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整理/联商网编辑部

9月28日，由联商网、搜铺网、知了壳联合达志腾商管共同举办的2021华东商业峰会在苏州隆重启幕。本次大会以“融合·升华”为主题，邀请到了各界政府领导、企业高管、行业精英、专家学者以及主流媒体500余人，齐聚一堂，共襄盛举。

作为大会的压轴环节，当天答谢晚宴上，主办方本着表彰行业先进、树立先锋模范、推动行业更大进步等初衷，颁发了五大极具含金量的重磅奖项，分别是：2021华东商业地产备受期待商业项目、2021华东商业地产杰出商业项目、2021华东商业地产优秀社区商业项目、2021最具潜力连锁品牌、2021华东最具潜力商业地产品牌。

此外，还隆重举行了联商网战略合作伙伴授牌仪式，浙江富衍信息科技有限公司、深圳沃享科技有限公司、苏州达志腾商业管理公司、南京睿之新企业管理公司成为联商网全新战略合作伙伴。未来，联商网将分别与上述企业展开数据分析服务、商业地产数字化运营、区域联合等方面的合作，强强联合，缔造辉煌。

以下为嘉宾演讲精彩观点(经编辑)：

联商网董事长、天使湾创投CEO庞小伟

今天在这里举行2021华东商业峰会，本届大会的主题是“融合·升华”，万物的本质其实是相通的，在今天商业世界当中，因为消费者面对数字化，消费者融合是常见的，不仅有实体跟互联网的融合，还有产业链不同环节的融合，以及不同业态之间的跨界融合。今天在座地产商、零售商、品牌商、服务商之间也在融合。这些融合极大展现了更多商业可能性，也是为了商业更好的升华。

近年来，各类消费品牌层出不穷，各个品类都出现了大量的全新国潮新品，零售消费市场从来没有这么热闹过。虽然疫情依然影响着我们，但我坚信这一切会过去，零售消费市场未来值得期待。

江苏省商联会副会长、苏州市商联会副会长兰兰

五年来，苏州地区的生产总值平均增长6.1%，高于全国的平均水平。一般公共预算收入平均增长8.1%，分别高于江苏省5.7个百分点，全国4.4个百分点。2020年总量跃居全国第四，规模以上工业总产值稳居全国第三，进出口总额，出口额分别位于全国第四和第三，社龄总额位列全国第七。这些数字让人振奋，我们能在这里共同研究探讨商业融合升华具有非常重要的意义。

今天华东地区商业行业优秀人才，业界精英专家齐聚苏州。通过峰会这个平台齐聚在一起，共谋发展。我们将聆听到业界精英现场分享，展开深度的讨论与对话。这将使我们进一步来认清自我，认清行业发展趋势，认清服务对象的需要变化。我相信我们碰撞的是思路新观点，找到的是新灵感，收获的是发展新思想。

苏州市商务局副局长曹国芬

从去年以来，苏州商务局多措并举，强化消费领域供给侧结构性改革。同时推进夜经济的发展，持续优化了消费环境，整个苏州促消费效应进一步释放，消费供给能力明显提升。

万物都是相连的，尤其在数字时代，万物相连相通比过去更加迅速，更加快捷和精准。所以跨界越来越成为主题词，后疫情时代如何跨界也成了一个非常重要的主题。

苏州是一座开放之城、创新之城，也是一个充满机会的地方，在这里如何实现创新提升，真正实现把苏州打造成国内国际双循环枢纽城市，是我们需要去思考和努力的。苏州还是一座舒心之城，有着最优的营商环境，当下我们也在着力打造苏州的优质商业生态。

联商网商业顾问、睿之新企业管理公司董事长苏杰

华东商业竞争激烈，一直是商业兵家必争之地，也是整个行业最前沿的变化所在。经历过往高速发展和城镇化趋势放缓之后，商业发展迎来压力，顶层设计上也提出要控制大型商业综合体，减少同质竞争。

