源。加快项目的孵化和变现。

　　规划中难忘的很多了。经典的就是我与项目更多的是给政府提报，一般都是我们做策划方案，和设计院落实为概念规划，通过综合分析，上升到用地取得和控制性修建规划和项目立项。这个过程很精彩，也很激情。往往通宵达旦的干，一群人，开发商、策划单位、设计院，这种合作是我自己做开发商时养成的高效策划方式。

　　招商中难忘的是内蒙古海亮广场金宝街。我们做了深度营销的导入，叫“非凡尊崇·璀璨闪耀——海亮地产奢华之旅”。我们用在一线城市熟稔的营销方式，成功导入了优衣库、H&M等优势品牌，让消费者一次性熟悉这些品牌的消费理念和消费方式。也让品牌在第一时间与消费者建立感情。更多的时候，我们不仅仅是开商场，我们是在为消费者的品牌商家搭建舞台。这是我的营商观念。并且，得到了我们品牌资源联盟的更多合作伙伴，和我们一起，在二三线城市实现拓展和订制。

　　联商网：面对商业地产项目普遍招商难的问题，和美有什么对策?

　　穆健玮：招商难，项目不同，情况也不同。我们首先是进行项目解码，解出的筹码有多少?要老板认清楚，认账。也就是确定资产管理和财务收益的目标。然后，我们针对不同物业所有权、收益权状况，进行不同的招商安排。对于为开工项目，我们把定位深化、品牌规划、物业规划、运营规划、招商计划做在项目开发前期和中期。对于已经在建设中的项目，我们积极进行调整和商户对接。对于前期定位和产品规划出现严重错误的项目，我们也曾经坚决要求拆掉重来的，如镇江东方伟业广场，我们把这个项目2005年的规划否定了，最后把地上建筑物拆掉，完全重新规划建设。商业资源是项目成功的根本保障，一定要做在前面，尽量提前。对于很多已经建设的项目，我比较强势，坚决按市场规律进行改造和培育。

　　这一点我是比较强势，就如医生给病人看病，治病救人，不吃药，我也要开发商捏住鼻子吃下去。

　　联商网：我们都知道穆总很受开发商称赞，是实战派。我们想深入了解一下，穆总认为目前商业地产有哪几种运营模式?又有哪些风险需要防范?

　　穆健玮：商业地产运营模式无外乎：物业出租、物业出售、资产经营等。首先，物业出租，这种方式可以获得物业增值和持续现金流，要点是有效配置经营资源，强调业主、经营商、租户的共赢。商业地产投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱?还是把经营管理的钱一起赚?是赚最大化利润?还是赚平均利润?是赚短期利润还是谋求长远利润?据此设定科学合理的赢利模式。

　　再一个就是物业出售，商业地产的开发，租售比是个战略问题，商业地产的整体持有和分零出售要视具体物业情况和公司战略来确定。物业出售与统一招商的矛盾，可以通过向投资大户出售物业，并约定委托招商和委托经营协议来化解。具体要根据不同物业产权属性，事先制订资产管理目标、产权分割方案和委托招商营运管理协议。

　　商业地产开发需要大量的资金，所有开发的商业物业都由公司自己拥有产权，将会影响公司的发展速度。一方面，可以通过项目公司的资产剥离，引进机构并购或股权融资，实现长期持有，使物业进入资本运营。另一方面，可以通过物业的合理设计及不同业态业种的资产搭配，开发出的商业地产将附加商业价值，选择合理的时机分割出售，给公司带来收益。其中，特别要小心的是商铺出售，商铺的实际商业价值、商铺出售对整体物业经营的影响是一个不可改变的定量，弄不好就是硬伤。开发商要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

　　商业地产的资产管理是终极目标。商业物业的租赁将是商业资产管理的主要内容。商业物业是生产资料，其价值要通过40年的经营实现，因此项目后期的经营管理是物业保值增值的保障。持有型物业的资产金融化运作(如信托、基金)也依赖于资产的良性运营。因此，我们与开发商都通过成立项目商业运营公司来解决项目物业的持久经营管理问题。

　　进入城市综合体时代，多产品高度集约化，商业地产投资开发运营模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;更深度的做法还有是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

　　联商网：您认为现代商业建筑设计应该怎样发展下去?

　　穆健玮：建筑策划是建筑设计的依据，商业形态决定了商业建筑的形式，而商业形态取决于市场定位，而定位的实现，更是对于商业建筑设施及各种功能和物业要求的充分了解和组织策划。因此，和美商地受到国际国内顶级建筑设计机构的尊重和欢迎。和我们建立了战略合作。

　　商业地产进入了城市综合体时代。这是人类最高度复杂的物质产品策划和生产过程。这是商业地产根本的物质属性。格物致知，是最基本的原则。现代商业建筑设计要发展下去，空间无限，但要认真做好几个方面的工作。2009年，我在我的搜房博客写过一篇文章，叫《现代商业建筑设计的基本原则》，点击率达到100万次，讲了几点：

　　1、商业建筑设计首先要做好建筑策划。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。建筑设计的关键在应用。不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑规划方案，规划方案不同，投资产生的经济效益差异较大。

