随着中国城市化进程的不断推进，单纯依靠新区开发建设已不足以支撑经济社会的可持续发展。旧城改造项目将成为未来中国房地产开发项目的主流。无论对于政府还是房地产开发企业，旧城改造项目都是不小的挑战。旧城改造“改”什么？是在开发建设过程中首先要解决的问题。
1、土地开发
旧城改造项目所在区域居住条件差，私搭乱建现象严重，公共供暖、排水等市政配套设施缺乏，环境卫生状况较差，居民多为中低收入群体，随着城市新区不断拓展，旧城区原有繁华已然褪色，土地价值低、商业运作难，土地缺乏规范化，存在产权不明晰的状况，改造所在区域相较周边成为价值洼地，单纯依靠市场力量无法自发解决旧城改造区域的土地问题。成为市场失灵区域，需要政府介入，通过土地供给、融资及税收补贴等激励政策，以及有区别的土地开发政策推动旧城改造土地开发问题的解决。
在旧城改造土地开发过程中，通过盘活闲置，挖掘存量、提高土地利用效率与集约化水平等措施来整合所在区域土地资源，加大土地收购储备力度，形成旧城改造区域的土地良性储备。在整合出来的土地中，统筹规划，适当安排商业开发用地，完善区域公共服务功能，通过商业开发反哺区域居民。通过划拨与出让相结合的土地供应方式，从规模与结构两个方面保证土地资源的供给和优化。
2、住房开发
旧城改造过程中，最难于协调的莫过于住房拆迁问题了。旧城改造拆迁面积大，涉及居民众多，集中规模拆迁，会出现租房难、居民生活水平急剧下降等现象，造成一系列的社会问题。通过采用梯次拆迁，先拆除回迁房所在地块之上的房屋，待安置房建好后，组织居民一次性搬迁上楼，再对其他区域进行拆迁。采取“先动先选”方式，优先让动迁较早的居民选择回迁房，鼓励居民尽早动迁，减缓旧城改造带来的住房压力。
在住房建设方面，采取“规模开发、分类推进”的建设模式，一方面，通过政府主导，市场主体参与的模式推进规模连片开发，合理确定开发时序，开展高效率的大面积规模建设；另一方面，针对每一地块的具体情况，政府与市场主体通过不同的合作形式推进分类开发。
3、社会重构
旧城改造不仅是对破损衰败的旧城地区进行建筑和城市风貌的改造与更新，而且也对嵌入在城市实体空间中的社会空间产生了剧烈的影响，引发了城市社会空间的重构。由于旧城改造引来了新的居民，稀释了原有“老街坊、老邻居式”的社会形态，原有的熟人社会被信任感普遍缺失的陌生人社会所取代，原有的社会组织、生活状态被打破，传统的街区文化遇到传承问题，上述问题在旧城改造进程中需要引起重视。
4、环境提升
居住环境恶劣、公共服务与市政功能匮乏是人们对老旧小区的普遍印象。影响社区环境的两个关键要素是垃圾处理与生活污水的处理。通过政企合作推动旧城区环境基础设施建设，提升城市污染治理能力。在旧城改造问题上，通过高标准规划，优化路网结构，统筹推进道路硬化、街巷亮化、公共绿化及道路两侧的开发改造，加快完善居住、商贸、休闲等功能设施，提高建设改造标准。按照“完善功能、彰显特色、提升品位”的理念，超前规划建设，增加公共休闲空间，不断提升载体功能和形象品位，加速与新区的对接融合。
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