本文主要思路回顾：
本文以佛山新福港为例，从佛山租金现状调研及未来预测、本项目租金定价测算模式、项目首年租金总表三大方面，对项目进行系统的租金定价专项指导。
对于业内人士来说，这是非常详细且实操性极强的一个案例详解。因方案非常全面，内容较多，我们分两期连续推送。
昨日我们推送了手把手教你做商业项目租金测算（上），今日下集内容包括：主力店租金成本测算—超市、百货，以及首年租金测算。
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本项目超市预计租金加权值1为：基准项目租金×项目总分/90
本项目超市预计租金加权值2为：45×项目加权总值/10
本项目超市预计租金值为：43×90%+加权值2×10%
本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月×86/90=43元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月
本项目超市预计租金值为43元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=43.2元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值1为：40元/平方米/月×90/90=40元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值2为：40元/平方米/月×10/10=40元/平方米/月
本项目超市预计租金值为：40元/平方米/月×90%+40元/平方米/月×10%=40元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月×93/90=46.5元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月
本项目超市预计租金值为46.5元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=46.35元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值1为：35元/平方米/月×105/90=40.83元/平方米/月
本项目超市预计租金加权值2为：35元/平方米/月×10/10=52.5元/平方米/月
本项目超市预计租金值为：40.83元/平方米/月×90%+52.5元/平方米/月×10%=42元/平方米/月
主力店租金成本测算—超市
1)根据我司前期调研数据测算，项目核心商圈约有80,000个家庭
2)根据前期消费者访谈内容，各家庭每月用于到超市购物支出约为420元
3)新商业项目平均到达率为70%
4)超市租金成本占总营业额约2%
5)超市每月租金单价成本为：家庭数×新商业项目平均到达率×各家庭每月用于到超市购物支出÷超市规划面积×超市租金成本占营业额比例即：80000元×70%×420元÷10000平方米×2%≈47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力约为47元/平方米/月
超市租金建议总结
1)根据第一阶段项目横比，影院租金介于40~46.35元/平方米/月之间;
2)根据第二阶段成本测算，影院在项目首年可承受租金约为47元/平方米/月;
3)目前佛山超市发展进入稳定期，超市拓展需求稳定;
4)目前本项目意向租户中，华润，JUSCO及百佳已在佛山有分店，增加分庖数目将使物流配送成本有效降低，其相互竞争将产生一定程度的租金溢价;
5)本项目定位中高端，需要超市旗下相应的中高端品牌输出以实现定位，预计此处将成为超市的议价筹码;
6)本项目预计采取百货与超市分别经营模式，由于超市自身盈利能力不如百货，首年租金溢价能力相对有限;
7)综合上述原因，我司建议将超市租金预期调整至45~50元/平方米/月。
本项目百货预计租金加权值1为：基准项目租金×项目总分/90
本项目百货预计租金加权值2为：基准项目租金×项目加权总值/10
本项目百货预计租金值为加权值1×90%+加权值2×10%
本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方米/月×95/90=52.8元/平方米/月
本项目百货预计租金加权值2为：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月
本项目百货预计租金值为：52.8元/平方米/月×90%+ 50元/平方米/月×10%=52.52元/平方米/月
本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方米/月×85/90=47.2元/平方米/月
本项目百货预计租金加权值2为：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月
本项目百货预计租金值为：47.2元/平方米/月×90%+ 50元/平方米/月×10%=47.5元/平方米/月
百货租金建议总结
由于百货自身经营特点，促销折扣活动频繁，不同区域店铺间利润率相差较大，租金与营业额并无明确比例关系，难以进行测算;
1)百货业租金测算将以第一部分横向对比方式为主要依据;
2)佛山百货业正步入高速发展期，商家拓展意欲较强;
3)根据第一阶段项目横比，百货预计租金为48~53元/平方米/月;
4)佛山区内目前尚无全国连锁百货运营，商家拓展意欲虽强，但由于缺乏可比营业额参照系，租金预期比较保守;
5)就百货业在新兴城市的发展趋势，租金预算与目标项目距核心商圈距离呈正相关，而本项目距离佛山传统核心商圈有一定距离;
6)综上所述，我司建议百货首年租金为45~55元/平方米/月
（来源：商业地产学院）