今年上半年华东地区新开74个商业体，受疫情影响，去年上半年出现了购物中心开业的低谷。从近四年来看，2021年相比前两年开业数量呈现下降态势。开业面积中，5-15万方是主流，占比接近64%，三分之二的购物中心在5-15万方区间。今年下半年，华东购物中心迎来了开店高峰，开店数量达到197个，总商业面积超过1700万方。

从华东商业发展态势来看，一是继续深耕长三角，头部项目帮助行业进行迭代更新，优质开发商也在积极做渠道下沉，扩大商业规模；二个消费升级，大体量商业能够凝聚优势，为更多场景应用提供空间。

在具体的对策上，一是要回归到可持续经营获利模式，通过经营来有效体现房地产价值，是未来商业一个很重要的路径；二是通过零售经营技术深耕细作，关注零售内核和内涵；三是更贴近市场；四是消费驱动需要关注生活需求和技术变革。五是零售边界在不断突破，零售可以附加更多内容，进行业态创新、业态细分，培养核心竞争力，做到可持续经营。

Tims咖啡中国区首席开发官李柏青

作为全球第二大最具价值的咖啡品牌，Tims的价值观是慷慨好客、开放包容、人情博爱。因此，在产品、门店设计、环境、社交氛围、甚至慈善公益，Tims一直努力，希望为消费者提供一个温暖的家。

目前，Tims在全球进驻了7个国家，主战场还是在加拿大，拥有4000多家门店，全球门店数量达到5000多家。这其中，美国700多家、中国200多家、其他国家300多家，未来这个数字会持续不断的增长。

在中国，于2018年5月在上海成立了Tims投资中国有限公司，2019年2月在上海人民广场开出了第一家门店，到2020年5月获得腾讯投资，主要目的是进一步提高Tims在中国市场拓展速度和数字化引领能力。

因此，去年10月，在中国已经进驻了6个城市，门店数量超过100家。今年2月，红杉资本领头，腾讯加持，加上钟鼎资本进行了第二轮投资后，到今年上半年，已在中国开出250家门店。

银吉姆健身总经理吴洁

银力体育集团依托健身俱乐部平台，完善上下游及周边产业链。品牌矩阵中的核心品牌是银吉姆健身、银力健身、英派斯健身三个品牌为体的综合大型健身俱乐部。银力体育集团将自身的团队优势做了梳理和整合，将俱乐部经营中的变量，人才和管理体系成套输出，从而使得加盟商可以赚到利润，确保产业链的前后贯通，互利共赢。

吴洁表示，现在越来越多的人注重健康管理，近几年国人尤其重视通过体育运动增强体质、预防疾病。近期，根据国家统计局针对20-69岁人群的调研发现，我国有51%的人群拥有健身运动的习惯。商业健身“随到随练”的运动模式更适合目前紧凑的城市生活状态。未来，庞大的健身人口将为运动行业带来巨大的发展机遇。

未来，银力体育集团将聚焦综合健身品牌化，规模化，有更加稳定的经营能力，精品健身工作室的市场细分。无论哪一个走向，都是准入门槛提高的体现，红利期没有之后，竞争的就是选址和经营能力，拥有更好选址和经营水平的场馆就会具备优势。

IGFD奢侈品百货集团总裁古诗玄

IGFD做的全百货矩阵是直接跟品牌官方合作，我们可以使用全品牌所有官方Logo，第二个在商业地产内容上，可以使用品牌店装内容。并且会随着不同品牌、不同商圈去调整。IGFD不需要用传统招商模式跟品牌沟通，我们可以用全自营百货内容跟品牌做所有新的合作。今年我们会跟蚂蚁金服合作，打造奢侈品区块链。我希望IGFD带来中国一个最核心的关键点是从品牌为王变到通路为王的概念。

奈尔宝家庭中心联合创始人徐晶

奈尔宝到底是什么？它是一个集室内亲子，游乐，社交，以及生活方式于一体的一站式平台，我们每一家店都是旗舰店，都是亲子地标，都是一个不可复制、家长愿意远距离打卡的目的性消费地标。