　　2、建筑策划的关键是掌握正确的方法论。不能“非此即彼”，不能“固执己见”，建筑设计单位更不能为了一己之利而投开发商所好，不顾科学实证。

　　3、全产业链协作很重要。在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。在投资立项中需要开发商与商业策划专家、品牌商家、建筑规划师、景观规划师、建筑设计师等进行紧密沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。建筑设计在商业里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品，建筑策划是真正的关键，图纸只是结论。

　　在奔腾的中国，建筑设计的方式、建筑师在建造过程中的作用都发生了改变。俗话说，“造一尊佛像，必须注入佛心”。这需要建筑规划和设计工作者认识到，如何用心，才能下力。

　　联商网：穆总真是挚爱这个行业，提起建筑规划和设计就总是充满激情。我们还想问一下，你认为城市综合体的开发和运营有哪些要点?

　　穆健玮：要符合四个原则，做对三个程序。

　　1、符合“刚性规划”的原则：土地是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审。

　　2、符合“以商定产”的原则：城市综合体是城市和商业的再造，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。

　　3、符合“以人为本”的原则：城市空间和建筑空间都是为人而造，为人们更好的生产和生活营造空间，这是深度策划和设计的问题。

　　4、符合“投资共赢”的原则：满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。

　　做城市综合体，要坚持原则，不可动摇。同时，要把程序做对，这包括四个方面：

　　一是做对投资管理的程序。本质上讲，商业地产的根本就是投资属性。投入就要产出，投资管理是决策的根本。

　　二是做对项目开发的程序。这需要结合投资管理和开发的政策和市场去化，进行分期分区的安排，具体很复杂，但一个根本点就是现金流要保障。

　　三是做对商业运营的程序。城市综合体归根到底是满足活的商业内容，满足人们生产和生活消费之最终需求。因此，必须充分考虑可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。

　　联商网：穆总经验丰富，你还担任着“亚太商业地产合作论坛”主席，与国际一线的建筑设计机构有着广泛的合作。你如何看待商业设计在本土与西方的差异和冲突?和美是怎么做的?

　　穆健玮：今天的中国，持续的工业化带来城市化，也带来人们更高的物质需求和精神需求，催生了大型的集中的功能全面的社区住宅形态和城市综合体。当一座座中国的城市渴望繁荣和发达之时，也在追寻城市化的物质财富和精神文明，人民需要更好的生产和生活方式，而不再是钢筋水泥的简单堆砌。

　　这个时候，城市建筑综合体就不仅仅是企业的事情，而是社会、政府和企业都要共同参与选择和规划建设的基础设施，关系到人民生产、生活和投资的切身利益。

　　例如设计不同阶层人们真正需要生活和就业的商业场地，使商业地产行为成为市民新的生产和生活场所，而不仅仅是开发商赚取暴利的投机。中国的城市化还处于起步阶段，我们没有必要把全中国的城市都建设得象纽约和上海。我们必须在各地固有的文化特质和商业梦幻间做出选择，满足基本需求、创造新的需求，既要扩展新的城市空间和现代化功能，也要把我们的城市文化特质和环保、人文诉求，融合到新的建筑综合体中，防止被简单的重商主义伤害了我们弥足珍贵的土地资源，防止贪婪的欲望霸占了人们自由生活的空间。太多大型城市和商业地产项目的重新规划，总是想靠地标建筑照耀政绩，太多开发商粗糙而鲁莽的决定毁掉了城市宝贵的土地，忽略了发展精致的兼容多样性的本质的都市生活。

　　这个过程中，我经常是处在国际最新设计理念和地方开发商需求的矛盾和沟通中，但我能够很好的处理好这些矛盾。我还担任着“亚太商业地产合作论坛”的主席，这是一个吸收国际先进策划规划理念和技术，开拓中国市场和需求的平台。在这个平台上，我倡导中西方文化和技术的充分交融，也得到开发商们的大力支持。然后，我带领这些国际先进技术和团队，走向中国内地，融合进去，在实践中创造产品，发现市场。

　　我始终觉得，中国现代化的过程，是我们这代人始终坚持学习、吸收、创新的过程。

　　我们必须在自己的城市中，对外界文化和先进技术充分了解。随着现代化，我们已经有着专业的分门别类，并在专业与责任之间有着界线。在理想的情况下，一位术业有成的商业专才，应该将自己工作所具有的视野和判断力，深入地运用在商业地产项目的新的创意上。在一个整体规划的大纲还未出来之前，尽量自诸多不同的文化和经验中汲取营养，是有其必要的。这方面，日本人做的很好。而我们的民族底蕴比他们宽大得多，应该做的更好!我们坚信，只有掌握和沟通人类在商业地产领域积累的主要知识和技能，中国商业地产才能与国际接轨，才能创造出和谐普惠的商业地产财富。商业地产需要创新，创新使我们不再是冷冰冰的开发商，不再是赚钱如嗜血的掠夺者，而是美好城市和和谐社会的建设者!我们只有不断学习创新，才能为下次可能的成功奠定基础。