城市综合体涌现 如何定位,运营成当务之急
来源：青岛早报 2013-8-22 10:14:42
凡是有城市的地方就有城市综合体，用这句话来形容如今中国的城市商业并不为过。仿佛是一夜之间，被称为City Mall的城市综合体在全国各地遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，包括青岛在内的二三线城市也都走起了“Mall”步。不管对不对自己的胃口，城市综合体建起来，似乎才能赶上潮流。
城市综合体在岛城遍地开花
近几年来，居住在岛城的市民不难发现，青岛城市综合体如雨后春笋般涌现，让人目不暇接。记者获悉，调控之下，各路资本涌入商业地产领域，一派“热火朝天”，而将酒店、写字楼、公寓、商业等“打包”的城市综合体，更是热得有些“疯狂”。
据了解，就青岛市场而言，在经历了传统零售、百货、超级大卖场和购物中心时代，自2009年万达广场入驻市北CBD之后，青岛的城市综合体项目在体量、数量上都大幅提升。记者在探访中发现，青岛城市综合体的“建设兵团”不断壮大，短短几年时间发展到20余家。北到胶州、即墨，南到黄岛、胶南，市南区拥有中铁青岛中心、鲁商中心、蓝海新港城、华润中心万象城、远雄国际广场;市北区拥有CBD万达广场、万科中心、和达中心城、凯德广场、欢乐滨海城;李沧区有李沧万达广场、奥克斯广场、伟东乐客城、银座广场;崂山区则有证大大拇指广场、利群崂山购物广场;城阳区有水悦城等。岛城7区4市有几十个城市综合体在开发建设，市场定位和规划特点也可说是各有千秋。
青岛新地标、商业核心区、交通枢纽站……不论是“黄金商业中心”香港路商圈，还是竞争白热化的李村商圈，抑或新金融核心海尔路商圈，业内人士预计，未来几年，青岛的城市综合体项目将会继续增加。尤其是以地铁建设所带来的商业机遇，会让更多的商业巨头扎堆入驻青岛这块“风水宝地”。
消费市场向好带来强大吸引力
记者调查了解到，对于开发商而言，近年来频频向商业地产发力，是因为受到市场机会的强大吸引。数据显示，全国范围内中国在建购物中心面积超过全球一半，达到1680万平方米;据2013年中国商业地产产业化峰会数据显示，2013年前6月，全国商用土地成交数量4496宗，同比增长高达52%。
就岛城来说，据戴德梁行7月发布的研究报告指出，2013年第1季度青岛市全市社会消费品零售总额同比增长12.50%至685.50亿元。据了解，由于本地经济的回暖，市场总体需求活跃度较去年有所升高，全市季度吸纳量环比提高38.2%至12528平方米。消费市场的持续向好支撑着商铺市场平稳发展，购物中心扩张带动相关业态的迅速发展，快时尚、休闲娱乐、餐饮等体验式商业业态在青岛积极布局市场，租金也保持平稳增长态势。据戴德梁行研究部数据显示，未来几个月青岛市场将有超过10万平方米的优质项目入市，这将促进核心优质商圈和新兴商圈的市场氛围进一步成熟。未来随着零售商的经营环境逐步好转，商铺市场亦呈现向好态势，租金依然存在上升空间。
多位业内人士向记者指出，商业地产有巨大的市场机会，城市综合体涵盖多元业态，竞争力突出。强大的保值增值功能和丰厚的市场收益，不断吸引开发商，而他们的资金实力、资本运作能力也在一定程度上决定了其项目的成败。
布局定位凸现销售差异化
岛城综合体在短短几年内纷纷上马，如何定位、如何经营已然成为当务之急。纵观全国，不少城市都出现了盲目开发导致的失败案例。近几年，岛城综合体项目也有的昙花一现，如城阳宝龙城市广场开业三年不少商户就已“人去楼空”。有些尚在起步阶段、尽管占尽先机的少数综合体项目，还在经受着后期招商运营等多重考验，运营模式大都像“同胞姐妹”。
目前，青岛大多数发展商开发综合体项目难以达到全权持有，也较少出现全部销售，而以部分出售部分持有为主。开发商在项目开发之初，针对公司发展方向、资金情况、资源整合能力等多方面考虑，确定可售、自持物业比例及位置，以不同目的打造产品。以中铁·青岛中心为例，其将住宅部分用于出售实现资金流，商业部分自持部分销售，与招商同行，明确高端定位，使项目在整体运营下处于可控状态。而市北CBD万达广场，依托自有品牌的建立与推广如万达影城、万千百货等，比李沧万达广场有更针对性的消费人群和消费能力，在岛城商业地产中占有一席之地，而后者则更注重提升那些“边缘化”住宅社区的便捷性。
市场反思
综合体扎堆背后存隐忧
全国范围内，在华润、绿地、万科等房企抢滩二线市场的过程中，商业项目是其标准配套。青岛也不例外，香港中路核心地段地标性综合体拔地而起，新都心综合体攻城略地，崂山、李沧、城阳等各区域发展也不断加速，但这赛跑背后仍有不断增长的“泡沫争论”。
其实，城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。
记者采访中获悉，资金链是第一道槛，投入增加和资金回笼速度对城市综合体影响大;其次大牌资源引进和消费力聚拢能否支撑其成功运营，和达中心城营销总监陈子权认为要因地制宜，定位、业态分布、交通、人流量、运营管理各方面都很重要;另外“商业+住宅+商务+休闲”的高相似度模式带来同质化问题，特色和差异化依然重要。另外，城市综合体对地段要求高，中铁·青岛中心营销部高级经理方辉介绍，地段代表城市商业发展新趋势，地铁建设会改善某些区位交通“短板”，以提供持续不断的人流、物流、信息流。
法国拉德芳斯、美国洛克菲勒中心、日本六本木，这些体现城市繁华的标志性综合体，无不被视为耀眼的城市名片。而青岛豪润商业运营管理有限公司总经理解纯明认为，当城市经济发展到一定程度，消费者对生活品质、服务追求不断攀升，多功能的商业综合体就应运而生。青岛综合体的“整合设计”激活了城市空间形态，也复兴了旧城商业，但不务实的盲目开发，结果将有可能是相反的。
原标题【走Mall步,城市赛跑赶潮流】