我们希望在未来优质商业体中，主力店不应该只有日本的优衣库，美国的苹果，更有来自中国的奈尔宝。

未来商业体一定是体验类的，也一定是联合互动的。我们希望作为人流发动机的角色，把人引过来，好好在商业磁场里用他的圈层发挥自己的能效。我们希望把招引来这些人流能够更大化被商业所利用，被商业所赋能，并且通过我们的品牌助力未来商场的迭代和升级。

接下来开店，我们将保持自己连锁不复制的状态。未来三年里面我们希望实现中国大陆省会城市和经济发展潜力高的城市全覆盖，同时期待疫情早早结束，可以把我们的品牌带向世界，同时在每一个值得开奈尔宝的地方建立一个好的亲子地标。

融创文旅华东区总经理危建平

当下商业已经进入大资管阶段，越来越多的房地产商将商业与物业单独剥离上市，市场估值方式已完全不一样。与此同时，年轻消费者对市场的影响在扩大，Z世代对社交、个性、互动、人设、娱乐的需求越来越高。基于此，娱乐型商业的打造是极为重要的。

造更多的线下欢乐场景空间，提供更多欢乐活动，连接更多消费者的欢乐时光，在商业现代空间里留下美好的回忆，这是吸引消费者非常重要的一个点。

如何打造娱乐型商业，有三个原则：首先，每个项目要重写规划新的主题，是连锁，但不复制。其次，场景营造，让消费者在空间里感受不一样的体验。最后，业态规划，增加体验式业态。

一个娱乐化商业从建筑主题开始，到场景，到业态，到玩法不断向更微观层面上探索，才能做成一个更好的商业。基于这个逻辑，认为有三点策略：一城一策精准定位；强化与消费者的互动关系；效率。

盒马鲜生全国地产大客户总监蔡凌灏

盒马在2015年成立，经过了6年多的成长，已经从一家店现在发展到全国25个城市，近300家门店。跟很多企业一样，在盒马的成长当中，我们经过了不断创新，不断实践，当中肯定有掉队的。在这么多品牌落地，或者尝试当中，我们也收获了不少的经验。

盒马鲜生是行业内最早提倡全数字化，线上线下结合的新零售品牌。通过数字化的能力，我们可以精准定位客群，用更好的商品符合用户的需求，在更好的时间里面，以更具性价比的方式交付到他们的手上。此外，商品品质是盒马的核心竞争力，我们完成了从基地直采到源头，到生鲜供应链环节的全链路打通。

上海零性化妆品创始人蒋美兰

对品牌而言，流量焦虑是新常态。如今已经不是过去那个做一个广告找媒体来发就可以的时代了。沟通形式的确在不断更新，平台也被消费者的使用习惯影响，这个年代里面平台定位是被消费者的习惯颠覆。都知道品牌力很重要，但，品牌力无法用流量思维来取代。品牌力是情绪分子的积累，每一次消费者与品牌的对接体验，都会造就情绪的沉淀。

蒋美兰强调，传统大牌喜欢造心智，新消费品牌喜欢造话题。新消费品牌急创新，创新不是做一个前无古人后无来者的东西。最强大的创新是，解决问题。新消费品牌最需要解决的是3个问题：渠道，不再是过去单纯的渠道逻辑：线上+线下；人群，不是你说可以遇到就能遇到的那群人；商品，不是你家东西好就可以一直无敌下去。而三者之间的解决方案，其实必须合并看待，而非个个突破。

互联网的下一个阶段， 由AR， VR， 3D等技术支持的虚拟现实的网络世界。在新世界里，连商品都可以不再是真实存在的！零售的概念在虚拟世界里交付的不再是广告宣传而是真实买卖的虚拟商品。再胖再瘦都可以全身名牌，还是本季最新流行。

新世界正在用不同的方式前行，大家都要做好准备。

文峰股份总经理缪喆

零售企业核心要素：人(客群)、货(业态)、场(渠道)的边界，都在逐步走向融合：1、渠道边界在消融：后疫情期，全渠道、全天候，线上+线下，已成为实体零售的一种标配；2、业态边界在消融：百货和购物中心，你中有我，我中有你，各取所长，正逐步走向融合；3、客层边界在消融：消费客群的需求越来越多元化、个性化，跨界与混搭，正成为一种时尚。零售“融时代”的底层逻辑，其实就是顾客对美好生活的需求方式，正在发生着深刻的变化，更融合、更无界。

