核心提示：与徐家汇大商圈错位经营，港式细节淋漓尽致，定位清晰招商严格，小体量特色社区商业街永新坊如何逆势而上?本文从开发背景，项目档案，定期策略，区域环境，建筑规划，商铺规划，布局规划，SWOT分析八大方面对永新坊做了全面而详细的解读。值得开发策划同仁学习借鉴。
特色性社区商业步行街，永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计，店面也比较宽敞，地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业，覆盖永新住宅项目，同时也是周边住宅项目的商业依靠。
特点一：选址在人流密集的天钥桥路
特点二：配合商圈，定位高档社区商业
特点三：立足社区，以满足周边居住人群消费为主
特点四：统一规划，引入多种业态，主打餐饮
特点五：人性化的步行街设计
一、开发背景
投资商——上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。
公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。
位于上海城市副中心徐家汇。
项目四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。
项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。
目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。
永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。
它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。
商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。
经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨近20%。
二、项目档案
三、定位策略
挑出市场空白点、定位特色商业。
四、区域环境
1、区域环境——地理位置
位于上海市徐汇区内徐汇板块。
选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
2、区域环境——所处商圈
1)核心商圈现有商业(500米内)
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路。
商圈商业以中高档百货为主。
沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。
由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主，
因此周边商业与本商业竞争关系不强。
2)次级商圈现有商业(1公里内)
由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理想。
周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。
3、区域环境——消费层级
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。
商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。
3级商圈：
核心商圈——500米(支撑项目40～55%消费)
次级商圈——1公里(支撑项目25～45%消费)
辐射商圈——2公里(支撑项目15～35%消费)
1)核心商圈现有商业(500米内)
辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口，总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。
永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。
周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、高级白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。
2)次级商圈现有商业(1公里内)
辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达110万平方米的开发量及周边原有大量消费人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近5万消费人口。
周边中高档社区住户人口主体特征：高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上，公司白领居多，年龄范围在25～65岁。本地住户居多，有子女在邻近地区就学或工作。
3)辐射商圈消费人群(2公里内)
辐射地域面积超过12平方公里，总计超过10万人。目标消费人群为中高收入人口。
辐射邻近主要商圈：徐家汇商圈、打浦桥、上海体育场、上海游泳馆。
主要交通方式：地铁1号线徐家汇站距离500米、自驾车、公交车(703，205，923，732，15，93等)。
五、建筑规划
1、建筑规划-外立面设计
沿街加内街的商业步行街给商铺提供了最大的展示空间。
一条宽约15米的休闲步行街让市民在购物之余，尽享良好的空间。
地下一层引入自然光，增加地下商业的可见度。
2、建筑规划-外部交通
公共交通：
公交车703路，205路，923路，732路，15路，93路等。
轨道交通：
地铁1号线，徐家汇站距离500米。
自驾线路：
可通过天钥桥路联通肇嘉浜路(仅300米)，或通过宛平南路直线连接城市快速路内环高架路中山南路。
3、建筑规划-平层交通
商业步行街两端设置了两个入口广场，可为展览、活动等提供场所，聚集人气。
4、建筑规划-垂直交通
商场两端均设客用电扶梯，中间有无障碍电梯，便于顾客上下通行。
5、建筑规划-地下交通
在寸土寸金的徐家汇，永新坊利用其自身为综合型项目的优势，结合了地下集中车位和沿街停车位，为永新坊的消费者提供了足够的停车空间。
六、商铺规划
1、商铺规划-建筑形态
项目规划为步行街的商业形式，更切合消费者逛街购物的习惯。
2、商铺规划-业态配比
业态配比——零售：餐饮：服务=6：3：1
永新坊业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要为服装零售，餐饮为特色餐饮。
3、商铺规划-面积组合
各业态商铺面积范围
4、商铺规划-楼层分布
地下一层以餐饮为主，同时设有一个大型高端超市——CITY SHOP，集合型的餐饮设置可以对人流起到强大的吸引力，同时CITY SHOP也可以带来高端消费人群。
一层、二层主要为零售业态，主要有服装店和眼镜店。
多个B1～1层上下连通点，帮助将消费者在地上和地下间流动。
5、商铺规划-商户清单
七、布局规划
1、布局规划-店招
社区商业的店招，需统一规格与统一悬挂位置。
地下入口处设置主力店广告位各景观节点、休憩处，均设置广告位。
高处设置大面积平面广告和大型液晶屏幕，动态广告。
二楼透明橱窗可作广告用。
2、布局规划-景观
八、SWOT分析
与徐家汇大商圈错位经营，港式细节淋漓尽致，定位清晰招商严格，体量较小是其一大遗憾。
（来源：商业地产学院）
