随着城市商业综合体的兴起，越来越多的餐饮品牌把商场店作为重要的经营战略。
然而，同在一家购物中心，为什么有的餐厅门庭若市人爆满，有的门前冷落车马稀？进驻商场的选址秘笈，你知道多少？古语有云“一步差三市”，你知道你差在哪吗？
内参请到一位餐饮从业25年、50家店几乎全都开在全国的购物中心且几乎店店爆满、所有选址都由他亲自决策的餐饮老板，来分享他的实战选址攻略。
— 选址实战攻略 —
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16岁起就离开家乡，在餐饮行当里做过台前，干过幕后，管过五星级餐饮企业，经营过街边小吃店，两次创业两次失败，在“屡败屡战”中第三次创业逆袭。现在，“爆炸头+大墨镜+一身潮牌”几乎是他的出镜标配。
从2006年在购物中心开出首家餐饮店后一发不可收拾，坚持在城市最时尚的购物中心里，做一个年轻人喜欢吃、又酷又时尚的烤鱼品牌，揣着“让全世界人民吃上好烤鱼”的梦想开出50家店。如今已有3个品牌，今年又签下20家店。
他就是彼酷哩烤全鱼创始人、千稻拉面创始人田学伟。他目前合作的购物中心名单阵容可谓豪华：既有全国性的万象城、万达、熙地港、新世界，也有区域市场的佼佼者，比如国贸360广场、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的经历几乎无法复制，操作模式更适用于我的品牌，但单就购物中心选址而言，我愿意把这些年的心得跟大家分享。”田学伟说。
第一步：选购物中心，优先选择全国性大品牌
△选址在购物中心比百货商场有更丰富的补充业态
在田学伟看来选择购物中心有几个原则：
1、傍大牌
优先选择全国性购物中心品牌，哪怕租金贵一些，哪怕暂时生意不好，一旦日营业额、平效等做得越来越好，品牌影响力也随之越来越高，很容易打通全国战略，跟随商场进入各个区域市场开店;
2、看硬件、补充业态
一方面是停车场、上下水等物业条件，一方面是要有电影院、服装、电玩、咖啡馆等丰富业态，这也是他选择购物中心而不是百货的原因;
3、商场物业方运营方是否专业和稳定
选择专业的购物中心和团队，说什么时候开业就什么时候开业，不会破坏开店计划，也不会造成不必要的组建团队和培训成本，更不会因商场延期等问题有损品牌形象。
第二步：选位置：根据顾客消费心理学
△商场顾客的消费行为有一定的规律性
田学伟有自己的鱼粉群，他几乎每天都在琢磨这些年轻人在想什么，还一度去学习顾客消费心理学。
在他看来，在购物中心选位置也有门道：在步行街的餐饮区，假如这条街每侧有十家餐饮店，优先选电梯上口右手边第三家或者第四家店。
因为从视觉学来说，大家的视线落点往往优先在右方，而且大家往往不会在经过第一个店时就进去，而逛到第七家时就不想往前走了，所以第三、第四家刚好。
第三步：评估，平效、人效、客流量，一个都不能少
最开始彼酷哩在购物中心选址都是朝着最好的位置谈，租金贵一点也可以接受。当品牌能开到10家以上，在行业里有两到三年的积累，能自带客流时，可以选择次核心商圈，或者是新兴购物中心中租金便宜位置还好的店，把省下来的钱给顾客发微信红包，玩场景互动，照样火爆。
第四步：控制选址周期，可快也可慢，但不要犹豫不决
△彼酷哩烤全鱼郑州锦艺城店址，一个小时就定下来了。
田学伟最快的一次选址，是郑州锦艺城店，1个小时就完成了第一次看场到签下来。最慢的，是宁波店和郑州熙地港店，用了一年时间才决定。因为要衡量项目，衡量团队，衡量市场反应……
因为可利用面积小，他下面的团队都不看好锦艺城店，强烈要求不要定金也要退掉。但田学伟坚持，结果2个月17天回本，实际面积120㎡月营业额40万。彼酷哩新世界店，60㎡，6个人，愣是月营业额30万以上。
“好的店址第一批招商就要进，犹豫的大概半年后第二批招商再进，贵点也值得。选址第一要相信专业经验，第二靠直觉，要么很快选定，要么就特别慎重。一旦选定就对这个结果买单，不能总是犹豫不决，不然啥事也干不了。”田学伟这样总结。
— 选址要义 —
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问问自己：我是谁？
在内参君看来，“选址就是选顾客”，评估店址价值，最终要看能贡献多少你所需要的顾客，是否能满足餐厅运营的要求，给你带来满意的营业额和利润。
无论是有上百家分店的成熟品牌，还是仅有一两家店的初创餐厅，最核心的问题都是：明确自己的定位。
是正餐、中西快餐还是休闲餐饮？
是做主题餐厅、综合餐厅还是单品餐厅？
是做高端形象店？还是首次创业的标版店？
目标顾客群到底是商务精英、都市白领？还是社区居民？
搞清楚了这些，你才能知道该在什么样的地方开店，目标客群是否和该商圈里的客源吻合，在那里新开一家餐厅会不会受欢迎。
— 选址大忌 —
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以下6种情况，千万要慎选!
A 商圈、商场不成熟，客流少，未来前景不明，对于不能自带客流的新创品牌很危险；
B 一流品牌进了三流商圈，慢慢品牌也会沦落为三流；三流品牌进了一流商圈，很可能就进化为一流品牌；
C 购物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商场，要看跟品牌定位是否符合；
D 店铺产权混乱，或者店铺内部有法律纠纷，这种店址很可能会有大麻烦；
E 商场运营方的经营管理能力太差，导致招商招不上来，或者商场经营不善；
F 商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造，主要道路改建，人流大幅减少。
（来源：餐饮老板内参 李新洲）