目前，国内实体店做线上的，鲜有成功案例，不少企业投入巨大，收效甚微，我们虽然取得一些小成绩，也是边做边看边摸索，今年慢慢理顺了，因此，和大家分享也是一个温故而知新的过程，在这里，我把它简单总结成了三条小的经验：1、创建模式，选择适合自己的线上运营模式；2、全员分销，构建私域流量池；3、营销赋能，助力品牌业绩倍增。

经过这几年的数字化实践，我们认为，纯电商太烧钱我们玩不起、纯实体店在当今市场环境难存活。以用户为中心，线上与线下的融合时代已经来临，所有实体零售店一定要牢牢抓住这个机会，找准适合自己的线上运营模式。

明源云沃享品牌负责人宋芳孜

明源云沃享品牌负责人宋芳孜带来《商业地产运营的“B、b、C 全链”模式》的主题演讲。宋芳孜认为对商业空间来说经营是关键，作为商业地产的数字化服务商，要想做好商场的运营工具，首先得比购物中心更懂消费者，更懂运营场景。

作为这个赛道的一员，想要创造更好的工具，首先需要更多的去创新。明源云沃享的可持续商业运营平台的基础框架，是基于B、b、C模式，针对品牌商户建立工作模式，针对消费者建立连接。创新目的只有一个，就是帮助客户成功，实现共赢。

环球港商业集团江南环球港副总经理张淳

自2003年成立以来，环球港商业集团一直紧跟国家发展战略，深耕一轴两带三圈，目前已经在全国形成了“百城”“百港”发展布局。

对于企业来说，疫情是一场大检验。疫情影响下的商业市场，出现了八大变化：技术变革、认知变革、习惯变革、关系变革、品牌变革、传播变革、财富变革和城市变革。

环球港集团也在进行创新总结，在服务、科技等方面进行策略布局，来应对八大变革，保障商户和项目走向一个良性的发展方向。

我们提出“四品六港”要求，“四品”要做到品类齐全、品牌齐全、品质高端和品位独特，“六港”是指时尚港、网红港、生活港、社交港、智慧港和幸福港。

模式创新中，我们非常重视政企合作，全民防疫，也依托产业+技能打造环球港技能。在服务创新中，我们开展了100品牌Top+1行动，进行精准商业商户扶持。

百联TX淮海品牌及IP中心负责人叶家劲

现在年轻人在想什么？我相信是所有做商业的人都会遇到的命题，我们在做百联TX淮海 | 年轻力中心的时候也在想，是不是只要把年轻人现在最喜欢的东西全都放在这个空间里就是一个年轻人最喜欢去的地方呢？年轻人到底喜欢什么东西？他们背后都在输送一种文化。

文化这个事要怎么做？我们就想提供一个可以让大家跨界共享，自由交流，自发创造，找到志同道合的朋友，找到自己价值认同感的舞台。 

社交货币，说简单一点就是谈资两个字，传统社交货币都是看报纸获得的，或者跟人交流。因为不看报纸就没有社交货币，跟人聊天不知道聊什么，我们希望我们这个场地可以做成一个社交货币的发币场所，如果没有来到我们这个地方，不知道这个礼拜会发生什么事情，已经out了。 

百联TX淮海 | 年轻力中心就是按照上述思路来打造的，年轻这个词并不代表年龄，代表的是一种心态，所以我们从来都没有说我们是年轻人的中心，我们是年轻力中心。

杭州湖滨银泰in77助理总经理朱晶

朱晶认为仪式感是所有年轻人最不可抗拒的，杭州湖滨银泰in77一直致力于把最具仪式感节目奉献给年轻人。年轻人喜欢的仪式需要重点去做。同时他觉得年轻人也喜欢时尚。

在潮流方面，他认为in77不引领潮流，年轻人本来就是潮流本身。线下零售最美丽的风景其实是顾客。因此他觉得要做好三个坚定，一个是坚定做年轻人朋友，一个是坚定做好到店场景，第三个坚定做到消费者第一。

MQD马骑顿童装品牌总监许思思

对于童装品类来说，其实对品牌年轻化要求更高。传统品牌似乎都有年轻化的焦虑，但是童装，产品生命周期有阶段性，因为孩子阶段是比较短暂的，就更需要对于潜在用户的吸引度要求更高。

在内容打造上，童装也需要和时代共舞，切入时代热门的场景。我们在马骑顿原文本上进行梳理，基于三个字母链接原始DNA，勇气，探索，愉悦。对于还是10亿规模的品牌而言，最核心的是一方面要在市场上奔跑，为品牌赚足流量，获得商业上成功，第二部分要为品牌未来发展赢取更加长期的红利，然后能够在百年企业中屹立不倒。

联商数据-富衍科技创始人鄂小松

大数据对商业产生价值需具备三个条件：精准，多维和实用。

大数据有两个功能很重要，第一，闭环进行结果的验证；第二，形成可持续推广的应用。

相比较线上一些营销购物平台来讲，线下真的是一个短板。我们私域数据非常缺乏，在这块可以称之为痛点，我今天跟大家一起交流的这种关于线下商业数字和实战，其实有一个目的就是要消除这种痛点。

如何消除？方式有两种：第一，把公域数据灌输到私域数据库里，给客户形成一个比较多维，比较丰富数据平台；第二，把私域数据和公域数据进行融合，融合之后去消除我前面提到的数据烟囱和信息孤岛，从数据互动和互用开始，升华成对我们整个线下商业效益有用的高度。

行业对话：创新-联合 -多元化 

达志腾商管董事长陈杰

融合和创新，作为商业人来讲，这是亘古不变的主题。无论是做商场的经营方、管理方、运营方，还是做品牌，在开发和发展过程当中，都是怎样让客户变多，让客户滞留时间变长。创新也好，品牌竞争力也好，如何去做多元化，去升华，极为重要。同时，商业还是回到本质，在后疫情时代的品牌竞争，要回到产品本身，也回到商业本质上来。

索飞航空俱乐部董事长于莲花

索飞航空俱乐部是一个新兴行业，本来是一个很多元化创新的行业，公司有几大板块，少年科普、青少年模拟飞行竞赛、亲子活动，还有一些研学。我们还包括党建，团建，飞行驾照，还有给企业一些赋能的活动。

麦果优品董事长吴前锋

随着近几年消费升级，麦果优品于去年和今年年中相继在苏州园区久光百货和园区永旺开出了以日式为主题烘焙门店，得到了很好的市场口碑和复购率，给未来的市场拓展打下了很好的品牌基础。这两年也在探索一个社区商业的形态，未来也会积极链接更多的一些商业平台。

要德火锅董事长张晓波

火锅行业有极强的融合性，火锅人有极强的创新精神。要德火锅已经有25年的历史，以后十年、二十年大家回头看发现要德还在，我们坚持初心，坚持创新，坚持融合。要德火锅1997年进入购物中心后，就踏上了布局多元化快车轨道，多元化进程中我们不断的创新就是新鲜和好吃。

棒棒糖儿童剧场创始人祝利升

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儿童剧团行业其实是处在一个完全蓝海的阶段，但却是一个流量控制者，或者亲子流量的控制者。分析商场购物中心客流流动时候，分为两种来源，即自然客流、邀约型客流。我们就是邀约型客流，来一次是体验，来十次就是习惯。这就是我对于亲子流量的第一个看法。

第二个是对购物中心的判断。以前购物中心流量属于派发式流量、竞价排名流量，未来购物中心属于兴趣流量。如果购物中心也能提升留存时长，形成兴趣电商，那么这个购物中心一定会非常棒。

永旺梦乐城(江苏)董事总经理大矢宪和

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如果不能够成为目标顾客所必须的场所，那么购物中心就没有存在的意义。

购物中心有必要满足现在以及将来顾客新的需求，努力创造出人流聚集的场所。项目运营方需要继续导入新业态，强化与政府部门的合作，致力于为顾客提供新的价值。将传统优势保持，融合新兴优势，这是比较有趣的地方。

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